서울북부지방법원 2025타경4114. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 3층 335호입니다. 감정평가서상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건으로, 2022년 사용승인을 받은 지상 7층 건물에 위치합니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 한국주택금융공사가 신청한 임의경매입니다.

처음 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 2억 9,800만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2억 3,840만원입니다. 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 감정가보다 저렴한 것과 실제 시장가격보다 저렴한 것은 다릅니다. 동일 면적의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 현재 가격에 충분한 할인 매력이 있다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리관계에도 주의할 부분이 있습니다. 최초 근저당권자인 하나은행의 담보권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 기존 근저당권의 채권최고액이 변경됐습니다. 별도의 추가 근저당권도 설정돼 있습니다. 채권최고액의 변경 및 공동담보 관계를 구분해야 실제 배당순위와 채권액을 올바르게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 전망

말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었으나, 2023.07.14 변경등기로 201,560,450원이 됐습니다. 이후 2025.07.01 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

2022.08.03 접수된 세정건설 가압류는 말소기준보다 앞서지만 2023.07.19 이미 말소됐습니다. 2022.09.13 세정건설의 소유권이전등기청구권 관련 가처분도 2023.07.17 말소된 상태입니다. 따라서 해당 과거 가압류와 가처분을 현재 존속하는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 설정된 온라이프건설과 서정만의 근저당권, 진수민의 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 국세는 압류등기의 말소와 실제 조세채권의 배당순위가 별개일 수 있어 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.

② 임차 및 인수관계 — 등기상 0원, 실제 점유는 확인 필요

등기부의 근저당권 및 가압류를 기준으로 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 임대관계가 확인됐다는 의미가 아닙니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 발견되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 80%가 곧 저가매수는 아니다

에드가쌍문은 2022.05.13 사용승인을 받은 253세대 건물입니다. 해당 호실과 비교할 동일 면적의 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격은 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가하기에는 한계가 있습니다.

현재 최저가는 감정가보다 20% 낮지만, 최근 12개월 거래가격과 최신 실거래가격을 기준으로 한 실제 할인율은 판단할 수 없습니다. 특히 청년주택이라는 이용 특성과 민간임대주택 등록 사실을 고려하면 일반 아파트의 면적별 평균가격만으로 비교하는 것도 적절하지 않을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정 · 잠정 시뮬레이션)

현재 최저매각가에 매각된다는 가정하에 산출된 배당 내역입니다. 집행비용을 제외한 금액을 선순위 근저당권에 우선 배정하고, 후순위 권리자에게는 배당하지 않는 형태로 계산돼 있습니다. 다만 근저당권의 변경등기 및 공동담보 관계가 배당액에 정확히 반영됐는지는 검증이 필요합니다.

* 위 배당액은 변경 전 근저당권 채권최고액 296,793,345원을 기준으로 산정된 잠정 결과입니다. 2023.07.14 변경등기상 채권최고액은 201,560,450원이므로, 표시된 선순위 배당액 234,262,400원은 변경 후 채권최고액을 초과합니다. 실제 배당액으로 사용하기 전에 반드시 재산정해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 확정 반영된 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

잠정 시뮬레이션에서는 매각가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액이 곧 매수인이 인수하는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권 및 가압류의 미배당 채무는 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다.

다만 임차인 보증금에 대해서는 별도 판단이 필요합니다. 또한 위 시나리오는 변경 전 채권최고액과 중복 담보 가능성이 완전히 정리되지 않은 계산이므로, 실제 배당액과 채권자별 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서라벌중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 소재합니다. 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 토지. 인접도로와 대체로 등고평탄한 토지이며, 주상용 건물부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준주거지역이고, 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 교육환경보호구역 및 건축선 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도에 한정해 2026.12.31까지 지정된 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 예외 적용 여부와 이후 처분·이용 시 제한사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모이고 청년주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 수요층·임대조건·거래구조가 다를 수 있으므로 동일 유형의 실제 매매 및 임대거래를 중심으로 환금성을 평가해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실내 상태 및 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 및 점유관계 최우선 확인. 청년주택으로 이용되고 민간임대주택등기가 존재합니다. 실제 입주자, 전입일, 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수조건. 임대차 관련 매수인 인수 문구, 배당요구 여부 및 인도 관련 조건을 확인하세요. 임대관계가 미상인 상태에서 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.
• 근저당권 변경등기 재검토. 을구 1번의 최초 채권최고액 296,793,345원과 변경 후 201,560,450원을 구분하고, 을구 2번 추가 근저당권과의 관계를 확인해야 합니다.
• 한국주택금융공사 담보권 이전 확인. 2025.07.01 이전등기 이후 담보권자의 지위와 실제 피담보채권 잔액, 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
• 국세 및 선순위 조세채권. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 등기돼 있습니다. 압류등기 말소와 별개로 당해세·법정기일·배당순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래가격 대조. 동일 건물과 동일한 이용형태의 거래를 우선 비교하고, 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 흐름을 확인해야 합니다. 감정가 80%라는 이유만으로 가격 가점을 줘서는 안 됩니다.
• 입찰가격과 실질취득가격 분리. 최저가 238,400,000원에 취득 부대비용, 관리비 관련 부담, 명도비용 및 확인된 인수보증금을 합산해 실질 취득원가를 산정해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 규제. 등록임대주택의 임대의무기간, 임대료 증액제한 및 경매 후 지위·의무 관계를 관련 기관과 전문가에게 확인해야 합니다.
• 유찰 회차별 계획. 현재 최저가 238,400,000원, 추가 유찰 시 190,720,000원 및 152,576,000원 시나리오를 비교하되, 각 회차의 실질취득원가와 실거래 시세를 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임대차 서류를 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인보다 중요한 것은 실제 인수조건”

에드가쌍문 335호는 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 238,400,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 권리들이 소멸할 전망이고, 등기상 일반 담보권을 매수인이 인수할 가능성은 낮다는 점은 긍정적입니다.

그러나 임대관계가 미상인 민간임대주택이라는 사실이 권리판단을 단순하지 않게 만듭니다. 실제 임차인이 존재한다면 대항력과 보증금 배당 여부에 따라 인수금액이 발생할 수 있습니다. 선순위 근저당권의 채권최고액 변경과 담보권 이전 관계도 배당계산에서 반드시 바로잡아야 합니다.

가격 역시 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 매력적이라고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 동일 유형 실거래가격이 확인되지 않은 만큼 시장가격 대비 할인 여부는 미확정입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격은 판단 보류. 이 물건의 핵심은 추가 할인율보다 실제 임대차관계, 담보권 처리 및 취득 후 부담을 정확히 확인하는 데 있습니다.