서울북부지방법원 2025타경3968. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 317호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 239,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 239,000,000원입니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이고, 2023.07.14. 변경등기에는 162,327,273원이 기재되어 있습니다. 해당 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐다가 2025.11.20. 주식회사온라이프건설로 확정채권양도됐습니다. 별도로 2023.07.14. 채권최고액 162,327,273원의 추가 근저당과 34,271,160원의 온라이프건설 근저당도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3968 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 317호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트구조 7층 중 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각소멸
2022.08.03. 세정건설 가압류는 말소기준보다 앞서지만 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.13. 세정건설 가처분 역시 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2022.08.12. 하나은행 근저당 이후의 도안 가압류, 박미숙 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 다만 이 물건에 대응하는 실거래 표본은 확인되지 않았고, 대상 면적 23.1866㎡도 단지 거래면적과 매칭되지 않았습니다. 따라서 감정가 239,000,000원 또는 최저가 239,000,000원이 시세보다 낮다거나 높다고 단정할 근거가 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 이는 이번 신건 가격의 적정성을 직접 입증하는 실거래 자료가 아니므로 가격 가점의 근거로 쓰기보다는, 응찰 전 별도 시세 확인 필요성을 보여주는 보조지표로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,167,061,784원 중 예상배당은 234,854,000원, 미배당액은 2,932,207,784원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 2,932,207,784원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 2,979,338,584원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 3,017,043,224원 | 0원 |
신청채권 162,327,273원은 세 시나리오 모두 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰될수록 전체 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 3층이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측·동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡이며 대체로 평탄한 정방형 토지입니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 사용승인일은 2022.05.13.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 공동주택(청년주택) 이용상태가 매수 후 이용에 어떤 영향을 주는지 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.08.12. 하나은행 근저당이 기준이며, 최초 채권최고액과 2023.07.14. 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 하나은행 → 한국주택금융공사 → 주식회사온라이프건설로 이어진 권리이전 관계와 경매 신청채권자 표시를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 표본이 없으므로 239,000,000원이 적정한지 별도 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 이용·거래 관련 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내기엔 확인할 것이 남아 있다
이 사건은 배당표만 보면 명확합니다. 최저가 239,000,000원에 매각돼도 채권자 미배당은 2,932,207,784원이나 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 청년주택으로 이용 중인 민간임대주택이고 임대관계가 미상이며, 가격을 검증할 실거래 표본도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 신건 가격은 확인 후 판단입니다.
