춘천지방법원 2025타경30635. 강릉시 견소동 견소동한신아파트 104동 15층 1505호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이지윤이며, 2024년 3월 20일 당시 이정옥 명의로 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2026년 1월 15일 개명한 사실이 등기돼 있습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2024년 3월 20일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 157,850,000원입니다.
그 뒤 2024년 6월 24일 김두식 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 2025년 7월 9일 김두식의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 또는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 임차인도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 견소동 202 견소동한신아파트 104동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.945㎡ · 15층 중 15층 · 남향 · 주택 이용 |
| 소유자 | 이지윤 · 2024.03.20 소유권 취득 당시 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김두식 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 권리 중 핵심은 2024년 3월 20일의 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 그 이후 김두식 근저당권과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 데이터상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
송정한신 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 194,458,333원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 190,000,000원, 최근 12건의 범위는 160,000,000원~230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 15 | 213,500,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 194,458,333원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 235,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높고, 최근 12건 중 최고 거래가인 230,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 현재 신건 가격을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 157,850,000원 | 157,850,000원 |
| 2. 근저당 · 김두식 | 120,000,000원 | 73,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 277,850,000원 중 230,910,000원이 배당되고, 46,940,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 46,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 93,282,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 130,355,600원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 가정 매각가 188,000,000원이 현재 최근 12개월 평균 194,458,333원 및 최신 거래 190,000,000원과 가까워집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉항 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 들어선 강릉시 변두리의 신흥주택지대입니다.
- 교통. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 지역입니다. 대상 토지는 폭 약 12m의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 15층 부분으로 남향이며, 위생설비·도시가스 개별난방·지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5·6구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 송정한신은 555세대, 준공일 1997.11.05이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 검토. 현재 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 194,458,333원의 120.8%입니다. 권리가 단순하더라도 현재 회차 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.20 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 최신본과 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 및 실제 점유자 인도 문제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 현재 실질취득금액 235,000,000원은 최근 12개월 평균 194,458,333원의 120.8%이고, 최신 거래 190,000,000원뿐 아니라 최근 12건 최고 거래가 230,000,000원보다도 높습니다.
따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 현재 가격도 유리하다”는 식으로 연결해서 볼 수 없는 물건입니다. 현재 회차에서는 권리 위험보다 가격 부담이 핵심이며, 유찰 시에는 매수인 인수액은 그대로 0원인 가운데 매각가격 자체가 실거래 범위에 어떻게 접근하는지가 판단의 중심이 됩니다.
