서울북부지방법원 2025타경4039. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 326호로, 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 현재 신건으로 감정가 224,000,000원이 그대로 최저매각가이며, 2026.09.29. 매각기일이 잡혀 있습니다.
권리구조의 출발점은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 228,191,477원이었고, 2023.07.03. 변경계약에 따라 154,971,052원으로 변경됐습니다. 이 근저당권은 2025.06.30. 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐고, 실제 경매도 한국주택금융공사가 신청했습니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4039 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 326호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,971,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 개별난방 · 시스템에어컨 · 승강기 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 이후 2023.07.14. 하나은행 추가 근저당 154,971,052원, 온라이프건설 근저당 32,718,086원, 2025.11.06. 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 2025.11.13. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세연 | 2025.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김세연의 전입신고일은 2025.06.17.로 말소기준권리인 2022.08.12. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 임차인 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 선순위 대항력 임차인으로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증금 자체는 미상이므로 매각물건명세서의 보완·변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 사용승인 단지로 제시돼 있습니다. 다만 이번 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 224,000,000원이나 향후 유찰가격을 두고 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
오히려 확인 가능한 경매 통계는 평균 유찰 2.4회입니다. 제공된 단지 통계상 낙찰률은 0.0%, 최근 낙찰금액·낙찰일도 확인되지 않습니다. 이 수치만으로 향후 반드시 유찰된다고 단정할 수는 없지만, 최소한 신건 감정가 자체를 가격 메리트로 평가해 가점을 줄 상황은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 1,789,256,615원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 1,833,429,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 1,868,767,655원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 228,191,477원 | 220,064,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 154,971,052원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,009,320,615원 중 신건 기준 채권자 배당은 220,064,000원, 미배당은 1,789,256,615원입니다. 제공된 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며 주변에 공동주택, 주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 삼양로, 북측 약 7m 포장도로, 동측 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 수차례 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비를 도면과 외부관찰, 탐문, 평가전례 등에 근거해 확인했으므로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 지위. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 등록·임대의무의 처리 관계를 최신 등기·관할기관 자료로 확인하세요.
- 임차인 보증금. 김세연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 변경 여부와 배당요구 여부를 입찰 직전 확인하세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래가 없어 신건 224,000,000원을 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 신건 가격에 바로 응찰하기보다 회차별 가격과 실제 시장가를 비교하세요.
- 호수 대조. 사건 소재지는 3층 326호이고, 감정요항의 건물 구조 기재에는 3층 327호 표현이 포함돼 있으므로 감정서 원본의 대상 호수와 내부구조도를 반드시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서를 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2022.08.12. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 김세연은 2025.06.17. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정상 용도가 청년주택이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 역시 2.4회입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만, 가격과 민간임대 지위를 확인한 뒤 들어가야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가 224,000,000원 자체를 가격 메리트로 평가하기보다는 현장 시세와 임대주택 관련 의무를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
