서울북부지방법원 2025타경3944. 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1, 에드가쌍문 3층 315호입니다. 감정평가상 공동주택 중 청년주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 2022.05.13 준공된 253세대 규모의 건물입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 한국주택금융공사가 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 단순히 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는지만 보면 놓치기 쉬운 물건입니다. 임차인의 계약 시점, 실제 전입·점유 여부, 확정일자, 임차권등기와 배당관계를 함께 보아야 합니다. 특히 임차인의 임대차계약일이 은행 근저당보다 앞선다는 사실은 확인되지만, 계약일 자체가 대항력 발생일은 아니므로 선순위 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제3층 제315호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층 315호 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 232,000,000원 |
| 현재 최저가 | 185,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 162,327,273원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특기사항 | 민간임대주택등기 · 임차권등기 · 공동담보 관련 근저당 설정 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확하지만 임차인이 변수
말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사하나은행이며, 2025.07.01 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정, 후순위 가압류 및 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부상 이은경 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권등기일은 2025.06.30으로 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약일은 2022.06.22로 앞섭니다. 대항력은 임차권등기일이나 계약일만으로 결정되는 것이 아니라 실제 주택의 인도와 주민등록 등 요건을 검토해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이은경 3층 315호 전부 주거 · 임차권등기 |
50,680,000원 | 2022.08.17 | 가능·미상 | 순위 미확정 | 해당 없음 |
| 임차인 | 이은경 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.22 |
| 전입신고일 | 확인되지 않음 |
| 점유개시일 | 확인되지 않음 |
| 확정일자 | 2022.08.17 |
| 임차권등기 | 2025.06.30 · 을구 4번 |
| 보증금 | 당초 52,680,000원 중 미반환 50,680,000원 |
| 차임 | 월 360,000원 (등기 기재) |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2025.06.30 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
인수액이 없는 것으로 최종 확인된다면 최저가 기준 취득대금은 185,600,000원입니다. 반대로 임차인의 선순위 대항력이 인정되고 보증금 50,680,000원 전액이 미배당 상태로 매수인에게 인수된다면, 조건부 실질취득액은 다음과 같습니다.
185,600,000원 + 50,680,000원 = 236,280,000원
이는 감정가 232,000,000원보다도 높은 조건부 부담액입니다. 다만 현재는 대항력과 실제 배당액이 확정되지 않았으므로 236,280,000원을 확정 취득원가로 취급해서는 안 됩니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용도 포함되지 않은 수치입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 매각가격을 낮추더라도 그만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 현재 최저가가 임차보증금보다 크며, 대항력 자체도 미확정이므로 그러한 고정형 인수 사례라고 단정할 수 없습니다. 실제 배당과 인수액을 확인한 뒤 총취득비용으로 가격을 비교해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 80%가 시세 80%는 아니다
감정평가액은 232,000,000원이며 현재 최저가 185,600,000원은 감정가의 80%입니다. 감정가 대비 할인은 분명하지만, 이 할인율이 실제 시장가격 대비 할인율인지는 별도의 문제입니다.
| 감정평가액 | 232,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 185,600,000원 (80%) |
| 2회 유찰 시 | 148,480,000원 (감정가 64%) |
| 3회 유찰 시 | 118,784,000원 (감정가 51.2%) |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
| 실거래 비교 | 동일 조건의 실거래 시세 검증 필요 |
| 현재 실질취득액 | 185,600,000원 + 실제 인수하게 되는 미배당 보증금 |
또한 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 다세대·청년주택입니다. 같은 건물 안에서도 전용면적, 실제 사용상태, 임대운영 조건 및 임차인 권리에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 세대수나 준공연도만으로 아파트 수준의 매매 유동성을 가정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 3,398,400원을 공제하고, 근저당권에 182,201,600원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권과 가압류에는 배당액이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,398,400원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당 한국주택금융공사로 이전 |
239,023,351원 | 182,201,600원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당 한국주택금융공사로 이전 |
162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 근저당 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 · 서울주택도시개발공사 가압류 | 178,936,610원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 614,558,394원 | 185,600,000원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 계산 결과입니다. 채권최고액·청구금액 기준의 산식으로 실제 확정채권액 및 최종 배당표와 다를 수 있습니다. 변경된 근저당 채권최고액, 공동담보, 임차인 우선변제 및 당해세 등을 반영한 확정 배당이 아닙니다.
