서울북부지방법원 2025타경4114. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 335호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이고, 2022.05.13. 사용승인을 받은 7층 건물에 속합니다. 등기부상 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 세정건설 가압류는 등기부상 이미 말소되었고, 이후 진수민 가압류·경매개시결정·국세 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 298,000,000원입니다. 배당표상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 단순 실질취득액은 298,000,000원입니다. 다만 이 물건은 확인된 실거래 비교값이 없어, 이 금액을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 오히려 단지 경매통계와 용도·규제 특성을 보수적으로 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4114 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 335호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) 이용중 · 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 단지규모 | 253세대 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원으로 등기되었고 2023.07.14. 변경등기에는 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 이후 같은 하나은행의 추가설정 근저당 201,560,450원, 온라이프건설 42,554,220원, 서정만 100,000,000원, 진수민 가압류 200,000,000원, 국세 압류 등이 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 확정된 임차인 인수는 확인되지 않는다
| 점유·임대관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임차인 목록에는 별도 신고자가 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계까지 확정되었다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 298,000,000원이고 인수액은 0원이어서 실질취득액도 같은 금액입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 전체 가격 평가는 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,972,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 293,028,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 진수민 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 840,908,015원 중 예상 배당액은 293,028,000원이고, 미배당은 547,880,015원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 있습니다. 건물 서측에는 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·정방형이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으며, 매각기일 2026.09.29 현재 해당 지정기간에 포함됩니다.
- 건물 상태. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트 구조 7층 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 가격을 확인할 수 없습니다. 감정가 298,000,000원을 시세로 간주하지 말고 실제 비교거래를 별도 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 인수액 0원이더라도 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 단지 평균 유찰횟수 2.4회를 참고해 가격 안전마진을 별도로 설정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 등기부에는 임대사업자의 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 민간임대주택 기재가 있습니다. 경매취득 후 법적 효과와 말소·존속 여부는 입찰 전 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장·명세서·현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 토지거래허가 규제. 매각기일 시점에 아파트 용도 토지거래허가구역 지정기간이 진행 중이므로 적용범위와 경매취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 총 채권액 840,908,015원에 비해 신건 매각대금이 작아 미배당이 547,880,015원 발생하지만, 현재 계산상 그 미배당액은 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납관리비·조세관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 경매에서는 ‘인수 없음’과 ‘좋은 가격’이 같은 뜻이 아닙니다. 에드가쌍문은 현재 실거래 비교자료가 없어 298,000,000원의 적정성을 검증하기 어렵고, 단지 경매통계는 평균 2.4회 유찰·매각률 0.0%입니다. 여기에 공동주택(청년주택) 이용상태와 민간임대주택 관련 등기·토지이용 규제까지 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
