서울서부지방법원 2026타경50443. 은평구 증산동 한신빌라 1동 203호입니다. 사건표시상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김영숙이며, 2009.07.21 거래가 200,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.29 주식회사우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 2026.02.24 한신 근저당권 140,000,000원과 2026.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위보다 점유·임차관계입니다. 이충환은 2011.03.07 전입했고, 이는 말소기준권리인 2024.03.29보다 앞섭니다. 조사자료상 대항력이 있는 것으로 정리되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 실제 얼마를 인수할지는 산정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원을 확정적인 매수인 부담액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50443 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 증산동 산10-22 한신빌라 1동 2층203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 증산로9길 36-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상3층 · 2층 203호 · 사용승인일 1989.06.24 |
| 소유자 | 김영숙 · 2009.07.21 소유권이전 · 거래가 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 922,000,000원 / 922,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 103,178,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도
과거 가등기·가압류·압류와 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.03.29 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한신 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기권리 소멸과 별개이므로, 2011.03.07 전입한 이충환의 보증금·실제 임대차관계 확인이 입찰 전 선행되어야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충환 | 1동 203호 | 2011.03.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 확인 거래보다 높다
확인되는 한신빌라 거래표본은 2021.06의 2건으로, 전용 48.96㎡가 각각 680,000,000원과 660,000,000원에 거래됐습니다. 평균은 670,000,000원입니다. 대상 면적은 61.81㎡이고 거래표본과 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일평형 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 48.96㎡ | 1 | 680,000,000원 |
| 2021.06 | 48.96㎡ | 3 | 660,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 670,000,000원 |
신건 최저가 922,000,000원은 이 거래평균의 137.6%입니다. 최신 확인거래 680,000,000원보다도 242,000,000원 높습니다. 거래시점이 2021.06이고 면적도 다르므로 이를 현재 적정시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 거래자료만으로는 신건이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 922,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,620,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 한신 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 660,380,000원 |
위 배당계산은 집행비용 11,620,000원과 등기상 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금·배당요구·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 도심 공공주택 복합지구 — 분양권 승계 확인이 핵심
이 물건은 공공주택 특별법에 따른 도심 공공주택 복합지구 사업 추진 지역에 있습니다. 매각물건 관련 은평구 2026.05.19 사실조회 회신과 한국토지주택공사 2026.06.12 사실조회 회신을 참조하도록 안내되어 있으며, 경매 참여 시 입주·분양권 승계 여부를 은평구와 한국토지주택공사에 반드시 재확인하도록 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 증산역 남동측 인근이며, 아파트·다세대주택·단독주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통한 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로 사용승인일은 1989.06.24이며, 대상은 2층 203호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 9,557㎡, 지목 임야, 토지이용상황 연립, 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·도심 공공주택 복합지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이충환의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이충환은 과거 소유권자였던 이력이 있으므로 실제 임대차 성립관계와 점유 원인을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 거래 2건은 2021.06, 전용 48.96㎡로 대상 61.81㎡와 차이가 있습니다. 현재 가격 검증에는 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 분양권 승계. 도심 공공주택 복합지구에서 경매취득자가 입주·분양권을 승계할 수 있는지 은평구와 한국토지주택공사에 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 재정비촉진지구 등 각종 규제의 경매취득 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도, 임차인과 사업지구 변수는 남는다”
이 물건의 말소기준은 2024.03.29 우리은행 근저당권이고 이후의 한신 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2011.03.07 전입한 이충환의 보증금이 미상이라 실질적인 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 922,000,000원은 확인 거래평균 670,000,000원의 137.6%이고, 확인 거래도 2021.06 표본이라 현재 적정가 판단에는 추가 검증이 필요합니다. 여기에 도심 공공주택 복합지구의 입주·분양권 승계 여부까지 확인해야 합니다. 신건 단계에서는 가격보다 먼저 임차보증금과 사업지구 권리승계 여부를 확정하는 것이 핵심입니다.
