서울북부지방법원 2025타경3968. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 3층 317호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 3층에 위치합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 등기부에는 민간임대주택등기가 존재하고, 근저당권 설정 이후 가압류·경매개시결정·국세 압류가 이어진 권리관계를 확인할 수 있습니다.

이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 먼저 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 다음으로 해당 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 기록이 있어 현재 권리자와 배당관계를 대조해야 합니다. 마지막으로 청년주택이라는 이용상태 및 민간임대주택등기에 비해 실제 점유자와 임대차 내용은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

말소기준권리는 2022.08.12. 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이며, 2023.07.14. 변경등기에 162,327,273원이 기재되어 있습니다. 같은 날 을구 2번 근저당권의 추가설정도 확인되므로 담보 변경·추가설정 관계를 단순히 별개 채무로 합산해서는 안 됩니다.

2022년 설정된 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.20. 주식회사온라이프건설로 다시 이전됐습니다. 경매개시결정에는 한국주택금융공사가 채권자로 기재되어 있습니다. 따라서 경매 신청인, 현재 근저당권자, 배당금 수령권자의 관계를 권리이전 서류와 배당절차에서 확인해야 합니다.

② 점유·임대차 — 가장 먼저 확인할 부분

이 물건의 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 그러나 확인된 임차인 신고 내역은 없고, 감정평가서 역시 임대관계 미상으로 기재하고 있습니다.

따라서 현재 판단은 임차인이 없다가 아니라 임차인의 존재 및 대항력 여부가 확인되지 않았다는 것입니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 보증금 미배당분의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다

감정가 239,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 191,200,000원입니다. 감정가 대비 80%인 것은 분명하지만, 이 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

에드가쌍문은 253세대 규모로, 준공일은 2022.05.13.입니다. 단지 비교대상 면적은 23.1866㎡로 기재되어 있으나 해당 호와의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 또한 직접 비교할 만한 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 최저가의 시세 대비 수준을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액에 기반한 단순 추정 배당입니다. 을구 1번·2번 근저당의 변경·추가담보 관계와 이후 채권자 이전이 반영된 확정배당은 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영하지 않았습니다. 표의 하나은행 명칭은 최초 설정 기준이며 실제 배당 수령권자를 확정하는 표시가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 인수는 구분

현재 시뮬레이션의 채권 청구 합계는 3,167,061,784원이고, 최저가 매각을 가정한 채권자 배당 합계는 187,723,200원입니다. 이에 따른 미배당액은 2,979,338,584원으로 계산됩니다.

다만 이 합계에는 근저당 변경·공동담보 관계와 개별 가압류 청구금액이 포함되어 있어 실제 독립채무 총액이나 최종 확정채권액과 다를 수 있습니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 위치합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 3층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장시설 및 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 2022.05.13. 준공됐습니다. 현재 호의 정확한 전용면적 및 동일 면적 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 정방형이고, 서측 약 25m 및 북측·동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있어 입찰 전 적용범위와 경매취득 관련 절차 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근과 비교적 최근 준공된 단지는 참고할 장점이지만, 청년주택 이용형태·민간임대주택 관련 사항과 비교거래 미확인으로 일반 아파트 수준의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구를 확인하고, 말소기준권리와 비교하여 대항력 및 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 경매 후 관련 의무 및 제한의 적용 여부를 관련 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전관계 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사, 다시 온라이프건설로 이어지는 권리이전과 공동담보·채권최고액 변경이 현재 배당구조에 어떻게 적용되는지 대조해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 목포세무서장 압류와 조세채권 우선순위가 배당에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 면적·동일 이용형태의 최근 실거래와 개별 호수의 층·향·상태를 비교해야 합니다. 감정가의 80%라는 이유만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 절차, 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.27. 기준 최신 매각물건명세서, 등기사항증명서, 매각공고와 입찰보증금 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “20% 할인보다 먼저 확인해야 할 권리가 있다”

에드가쌍문 317호는 감정가 239,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가 191,200,000원에 진행됩니다. 후순위 담보권 및 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하며, 예상배당상 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건은 일반적인 소유자 점유 아파트와 동일하게 판단하기 어렵습니다. 공동주택(청년주택) 이용상태, 민간임대주택등기, 확인되지 않은 임대관계, 근저당권 이전 및 국세 압류가 겹쳐 있기 때문입니다. 더구나 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 검토, 입찰 판단은 보류입니다. 우선 실제 임대차와 인수위험을 확정하고, 동일 조건 실거래를 확보하여 실질취득금액을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로는 충분한 투자 근거가 되지 않습니다.