서울서부지방법원 2026타경50508. 은평구 구산동 트라움하임구산 3층 303호인 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 333,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주금열이며, 말소기준은 2021.05.06. 설정된 홍주희 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 중구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리니까 전부 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 임차권자 정진우의 임대차계약일은 2021.01.30., 확정일자는 2021.02.22., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.03.09.로 등기되어 있습니다. 이는 2021.05.06. 말소기준 근저당보다 앞선 시점입니다. 따라서 이 임차권은 배당과 대항력 관계를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 주금열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,049,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2020.01.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차요건이 핵심
과거 죽변수산업협동조합의 근저당권은 2021.03.09. 일부포기로 말소됐고, 2021년 강제경매와 2022년 임의경매도 2022.12.19. 말소되어 현재 권리판단의 직접 기준은 아닙니다. 현재 말소기준은 2021.05.06. 홍주희 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정진우 전유부분 전부 · 주거 | 240,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2021.03.09. | 우선변제 有 확정일자 2021.02.22. | 승계 표시 없음 |
정진우의 보증금은 240,000,000원이고 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차의 최저가 333,000,000원은 보증금보다 높아, 배당이 정상적으로 이뤄진다는 전제에서는 제공된 배당 시나리오처럼 매수인 인수액이 0원이 될 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사 청구액 253,049,766원과 정진우 보증금 240,000,000원이 동일 채권의 승계관계인지 여부는 여기서 중복 합산하거나 동일하다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 51.4% 높은 신건
트라움하임구산은 총 15세대이고, 비교 대상 면적은 40.77㎡입니다. 다만 아래 거래들은 면적이 정확히 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최근 가격 방향은 분명히 보수적입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 220,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -14.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 46.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.12 | 53.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2022.08 | 53.54㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 248,250,000원 |
전체 4건 평균은 248,250,000원이지만 과거 2022년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 220,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 최저가 333,000,000원은 이 최근 기준의 151.4%입니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 134.1%입니다. 따라서 현재 회차에 “시세보다 싸다”는 평가는 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 2. 근저당 · 홍주희 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,049,766원 | 253,049,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,488,234원 |
현재 제공된 배당 가정에서는 채권자 청구액 318,049,766원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 9,488,234원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 정진우 임차보증금과 주택도시보증공사 청구의 관계도 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 임차인 리스크를 같이 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 333,000,000원 | 0원 | 9,488,234원 |
| 1회 유찰 · 80% | 266,400,000원 | 56,179,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 213,120,000원 | 108,713,446원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자까지 전액 배당되지만, 1회 유찰부터 주택도시보증공사 청구는 전액 변제되지 않습니다. 특히 2회 유찰가는 정진우 보증금 240,000,000원보다 낮습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있으므로, 최저가 숫자만 보고 할인폭을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남측 인근이며 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.30. 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 3층 303호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 361.0㎡, 공시지가 2,845,000원/㎡이며 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 4건뿐이며, 동일면적 직접 비교도 어렵습니다. 평균 경매 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정진우의 주민등록·점유 2021.03.09., 확정일자 2021.02.22.와 현재 말소기준 2021.05.06.의 선후관계를 매각물건명세서·임차권등기·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- HUG 청구 관계 확인. 주택도시보증공사 청구 253,049,766원과 정진우 보증금 240,000,000원의 관계를 확인해 중복채권인지 별개채권인지 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·은평구·중구 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 220,000,000원인데 최저가는 333,000,000원입니다. 최근 시세 대비 151.4%라 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.6%이므로 과거 전체 평균 248,250,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 감안. 비교 거래의 전용면적이 29.25㎡·46.08㎡·53.54㎡로 대상 비교면적 40.77㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
맺으며 — “신건 3.33억은 싸지 않고, 임차권은 더 확인해야 한다”
이 사건의 첫 번째 결론은 가격 메리트가 없다는 것입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 220,000,000원인데 신건 최저가는 333,000,000원으로 151.4% 수준입니다. 최근 가격 추세도 -14.6%입니다.
두 번째는 임차권입니다. 정진우는 보증금 240,000,000원, 확정일자 2021.02.22., 주민등록·점유 2021.03.09.가 기재돼 있고 말소기준 근저당은 2021.05.06.입니다. 현재 회차의 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 유찰로 매각가가 보증금 아래로 내려가는 구간에서는 대항력과 미배당 보증금 문제를 다시 계산해야 합니다.
현재 신건은 가격에서 보류, 유찰 뒤에는 임차보증금 인수 여부를 다시 확인해야 하는 사건입니다. 특히 2회 유찰가 213,120,000원만 보고 “2.13억에 취득”한다고 판단하는 것은 위험합니다.
