서울서부지방법원 2026타경50443. 등기부상 현재 소유자는 김영숙이고, 2024.03.29 설정된 우리은행 근저당 110,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2026.02.24 한신의 근저당 140,000,000원과 2026.04.22 임의경매개시결정이 이어져, 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 이충환은 1동 203호에 2011.03.07 전입한 것으로 조사됐습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·보증금 인수액 미상으로 접근해야 합니다.
또 이충환은 과거 등기부상 소유자·채무자로 나타나는 이름과 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기됩니다. 그러나 이 사실만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로, 매각물건명세서와 실제 임대차관계 확인 전에는 인수 위험을 열어 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50443 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 증산동 산10-22 한신빌라 1동 2층 203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 · 2층 203호 · 사용승인일 1989.06.24 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 922,000,000원 / 922,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 103,178,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차·점유관계 — 보증금 미상이라 인수액도 미확정
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충환 | 1동 203호 | 2011.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 인수금액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우에는 배당으로 회수되지 않는 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 9.22억은 비교 거래보다 높다
한신빌라 비교 거래는 2건이고, 면적은 48.96㎡로 조사 대상 면적 61.81㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일평형 시세로 보기에는 한계가 있지만, 현재 제공된 비교 실거래 기준으로는 신건 가격이 명확히 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 48.96㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2021.06 | 48.96㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 670,000,000원 |
비교 거래 평균은 670,000,000원, 최신 거래는 680,000,000원입니다. 현재 최저매각가 922,000,000원은 비교 평균의 137.6%이므로, 현 회차에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 922,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한신 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 660,380,000원 |
위 계산은 집행비용·등기상 근저당을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 점유자 이충환의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 증산역 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로 사용승인일은 1989.06.24이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·도심 공공주택 복합지구 등에 포함되고, 공시지가는 2,596,000원/㎡입니다.
- 사업지구. 도심 공공주택 복합지구 사업추진 지역으로, 감정평가서에는 경매 참여 시 입주·분양권 승계 여부를 관련 부서에 재확인할 필요가 있다고 적시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 이충환의 전입일 2011.03.07은 말소기준 2024.03.29보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·임대차계약 확인 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 이충환이 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름이라는 점만으로 임차권을 배제하지 말고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 신건 922,000,000원은 비교 실거래 평균 670,000,000원의 137.6%입니다. 비교 면적도 일치하지 않으므로 동일면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 737,600,000원, 2회 유찰 시 590,080,000원으로 내려갑니다. 다만 선순위 임차보증금이 확인되면 실질취득액은 별도로 다시 계산해야 합니다.
- 도심 공공주택 복합지구. 입주·분양권 승계 가능 여부는 경매 낙찰과 별개의 핵심 조건이므로 관련 부서 확인이 필요합니다.
- 토지이용규제 확인. 재정비촉진지구·도심 공공주택 복합지구·토지거래허가구역 등 다수 규제가 중첩되어 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “인수 0원”은 다른 문제다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 현황조사상 이충환의 전입일은 말소기준보다 13년 이상 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 922,000,000원은 현재 확인되는 비교 실거래 평균 670,000,000원의 137.6%이고, 최신 거래 680,000,000원보다도 높습니다. 비교 면적이 일치하지 않는 한계까지 고려하면, 지금 단계의 결론은 권리 확인 보류·가격 메리트 없음입니다. 여기에 도심 공공주택 복합지구의 입주·분양권 승계 여부까지 확인한 뒤 응찰 판단을 내려야 합니다.
