서울북부지방법원 2025타경3937. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 314호 아파트입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 설정된 추가 근저당과 박미숙 가압류, 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 점유 임차인 이시연 역시 전입일이 2025.05.02로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당관계는 최종 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 314호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용(주방 및 거실, 욕실1 등) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제3층 제314호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 2023년 설정된 추가 근저당과 2025년 박미숙 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시연 | 314호 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 2026.01.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이시연의 전입일은 2025.05.02로 말소기준일인 2022.08.12보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.01.14 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.30억, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원입니다. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공 단지이며 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 동일 면적의 실거래 금액 비교가 확인되지 않으므로 이 2.30억을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 225,980,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,029,061,784원, 예상배당은 225,980,000원, 미배당은 1,803,081,784원입니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근. 주변은 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 314호. 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 포장도로, 북측·동측 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가구역. 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 한정 토지거래계약허가구역 표시가 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 경매취득 후 적용관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 임차인 보증금·확정일자. 이시연은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 목포세무서장 명의 국가 압류가 존재합니다. 등기상 후순위 소멸 대상이지만 당해세 등 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 감정가 230,000,000원을 주변·동일 단지 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰을 통해 간접 확인됐으므로 실제 내부 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 검증이 먼저
이 사건은 말소기준 이후 권리의 소멸관계와 임차인의 전입순위가 비교적 명확합니다. 이시연은 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기, 미상인 임차보증금·확정일자, 그리고 동일 면적 실거래 가격을 확인하지 못한 점은 반드시 별도로 점검해야 합니다. 권리만 보면 B급 안전성, 가격은 아직 판단 보류. 신건 2.30억이 매력적인지는 실제 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
