서울북부지방법원 2025타경3944. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 315호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2022년 8월 하나은행 근저당권이 설정된 뒤 2025년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이 근저당이 경매의 말소기준이며, 경매개시결정·서울주택도시개발공사 가압류·국 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위인 주택임차권 이은경입니다. 임차보증금은 50,680,000원이고 확정일자는 2022.08.17., 임차권등기명령은 2025.06.30.입니다. 그러나 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.08.12.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有로 단정할 수도, 無로 단정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 315호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2022.05.13 · 253세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도 판단
말소기준은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액 239,023,351원은 2023.07.14. 162,327,273원으로 변경됐고, 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 근저당·임차권·경매개시결정·가압류·압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은경 | 제3층 제315호 전부 | 50,680,000원 | 2022.08.17 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
임대차계약일은 2022.06.22., 확정일자는 2022.08.17.이며, 임차보증금 52,680,000원 중 반환받지 못한 금액이 50,680,000원으로 등기돼 있습니다. 배당요구는 2025.06.30. 접수됐습니다. 다만 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않으므로, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖췄는지는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공 물건이며 현재 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 반면 비교 가능한 동일 단지 실거래 금액은 확인되지 않아 감정가 232,000,000원이 최근 시장가보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 227,952,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션은 매각대금 232,000,000원에서 집행비용 4,048,000원을 공제한 뒤 선순위 근저당에 227,952,000원이 배당되는 구조입니다. 총 채권 614,558,394원 중 386,606,394원이 미배당됩니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 임차인 이은경의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 승계 가능성은 별도 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층 315호입니다.
- 입지. 서울백운초등학교 북측 인근으로 다세대·연립·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측·동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비와 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부와 설비 작동 여부·인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 기준일 확인. 이은경의 주민등록 전입일과 실제 점유개시일이 2022.08.12. 이전인지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 시나리오. 대항력 인정·미배당 시 보증금 50,680,000원 승계 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 대항력이 인정되어 전액 승계된다면 신건 기준 실질부담은 최대 282,680,000원입니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 배당요구 접수는 확인되지만 우선변제 범위와 실제 배당 가능액은 임차인의 대항요건 및 배당순위와 함께 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기. 민간임대주택 등록 사실과 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 관련 사항을 매각물건명세서 및 관계 서류와 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 단지 실거래 금액 비교가 되지 않으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장 중개 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 설비 작동·마감·수리비 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 주민등록 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 후순위 ≠ 인수위험 없음”
이 사건은 말소기준만 보면 단순합니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당이 기준이고 그 뒤의 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 임차인 이은경의 계약은 2022.06.22. 체결됐고 확정일자는 2022.08.17.이며, 정작 대항력을 가르는 전입일·점유개시일이 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건을 “인수 0원인 깨끗한 신건”으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력이 인정되지 않으면 현재 배당 시뮬레이션처럼 매수인 인수는 0원이지만, 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 최대 50,680,000원이 실질 부담으로 붙을 수 있습니다. 신건 최저가 232,000,000원에 이 금액을 더하면 잠재 실질취득 부담은 282,680,000원입니다. 여기에 동일 단지 실거래 가격 비교 근거도 없어 가격 메리트까지 확인되지 않습니다. 말소기준은 명확하지만, 임차인 대항력 확인 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 C등급 물건입니다.
