서울북부지방법원 2025타경4022. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 325호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권이며, 최초 채권최고액은 228,191,477원입니다. 이후 2023.07.14. 채권최고액 변경 154,971,052원, 추가 근저당권 154,971,052원, 주식회사온라이프건설 근저당권 32,718,086원이 이어집니다.
2025.07.01. 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.07. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 그 뒤 가압류와 압류도 있으나 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 금전적인 매수인 인수액은 예상배당상 0원입니다. 다만 같은 날 등기된 민간임대주택 표시는 별도로 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4022 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층325호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트구조 7층 중 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,971,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택 등기는 확인
말소기준권리는 2022.08.12. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 2022.08.03. 세정건설 가압류와 2022.09.13. 가처분은 이후 등기부에서 말소됐습니다. 말소기준 이후의 박미숙 가압류, 한국주택금융공사 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 미상 | 2025.06.02 | 미상 | 2026.01.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민주 씨의 전입일 2025.06.02.는 말소기준권리 2022.08.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액을 대항해 승계시키는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 가격을 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 232,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 185,600,000원, 2회 유찰 시 148,480,000원입니다.
에드가쌍문의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 신건 232,000,000원이 실제 거래시세보다 높은지 낮은지는 여기서 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하지 않고, 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 잡는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 228,191,477원 | 227,952,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 154,971,052원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,009,320,615원 중 예상 배당액은 227,952,000원이며, 미배당은 1,781,368,615원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정된 4,048,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 3층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·주차장·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 준공일은 2022.05.13.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금. 김민주 씨의 보증금·확정일자를 확인해 최우선변제 및 실제 배당순위를 대조합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 이후 등록관계와 의무 처리 여부를 확인합니다.
- 근저당권 이전·변경. 하나은행에서 한국주택금융공사로의 이전과 채권최고액 변경 내용을 최신 등기·채권계산서와 맞춰봅니다.
- 압류·세금. 국의 압류가 있으므로 배당에서 반영될 조세채권과 실제 배당순위를 확인합니다.
- 가격 상한. 신건 232,000,000원을 감정가라는 이유만으로 싸다고 보지 말고 실제 거래시세 확인 후 응찰가를 정합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 185,600,000원, 2회 유찰 148,480,000원 구간을 사전에 비교합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 김민주 씨의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 후순위 가압류·경매·압류도 매각 소멸로 정리되어 있어 일반적인 인수형 사건은 아닙니다.
다만 등기부의 민간임대주택등기, 보증금·확정일자가 미상인 임차인, 하나은행 근저당권의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사로의 이전은 입찰 전 반드시 대조할 부분입니다. 여기에 단지 경매물건 평균 유찰이 2.4회인 만큼 신건 232,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 단정할 수도 없습니다. 결론은 금전 인수 위험은 낮지만, 권리 원본과 가격 확인을 끝낸 뒤 접근할 B등급 사건입니다.
