서울서부지방법원 2026타경50501. 은평구 갈현동 하나블루힐스 2층 202호, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.07.23 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 220,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차관계와 확약의 범위를 구분하는 것입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.25 포천세무서장의 압류인데, 김현정의 전입·점유는 2020.06.22, 확정일자는 2020.06.03입니다. 따라서 김현정은 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인으로 조사되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고의 확약으로 신청채권자 측 잔존 보증금반환청구권은 포기되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 521-22 하나블루힐스 2층 202호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 갈현로21길 13-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 6층 구분건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.07.23 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2022.01.25 국의 압류입니다. 이후 등기된 김현정의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류, 연천군 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김현정의 임차권등기 자체는 2022.07.20이지만, 임대차계약일은 2020.05.31, 확정일자는 2020.06.03, 주민등록·점유개시는 2020.06.22로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 2층 202호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.22 | 2020.06.03 | 220,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 주택도시 | 주거 | 2020.06.22 | 2020.06.03 | 미상 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아 보이지만 표본 면적이 다르다
하나블루힐스의 비교자료상 목표면적은 29.7㎡인데, 확인된 거래는 38.64㎡~41.24㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 동일면적의 직접 비교가 아니라 보조 시세지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 41.24㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2023.09 | 38.64㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.07 | 41.13㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 41.13㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.07 | 41.24㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 290,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 290,000,000원이고, 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%입니다. 전체 5건 평균은 269,600,000원이고, 전체 평균 대비 최저가는 81.6%입니다. 최근과 과거의 추세 비교도 9.6%로 플러스입니다. 다만 거래 표본의 면적이 목표면적 29.7㎡와 일치하지 않으므로 75.9%라는 숫자만으로 곧바로 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김현정 보증금 | 220,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현정 보증금의 미배당액은 3,880,000원으로 산정되어 매수인 인수액에 반영되어 있습니다. 다만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 있으므로, 그 확약 적용분은 실질 0원으로 봅니다. 별도 ‘주택도시’ 점유자의 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선일여자고등학교 남측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 동측으로 노폭 약 6m 도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 구분건물 내 2층 202호이며, 냉난방·위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 구분건물의 건부지로 이용 중이며 완경사입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 기재가 있고, 토지거래허가구역 관련 기재도 있습니다.
- 공부 차이. 제시외물건인 공용부분이 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 하나블루힐스는 14세대, 준공일은 2015.09.16입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 확인하세요.
- ‘주택도시’ 점유자. 전입일 2020.06.22·확정일자 2020.06.03으로 조사되어 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 권리자·보증금·배당요구 관계를 확인하세요.
- 김현정 임차권. 임차보증금 220,000,000원, 전입 2020.06.22, 확정일자 2020.06.03, 배당요구일 2022.07.20입니다.
- 시세 면적 보정. 최근 거래 290,000,000원은 전용 41.24㎡이고 목표면적은 29.7㎡입니다. 면적 불일치 상태에서 단순 금액 비교만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 제시외물건. 감정평가서에 제시외물건인 공용부분이 기재되어 있으므로 현황과 평가 반영 여부를 확인하세요.
- 토지이용규제. 토지거래허가구역 관련 기재가 있으므로 본 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약 밖 임차관계’를 닫아야 한다
이 물건은 단순히 “보증금 220,000,000원짜리 선순위 임차인이 있으니 위험하다”로 끝나는 사건도, 반대로 “확약서가 있으니 인수 0원으로 완전히 안전하다”로 끝나는 사건도 아닙니다. 김현정의 임차관계는 말소기준보다 앞서지만, 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그래서 배당계산상 3,880,000원의 부족액이 있어도 확약 적용분은 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다.
문제는 별도 기재된 ‘주택도시’ 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 최근 12개월 평균 290,000,000원 대비 최저가 220,000,000원이 75.9%라는 숫자만 보고 접근하면 권리위험을 놓칠 수 있습니다. 게다가 최근 실거래 표본의 면적도 목표면적 29.7㎡와 일치하지 않습니다. 확약 적용분은 해소, 미상 임차관계는 확인 필요, 가격은 보조지표. 이 세 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
