서울서부지방법원 2026타경50437. 은평구 구산동 벨에어하우스 B동 301호, 전용 49.4㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”이 아니라, 선순위 임차권은 존재하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수가 해소된 구조라는 점입니다. 권수민은 2022.04.08 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.18, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 서울특별시 압류는 2025.02.18이므로 권수민의 대항요건이 더 빠릅니다.
다만 현 회차에서는 감정가와 최저가가 모두 317,000,000원입니다. 최근 같은 면적 실거래는 2025.07 300,000,000원, 2025.12 286,000,000원이고 최근 12개월 평균은 293,000,000원입니다. 최신 거래가 앞선 거래보다 낮아졌고, 신건 최저가는 최근 평균의 108.2%이므로 지금 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 제비동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.4㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,250,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2017.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
2017년 설정된 구산동새마을금고 근저당은 채권최고액이 180,000,000원에서 120,000,000원, 36,000,000원으로 변경된 뒤 2023.04.07 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 그 근저당이 말소기준권리로 작동하지 않습니다. 현존 권리 중에서는 2025.02.18 서울특별시 압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권수민 전유부분 전부 | 250,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.04.08 | 있음 확정 2022.03.18 · 배당요구 | 실질 0원* HUG 확약 반영 |
* 확약은 권수민 관련 임차보증금에 한정해 반영했습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 권수민 1명이며, 확약 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 가격 비교 — 권리는 풀렸지만 신건 가격은 최근 시세 이상
벨에어하우스(B동)는 총 8세대, 사용승인일은 2017.07.21입니다. 전용 49.4㎡ 실거래는 최근 12개월 동안 2건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 49.4㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 49.4㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.4㎡ | 2건 | 293,000,000원 |
최신 거래는 286,000,000원, 최근 12개월 평균은 293,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가 317,000,000원은 최근 평균 대비 108.2%입니다. 전체 평균 역시 293,000,000원으로 동일하며, 현재 회차 실질취득가도 인수 0원*을 반영해 317,000,000원입니다. 즉 권리 인수비용을 더하지 않아도 최근 실거래 기준으로는 가격 메리트가 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 권수민 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 274,250,351원 | 61,762,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 212,488,351원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권수민 보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이므로 확약을 적용하지 않더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되며, 서울특별시·국민건강보험공단 압류와 실제 법정 배당순위는 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 구산역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일은 2017.07.21입니다. 위생·급수·배수·전기·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 동측과 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 250.0㎡, 공시지가는 3,365,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건·적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 신건 317,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원의 108.2%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 실질 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 원자료상 승계액은 각각 750,400원·50,760,320원이지만, 권수민 관련 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다.
- 압류·세금 배당순위 확인. 서울특별시 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 교부청구액·법정 우선순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 권수민 1명입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도 신건이 싼 것은 아니다”
이 물건은 대항력 있는 권수민의 임차보증금 250,000,000원이 먼저 눈에 들어오지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그러나 신건 최저가이자 실질취득가는 317,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 293,000,000원의 108.2%, 최신 거래 286,000,000원보다도 높은 가격입니다. 게다가 총 8세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건에서 보수적으로 판단입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약의 원문 효력 확인과 입찰가격입니다.