추가로 을구 1번 근저당은 2023.07.14 채권최고액이 162,327,273원으로 변경됐고, 을구 2번에는 공동담보 관련 기재가 존재합니다. 그런데 배당 계산은 을구 1번의 최초 채권최고액 239,023,351원과 을구 2번 162,327,273원을 각각 반영하고 있습니다. 공동담보 관계 및 변경등기를 고려하지 않은 단순 합산일 수 있으므로 계산상 미배당 총액 432,356,794원을 확정된 잔존 채무로 보아서는 안 됩니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 432,356,794원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 468,957,114원 | 미확정 |
| 3회 유찰 가정 | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 498,237,370원 | 미확정 |
각 회차의 미배당액은 채권최고액 등을 사용한 동일 산식의 계산값이며 매수인 인수액과 다릅니다. 후순위 채권자의 미배당 채권은 일반적으로 매수인이 그대로 인수하는 권리가 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서울백운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.05.13 준공된 에드가쌍문으로, 철근콘크리트조 7층 건물 중 3층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기, 소화설비 및 지하주차장이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 폭 약 25m, 북측 및 동측 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 토지의 개별 공시지가로 해당 구분건물의 실거래 시세를 직접 나타내는 가격은 아닙니다.
- 민간임대주택. 등기에는 2019.05.24 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수사항이 기재돼 있습니다. 경매 매수 후에도 관련 등록·운영의무가 적용되거나 승계되는지 관할기관과 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태도 확인되지 않아 수리비 및 실제 점유 상황의 불확실성이 있습니다.
- 환금성. 253세대 규모의 청년주택이지만 다세대주택 용도와 임대주택 관련 조건을 함께 고려해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교 없이 일반 아파트와 같은 환금성이나 시장가격을 전제하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입·점유 확인이 최우선. 이은경의 임대차계약일은 2022.06.22지만 전입신고일과 점유개시일은 확인되지 않습니다. 주민등록 관련 자료, 현황조사 및 실제 점유관계를 통해 말소기준 전 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 배당관계 확인. 임차권등기는 2025.06.30에 이루어졌고 미반환 보증금은 50,680,000원입니다. 실제 배당요구 내용과 최우선변제 해당 여부, 배당순위 및 미배당 보증금의 인수 가능성을 점검해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 185,600,000원 외에 임차보증금 인수 가능성이 존재합니다. 인수 가능액을 확인하고 취득세·명도비·수리비 등 추가 부담을 반영한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.
- 근저당 변경·공동담보 대조. 을구 1번 근저당 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정 및 한국주택금융공사로의 권리이전을 검토해야 합니다. 배당 계산상 채권 합계와 실제 확정채권액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·압류 확인. 2026.01.27 국 명의 압류가 기재돼 있습니다. 압류등기의 소멸 여부와 별도로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 임대주택 규제 확인. 민간임대주택등기와 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 관련 사항을 확인하고, 매수 후 임대의무·용도·운영상 제한 및 등록 관련 처리사항을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 재검증. 같은 에드가쌍문 내 유사 면적과 유사 층 거래 중 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 내부 확인·명도 준비. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 점유자, 설비 상태, 미납 관리비 및 인도 가능성을 점검하고 명도 소요비용과 수리비를 고려해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 임차인 관련 서류를 대조하고 매수인 인수사항을 확정해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 임차인 대항력 확인이 먼저”
에드가쌍문 315호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 185,600,000원까지 내려온 다세대 청년주택입니다. 근저당권을 중심으로 한 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다.
실제 임차인 이은경 1명의 임대차계약일은 말소기준보다 앞서고 확정일자는 뒤에 있습니다. 가장 중요한 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력 유무 및 미배당 보증금 인수 여부가 아직 미확정입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
여기에 다세대·청년주택의 환금성, 민간임대주택등기, 내부 상태 확인의 어려움이 겹칩니다. 동일 조건의 최근 실거래 가격 검증도 필요하므로 감정가 대비 80%라는 할인만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 근거가 부족합니다. 권리관계는 조건부 검토, 가격 매력은 미확인, 입찰 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수보다 임차인의 대항력과 실제 매수인 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
