서울북부지방법원 2025타경4053. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 3층 328호입니다. 감정평가상 일반적인 아파트 단지의 주거용 세대라기보다 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 등기부에는 민간임대주택 등록 사실이 기재되어 있습니다.
소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 여러 근저당권, 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만, 이들 금전채권 관련 후순위 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
여기서 중요한 차이가 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액이 크다는 사실과, 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 다릅니다. 이 사건은 배당표상 채권 미배당액이 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 민간임대주택 등록에 따른 별도 의무, 임차인의 계약관계와 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 328호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 356,000,000원 |
| 최저매각가 | 284,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 정보 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 임차인 | 김예원 · 328호 · 전입 2024.07.24 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원으로 등기되었으나, 2023.07.14 변경등기에는 201,560,450원이 기재되어 있습니다.
또한 해당 근저당권 및 추가설정 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있습니다. 따라서 최초 근저당권 설정금액, 변경된 채권최고액, 최종 권리자와 실제 피담보채권액을 구분해야 합니다.
2022.08.03 주식회사세정건설의 가압류 및 2022.09.13 가처분은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 반면 2025년의 가압류와 2026년 국세 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 국세 체납에 따른 배당 우선순위 및 세금 관련 사항은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미확인
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김예원이 328호 임차인으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 328호 | 2024.07.24 | 미상 | 신청 2025.12.17 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
임차인의 전입일은 2024.07.24로, 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖추지 못합니다.
임차인은 2025.12.17 배당요구를 하였으나 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권의 순위와 배당 가능액을 확정할 수는 없습니다. 보증금이 미상인 상황에서 임차인의 배당액이나 미배당 보증금을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 80%, 시세 할인 여부는 미확인
감정가 356,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 284,800,000원으로 낮아졌습니다. 이는 감정가 대비 80% 수준입니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 에드가쌍문의 최근 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 감정가 대비 비율 | 매각가격 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 356,000,000원 | — |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 284,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 227,840,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 182,272,000원 | 0원 |
유찰 시 가격은 시나리오상 가정이며, 실제 다음 매각기일의 최저가격은 법원의 매각공고 확인이 필요합니다. 실질취득 금액은 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값으로 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,787,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 296,793,345원 | 280,012,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 284,800,000원으로 낙찰되는 경우, 집행비용 4,787,200원을 제외한 280,012,800원이 선순위 근저당권 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 배당될 금액은 없는 구조입니다.
시뮬레이션상 채권자 총 청구금액은 3,694,895,960원, 예상 배당 총액은 280,012,800원, 미배당액은 3,414,883,160원입니다. 이는 채권최고액과 청구금액을 바탕으로 한 합산이며, 일부 공동담보 관계나 실제 채권잔액을 반영한 최종 확정채권액과 다를 수 있습니다.
위 배당액은 집행비용과 등기상 금전채권을 토대로 한 추정이며, 당해세·최우선변제·임차보증금·실제 채권잔액 및 채권이전 내역에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 전액을 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동의 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상용건물, 업무용건물 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로 위생설비, 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비, 승강기 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차로 삼양로에 접하며, 북측 및 동측으로도 포장도로와 접하는 형태입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 폐문 및 관계인 부재로 실제 임대내역은 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 253세대 규모의 에드가쌍문은 2022.05.13 준공되었으며, 청년주택 이용 및 민간임대주택 등록 특성을 반영한 유사 물건 비교가 필요합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김예원의 전입일은 2024.07.24로 후순위지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 임대차계약서, 배당요구서, 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현황조사 및 감정평가 과정에서 폐문과 관계인 부재로 임대내역을 충분히 조사하지 못했습니다. 실제 점유자, 계약관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택 등기가 있으므로 임대의무기간, 등록 상태와 매각 후 임대사업자 지위 및 임대 관련 의무의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경·양도. 2022.08.12 설정 근저당권의 채권최고액 변경, 2025.07.01 권리이전, 2025.11.20 확정채권양도 내역을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 하나은행 명의로 계산된 예상배당과 최종 근저당권자 및 경매신청채권자의 관계를 확인하고, 공동담보·추가설정 채권이 중복 산정되지 않았는지 살펴야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.01.27 국세 압류가 기재되어 있으므로 당해세와 법정기일 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 동일 건물·유사 면적의 실제 매매가격과 임대조건을 확인해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역 등 관련 규제가 기재되어 있으므로, 경매취득에 대한 해당 규정의 적용 여부와 향후 매매 시 제약을 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도 및 수선비용을 별도로 확인하고 실질취득 총비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인은 확인됐지만, 시세 할인은 확인되지 않았다”
에드가쌍문 328호는 말소기준권리 이후 전입한 임차인이 확인되는 물건입니다. 근저당권과 후순위 가압류의 배당 부족액이 크지만, 현재 권리 및 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.
그러나 인수액 0원이라는 사실만으로 권리검토가 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 실제 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록과 근저당권 변경·양도 관계에 추가 검증이 필요합니다. 특히 일반적인 아파트와 다른 청년주택의 이용 및 규제 특성을 무시해서는 안 됩니다.
가격도 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 356,000,000원에서 1회 유찰된 284,800,000원이라는 숫자는 분명하지만, 최근 실거래가격과 비교한 저가 여부는 확인되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 1.5회라는 경매 이력도 현재 최저가의 적정성을 보증하지 않습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 매력 판단은 보류입니다. 임차관계·민간임대 의무·채권이전의 정합성을 확인하고, 동일 조건의 최근 거래가격을 확보한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
