서울북부지방법원 2025타경4022. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 325호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(청년주택)으로 기재돼 있습니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 이 물건의 권리분석은 말소기준 근저당의 설정·변경·이전 관계와 민간임대주택 등록 및 임차인 권리 확인이 핵심입니다.

현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 그러나 경매 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 낙찰자가 떠안는 것으로 확인된 등기상 금전채무는 없지만, 실제 점유관계·임대차계약·민간임대주택의 법적 지위는 별도로 확인해야 합니다. 특히 다수의 근저당과 권리이전이 있어 배당표의 채권액을 그대로 확정채무로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사하나은행이며 채권최고액은 228,191,477원으로 설정됐습니다. 이후 2023.07.14 변경등기에서 154,971,052원으로 변경됐고, 2025.07.01 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다.

같은 2023.07.14에는 하나은행의 을구 2번 근저당 154,971,052원과 온라이프건설의 을구 3번 근저당 32,718,086원도 설정됐습니다. 을구 2번 역시 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 을구 1번과 2번은 담보추가 및 변경 내용이 연결돼 있어, 표시된 채권최고액을 별개의 실제 채무로 단순 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력과 배당 확인

임차관계에서 확인되는 인물은 김민주 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 2025.06.02로 말소기준권리인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·임대차계약 내용과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.

대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 계약상 권리관계, 실제 점유 시작 시점 및 임대차 이력에 대한 별도 확인을 전제로 합니다. 배당요구 접수 사실만으로 확정일자나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 232,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 185,600,000원입니다. 현재 확인되는 인수금액을 0원으로 보면 부대비용을 제외한 예상 실질취득금액 역시 185,600,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 확보되지 않아, 현재 금액이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 해당 가격에 매각된다는 가정에 따른 추정치입니다. 미배당액은 채권자들의 회수 부족액이며 매수인 인수금액이 아닙니다. 실제 입찰·매각 결과, 배당 및 확인되는 임차관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)

단순 추정 배당액 합계 185,600,000원. 집행비용은 약 1.8% 기준의 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 표의 을구 1번 채권액은 최초 채권최고액 기준으로, 이후 변경등기와 채권이전·공동담보 관계를 반영한 실제 채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 임차인 배당도 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·학교·공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 3층 325호입니다. 승강기, 주차장, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 자유로운 임대·처분이 가능한지 민간임대주택 등록 및 적용 법률관계를 검토해야 합니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 조망가로특화경관지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 용도를 대상으로 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있어 취득·처분 시 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 에드가쌍문은 253세대이고 준공일은 2022.05.13입니다. 다만 청년주택으로 이용되는 특성과 임대 관련 규제, 해당 호수의 전용면적·거래사례 확인 문제를 감안하면 일반 아파트의 단순한 가격 지표만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2022.08.12 을구 1번 근저당을 기준으로 이후 변경·담보추가·권리이전과 말소 내용을 확인하세요. 한국주택금융공사로 이전된 담보권 관계도 함께 대조해야 합니다.
• 임차인 김민주 계약 확인. 2025.06.02 전입과 2026.01.19 배당요구를 기준으로 보증금, 확정일자, 계약기간, 실제 점유 및 선행 임대차 이력을 확인하세요. 기재된 전입일상 대항력은 없지만 계약관계는 미확인입니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 2019.05.24 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매수인에게 적용되는 임대사업자 지위·임대의무, 임대료 제한 및 등록 관련 사항을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 232,000,000원과 현재 최저가 185,600,000원의 차이만으로 저가 매수를 판단하지 마세요. 동일 용도·면적의 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래를 확보해 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 배당표 검증. 최초 근저당 채권최고액과 변경등기 금액, 공동담보 및 채권이전, 조세채권과 임차인 배당 여부를 확인하세요. 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 현재 점유자의 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인하세요. 청년주택 임대관계가 있는 만큼 명도 가능 시점 및 관련 절차를 별도 검토해야 합니다.
• 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 국가 압류의 조세채권, 실제 배당에 영향을 미칠 수 있는 법정우선채권을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 변경사항을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 추정 ≠ 검증 완료된 저가 매물”

에드가쌍문 325호는 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 판단을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 실제 임차인 김민주 1명의 보증금과 확정일자, 임대계약 및 점유관계가 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없더라도 임대차계약의 실제 내용과 명도 가능성을 확인해야 합니다. 또한 이 물건은 민간임대주택으로 등록된 청년주택이므로, 경매 취득 후 적용되는 임대 관련 법률관계도 중요한 변수입니다.

가격 측면에서도 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 실질취득금액 185,600,000원이 최근 실거래 시세보다 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만 시장가격 대비 할인은 검증되지 않았습니다. 단지의 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 사실만으로 현재 최저가가 적정하거나 저렴하다고 판단할 수도 없습니다.

종합하면 권리상 확인된 인수 부담은 낮지만, 임대관계·규제·시세의 불확실성이 남아 있는 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 추가적인 가격 인하를 예상하는 것이 아니라, 임차관계와 민간임대주택 관련 의무를 확정하고 실제 시장가격을 검증하는 것입니다.