서울북부지방법원 2025타경4053. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 328호로, 감정상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 356,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당이며, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계가 단순하다고만 보기는 어렵습니다. 최초 근저당은 이후 한국주택금융공사를 거쳐 온라이프건설로 이전된 이력이 있고, 소유자 도휘주식회사 명의에는 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자들에게 대규모 미배당이 생기는 것과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4053 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 328호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 3층 328호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 금전권리는 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었고, 2023.07.03 변경계약에 따라 201,560,450원으로 변경된 등기가 있습니다. 2023.07.14에는 같은 201,560,450원의 추가 근저당과 온라이프건설의 42,554,220원 근저당이 설정됐습니다. 이후 도안·강미란·박미숙의 가압류와 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 328호 | 2024.07.24 | 미상 | 2025.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
김예원의 전입일은 2024.07.24로 말소기준 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.17 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 3.56억, 시세 할인 여부는 단정 금지
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 356,000,000원인 신건입니다. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공 단지로 확인되지만, 이번 자료에서는 대상 호실과 직접 비교할 동일면적 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 3.56억을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 296,793,345원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 53,422,655원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,694,895,960원, 배당액은 350,216,000원, 미배당액은 3,344,679,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 큰 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·주상용건물·업무용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 328호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·난방·승강기설비와 지하주차장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차로 삼양로에 접하고 북측·동측으로 폭 약 7~8m 포장도로와 접해 3면이 도로와 맞닿습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 적용관계를 등기 원문과 매각조건에서 확인하세요.
- 김예원 임차관계 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 이력 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사, 이후 온라이프건설로 이어진 근저당권 이전 및 확정채권양도 등기를 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 356,000,000원을 시세로 간주하지 말고 에드가쌍문 동일면적·유사층 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 284,800,000원, 2회 유찰 시 227,840,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 김예원 1명이고 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 민간임대주택등기가 존재하고, 근저당권이 여러 차례 이전됐으며, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 신건 3.56억의 적정성을 바로 평가하기는 어렵습니다. 채권자 미배당액 3,344,679,960원이 크더라도 그 자체가 매수인 인수로 넘어오는 것은 아닙니다. 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격과 민간임대주택등기의 효력을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
