서울북부지방법원 2025타경4039. 서울 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근의 에드가쌍문 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 하나은행이 설정한 근저당권이 2025년 한국주택금융공사로 이전되면서 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준인 2022.08.12 근저당 이후 설정된 후순위 근저당과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부에 근저당이 많다는 사실 자체보다 실제로 어떤 호실이 매각되는지, 누가 어떤 조건으로 점유하고 있는지, 적정 시세가 얼마인지를 정확히 확인하는 데 있습니다. 특히 감정평가서의 건물 구조 설명에 등장하는 327호와 사건 소재지의 326호는 중요한 불일치이므로, 입찰 전에 등기·건축물대장·감정평가 도면을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.12

이 사건의 말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,191,477원이었으나 2023.07.14 변경등기로 154,971,052원이 되었고, 이후 2025.07.01 한국주택금융공사에 근저당권이 이전되었습니다.

또한 을구 2번 근저당은 을구 1번 근저당의 목적물에 추가로 설정된 것으로 기재되어 있습니다. 채권최고액이 동일한 154,971,052원이고 공동담보 관계가 나타나므로, 두 등기의 금액을 단순히 합산해 독립적인 대출채무로 확정해서는 안 됩니다. 실제 피담보채권 및 담보 범위는 원본을 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

김세연의 전입신고일은 2025.06.17로, 말소기준인 2022.08.12보다 뒤입니다. 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 판단되며, 일반적인 후순위 임차관계라면 보증금 미회수액을 매수인이 승계하지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다. 특히 민간임대주택이라는 특성을 고려해 임대차계약 내용과 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실과 매수인이 보증금을 인수한다는 판단은 서로 다릅니다.

③ 가격 검증 — 20% 할인만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 179,200,000원으로 감정가 224,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰되면서 입찰 출발가격이 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

에드가쌍문은 253세대 규모로, 준공일은 2022.05.13입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 최저가 1.792억이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

후속 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일·최저가 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 각 가격은 보증금 인수 0원 추정 기준으로, 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

위 금액은 제시된 채권최고액 및 청구금액을 적용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 을구 1번의 변경 전 채권최고액 228,191,477원이 사용되어 있으나 변경등기 후 금액은 154,971,052원입니다. 을구 2번의 추가설정·공동담보 관계에 따른 채권 중복 여부, 실제 피담보채권액, 근저당권 이전, 당해세 및 임차인 최우선변제는 확정 반영된 배당 결과가 아닙니다. 배당표의 권리자 명칭도 원권리자와 현재 이전받은 권리자를 구분해야 합니다.

현재 회차의 단순 계산에서는 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 선순위 근저당권에 배분되고, 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권총액 대비 미배당 규모가 크지만, 말소되는 채권의 미배당 잔액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·주상용 건물·업무용 건물·상업용 건물·학교·공원·공공시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 서측 왕복 6차선 삼양로, 북측 약 7m 포장도로 및 동측 약 9m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 시스템에어컨, 환기시스템, 승강기 및 소방설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 내부는 폐문부재로 충분히 확인하지 못했습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구(28m 이하)·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역 등의 제한도 확인해야 합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 환금성. 253세대 규모의 2022년 준공 단지이지만, 해당 호실의 실거래 가격과 청년주택·민간임대주택 관련 이용 제한을 함께 검증해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 1.5회이며, 이를 미래 낙찰 가능성의 확정 지표로 볼 수는 없습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등 대상의 토지거래허가구역 및 아파트 용도 한정 토지거래허가구역이 기재되어 있습니다. 본건은 다세대이므로 각 지정의 적용대상과 매수인별 허가 필요 여부를 구분해 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 일치 확인. 사건 표시 326호와 감정평가서 327호를 대조하세요. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 건물 배치도, 내부구조도 및 매각물건명세서의 동일성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 관련 법상 양도·승계·임대료 제한의 적용 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 임차인 확인. 김세연의 전입일은 후순위이나 보증금·확정일자·배당요구 및 임대차계약 내용이 확인되지 않았습니다. 실제 점유관계와 임차인의 법적 지위를 재확인하세요.
• 근저당 변경·이전 확인. 하나은행의 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정 및 공동담보, 한국주택금융공사로의 권리이전 내용을 확인하세요. 배당액을 채권최고액만으로 확정하면 안 됩니다.
• 실거래 시세 확인. 최근 12개월의 동일 면적·동일 용도 실거래와 최신 거래를 우선 확인하고, 개별 호실의 임대조건·상태·층 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 수차례 폐문부재로 내부 관찰이 제한되었습니다. 실제 호실 구조, 설비, 누수 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 인수 가능 비용과 명도비용을 별도로 확인하세요.
• 기일 재확인. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가, 매각조건 변경 및 취하·정지 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확해도, 물건과 가격은 아직 검증 중”

에드가쌍문 326호는 2022년 근저당권을 말소기준으로 삼는 임의경매입니다. 이후 근저당권과 가압류·압류는 원칙적으로 소멸하며, 확인된 점유자 김세연의 전입일도 말소기준 이후이므로 등기상 권리 인수 부담은 낮은 편입니다.

그렇다고 이 물건을 안전한 저가매수 기회로 단정할 수는 없습니다. 감정평가서와 사건 주소 사이에 326호·327호 불일치가 있고, 민간임대주택 등록 및 임대관계 확인도 필요합니다. 또한 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%가 되었지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 20% 할인은 가격 경쟁력의 증거가 아닙니다.

결론적으로 말소기준과 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류하는 편이 타당합니다. 우선 호실 동일성, 임대차 및 민간임대주택 관련 의무를 확인하고, 이후 동일 면적 최신 실거래로 실질취득가격의 적정성을 검증해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 무엇을 인수하고 실제로 얼마에 취득하는지를 정확히 확정하는 데 있습니다.