서울서부지방법원 2026타경50376. 서울 은평구 역촌동 유니캐슬 2층 203호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박지한이고 2022년3월21일 매매, 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년6월30일 서민금융진흥원의 가압류 7,889,189원입니다. 이후 금천구 압류, 은평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리의 핵심은 등기 순서보다 임차인의 선행 대항력입니다. 이다람은 임대차계약일 2022년2월4일, 주민등록·점유개시일 2022년3월11일, 확정일자 2022년2월4일로 말소기준권리인 2022년6월30일 가압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 230,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 76-15 유니캐슬 2층 203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현로7가길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) · 전용 29.99㎡ · 6층 중 2층 |
| 소유자 | 박지한 (2022.03.21 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,172,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
임차인은 이다람 1명입니다. 전입·점유는 2022.03.11, 확정일자는 2022.02.04로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 2024.03.14에는 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 신건 231,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 4,034,000원을 먼저 제하고 임차인에게 226,966,000원이 배당돼 3,034,000원이 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다람 | 전유부분 전부 | 230,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.02.04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자이며, 확약서에는 “양도 전 임차인 이다람”으로 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.31억은 최근 시세보다 높다
유니캐슬(76-15)은 13세대, 2014.09.23 준공이고 비교 대상 전용면적은 29.99㎡입니다. 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 211,666,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 195,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.54㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 28.54㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.99㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 211,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 118.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -11.4%로 내려와 있습니다. 따라서 전체 평균 211,666,666원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다. 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액도 231,000,000원이므로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 이다람 보증금 | 230,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,889,189원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,172,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 3,034,000원입니다. 다만 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약이 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 배당 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 3,034,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 48,587,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 85,029,760원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 인수액이 증가합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 증가분을 매수인이 실질 부담하는 구조로 보지 않습니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 자체가 실질취득액에 가까워지고, 1회 유찰 시 매각가 184,800,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원보다 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시립서북병원 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 12~15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 203호이며 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 13세대이며 확인되는 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -11.4%인 만큼 가격 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서와 제출 확약서를 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 118.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -11.4%이므로 전체 평균 211,666,666원보다 최근 거래 195,000,000원을 우선해 보세요.
- 유찰 시 가격 변화. 1회 유찰 시 184,800,000원, 2회 유찰 시 147,840,000원입니다. 확약이 유효하다면 이 금액이 실질취득액에 가까워집니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제 이행되는지 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 높다
겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 230,000,000원이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 신건 배당표도 3,034,000원의 미배당을 보여 줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 신건 231,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 195,000,000원의 118.5%이고, 최근 거래 추세도 -11.4%입니다. 권리상 부담이 확약으로 제거됐다고 해서 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건 기준 보류. 1회 유찰 시 184,800,000원으로 내려가면 최근 12개월 평균 195,000,000원보다 낮아지는 만큼 그때부터 가격 판단이 달라집니다.
