서울서부지방법원 2026타경50480. 마포구 서교동 서교리치빌 4층 403호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 매우 큰 선순위 임차권이 보인다는 점입니다. 임차권자 이영섭은 2021.08.13. 전입·점유를 시작했고, 보증금은 410,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.07.03. 접수됐으며, 경매개시결정일 2026.05.14.보다 앞서 있어 원칙상 매수인 인수 위험을 먼저 검토해야 하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 이영섭)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 등기상 보증금 4.10억이 존재하더라도 이 임차권에 관해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 4층403호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 28.19㎡ · 방2·욕실겸화장실1·거실겸주방·발코니 등 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 최성관 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 437,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 528,122,604원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 규모 | 2021.05.07 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 승부처
등기상 가장 중요한 권리는 보증금 410,000,000원의 이영섭 임차권입니다. 전입·점유일 2021.08.13.은 말소기준으로 선언된 2026.05.14. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 통상 이 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영섭 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.08.13 | 410,000,000원 | 대항력 포기 확약 우선변제 주장 승계 중복 없음 |
실제 임차인은 이영섭 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 ‘양도전 임차인 이영섭’과 관련한 확약 제출 주체로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 아직 높다
서교리치빌 28.19㎡ 대상 면적과 매칭된 실거래 표본은 2건입니다. 평균 거래금액은 425,000,000원, 최저 390,000,000원, 최고 460,000,000원이며 최신 거래는 2021.06의 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.24㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 425,000,000원 |
신건 최저가는 437,000,000원으로 최근 12개월 평균 425,000,000원의 102.8%입니다. 최신 거래 390,000,000원보다도 높은 금액입니다. 확약으로 매수인이 보증금을 추가 인수하지 않으므로 실질취득 기준은 현 회차에서는 437,000,000원이지만, 그 금액 자체가 최근 시세 평균 이상입니다. 따라서 신건을 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,770,000원 |
| 임차인 이영섭 보증금 | 410,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 528,122,604원 | 430,230,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 97,892,604원입니다. 원 배당 시나리오에는 임차보증금 410,000,000원의 매수인 인수가 표시되지만, 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 입찰가가 곧 실질취득가
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 437,000,000원 | 430,230,000원 | 97,892,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 349,600,000원 | 343,905,600원 | 184,217,004원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 279,680,000원 | 274,964,480원 | 253,158,124원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 망원역 동측 인근의 기존 주택지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2, 욕실겸화장실1, 거실겸주방, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·위생급배수·도시가스 난방·승강기·주차설비가 구비돼 있고 관리상태는 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,415,000원/㎡입니다.
- 제시외. 방 일부 약 1.4㎡, 거실 일부 약 4.5㎡, 안방 및 발코니 일부 약 4.5㎡를 포함해 감정평가했습니다.
- 현장확인. 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 이용상황과 내부 구조는 현황도면 및 외부 관찰 등을 근거로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 410,000,000원 혼동 금지. 등기상 선순위 임차보증금은 410,000,000원이지만, 확약 반영 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 메리트 별도 판단. 최저가 437,000,000원은 최근 평균 425,000,000원의 102.8%입니다. 권리가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 지표 확인. 서교리치빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.2회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현 회차 즉시 입찰보다 가격 변화를 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장 조사에서는 폐문·점유자 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 제시외 면적 확인. 방·거실·안방 및 발코니 일부 제시외 부분이 감정평가에 포함돼 있습니다.
맺으며 — “선순위 4.10억”보다 중요한 한 줄의 확약
등기만 보면 보증금 410,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 때문에 권리상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 아직 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 437,000,000원은 최근 12개월 평균 425,000,000원의 102.8%이고 최신 거래 390,000,000원보다 높습니다. 여기에 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%라는 단지 경매 지표까지 겹칩니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 해소, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 보증금 4.10억을 추가로 떠안는 사건이 아니라, 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 얼마에 매수하느냐가 승부처입니다.
