서울북부지방법원 2025타경3937. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 314호입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 건물은 2022.05.13 사용승인된 에드가쌍문으로 총 253세대 규모입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층에 위치하고, 주방·거실·욕실을 갖춘 주거용 아파트로 이용되고 있습니다.
이 물건의 핵심은 등기상 근저당권의 흐름입니다. 2022.08.12 하나은행이 채권최고액 239,023,351원으로 근저당을 설정했고, 2023.07.14에는 해당 근저당의 채권최고액이 162,327,273원으로 변경됐습니다. 이후 2025.07.01 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
그런데 예상배당에서는 여전히 하나은행 명의의 종전 채권최고액 239,023,351원을 기초로 선순위 배당이 계산돼 있습니다. 따라서 채권자의 실제 회수금액이나 미배당 총액을 확정된 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다. 권리 소멸 여부와 배당 계산의 정확성은 구분해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 314호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 3층 · 주거용 |
| 단지 현황 | 에드가쌍문 · 253세대 · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 · 최초 설정 하나은행 |
| 임대주택 관련 | 2019.05.24 민간임대주택 등록 · 2022.08.12 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당관계는 복잡하다
말소기준은 2022.08.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2022.08.03 세정건설의 가압류는 말소기준보다 앞서 있었지만 2023.07.19 이미 말소되었으며, 세정건설의 가처분도 2023.07.17 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입, 그러나 보증금은 미상
실제 임차인으로 확인되는 사람은 이시연 1명입니다. 314호에 전입한 날짜는 2025.05.02로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유 경위 및 전입 이력에 대한 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이시연 314호 |
2025.05.02 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 이시연 · 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 314호 |
| 전입신고 | 2025.05.02 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.01.14 · 배당요구 있음 |
| 대항력 판단 | 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력 없음. 점유·전입 이력 추가 확인 필요 |
| 우선변제 판단 | 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 순위·배당액 확정 불가 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
③ 가격 분석 — 감정가 80%와 시세 할인은 다르다
이번 최저매각가는 184,000,000원으로, 감정가 230,000,000원의 80%입니다. 하지만 실제 시장에서 이 가격이 저렴한지는 별도 문제입니다. 에드가쌍문은 총 253세대, 2022.05.13 사용승인된 건물이며, 비교에 참고된 면적 23.1866㎡가 해당 314호의 면적과 일치하는지도 확인되지 않았습니다.
특히 동일하거나 비교 가능한 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래가격 추세를 확인할 수 없어 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 경매 최저가가 감정가 대비 하락했다는 사실과 시장가격 대비 할인됐다는 사실은 다릅니다.
| 가격·경매 지표 | 확인 금액 또는 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 230,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 184,000,000원 | 감정가 80% |
| 권리 인수 반영 취득금액 | 184,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 취득 부대비용 제외 |
| 현재 유찰 | 1회 | 다음 매각기일 2026.10.27 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 경매 이력 참고지표 |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 할인 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (184,000,000원 낙찰 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,376,000원을 차감한 180,624,000원이 채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 계산상 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 근저당권의 변경·이전 내역과 최종 채권액 확인 문제가 남아 있어 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 명의로 계산 | 239,023,351원 | 180,624,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 명의로 계산 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 계산상 채권총액 | 2,029,061,784원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 180,624,000원 |
| 채권자 미배당 추정 | 1,848,437,784원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 계산상 채권총액에는 등기상 채권최고액과 가압류 청구금액이 사용되어 실제 채무잔액 및 최종 배당요구액과 다를 수 있습니다. 공동담보·근저당 변경·이전 관계도 재확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 미배당은 증가
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시의 예상배당도 비교할 필요가 있습니다. 매각가격이 하락하면 배당 재원이 줄어들어 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가하는 구조입니다. 다만 이 채권자 미배당액은 매수인이 인수할 금액과 다릅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 1,848,437,784원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 1,884,722,584원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 117,760,000원 | 115,311,360원 | 1,913,750,424원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 위치해 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 253세대 규모 건물입니다. 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다. 해당 호수는 7층 건물의 3층에 위치합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 간접 확인한 상태이므로 실제 내부 상태 점검이 필요합니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 포장도로와 북측·동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등과 관련됩니다. 공시지가는 ㎡당 4,865,000원입니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도에 관한 2025.10.20~2026.12.31 지정 내역이 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 낙찰 후 이용·처분 관련 제한을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 253세대 규모이나 해당 호수와 비교 가능한 최근 실거래 가격 및 거래량을 확인하지 못했습니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.5회입니다. 실제 매수 수요나 적정 매각가격은 동일 면적 거래사례를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경·이전 원본 확인. 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당과 2023.07.14 채권최고액 변경, 2025.07.01 한국주택금융공사로의 이전을 연결해 확인하세요. 을구 2번의 공동담보 및 추가설정 관계도 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 종전 근저당 채권최고액으로 계산된 180,624,000원 배당이 실제 채권액 및 권리이전 내역과 일치하는지 확인하세요. 채권최고액 합계가 실제 채무액과 동일한 것은 아닙니다.
- 임차인 보증금·확정일자. 이시연의 전입일은 2025.05.02, 배당요구일은 2026.01.14입니다. 실제 보증금, 확정일자, 임대차계약서와 전입·점유 이력을 확인해 대항력 및 배당 순위를 검토하세요.
- 민간임대주택 등록. 2019.05.24 등록에 따른 임대의무기간, 등록 상태 및 매각 이후 의무·임대차관계의 승계 여부를 확인하세요.
- 국의 압류와 조세채권. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 실제 조세채권의 종류, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세. 해당 314호의 정확한 전용면적을 확인하고 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 거래 추세를 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 현장 점유·명도. 실제 점유자와 임대차 상태, 미납 관리비 및 인도 가능성을 확인하세요. 예상 인수액이 0원이라는 사실은 명도 부담이 없다는 의미가 아닙니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 2026.12.31까지의 아파트 용도 관련 지정 내역을 확인하고 경매 취득에 대한 적용 여부를 검토하세요.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 서류 및 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정, 가격은 아직 합격이 아니다”
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확한 편입니다. 2022.08.12 근저당권이 기준이고, 확인된 임차인 이시연의 전입은 그보다 늦습니다. 현재 예상배당에 표시된 매수인 인수금도 0원입니다. 이 부분은 권리분석상 긍정적 요소입니다.
하지만 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 민간임대주택 등록에 따른 확인 사항이 남아 있습니다. 무엇보다 예상배당이 근저당권의 변경 및 한국주택금융공사로의 이전 내역을 충분히 반영했는지 재검토해야 합니다.
가격도 별개입니다. 184,000,000원이라는 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰 시 가격은 내려가더라도 그것만으로 시세 대비 안전마진이 확보되는 것은 아닙니다. 임대차·담보권 관계를 명확히 하고, 해당 호수와 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 다음 입찰 상한을 정하는 것이 적절합니다. 종합 판단은 C등급 — 말소 구조는 긍정적이지만, 배당·임대차·실거래 검증이 선행되어야 하는 보류형 물건입니다.
