서울서부지방법원 2026타경50508. 은평구 구산동 ‘트라움하임구산’ 3층 303호로, 감정 이용상태상 도시형생활주택·단지형 다세대입니다. 2020.01.30 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물의 3층이며, 방 2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.05.06 홍주희 근저당권 65,000,000원이고, 그 뒤의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 임차인 때문에 표면적으로 복잡해 보이지만 결론은 다릅니다. 정진우의 임차권등기에는 임대차계약일 2021.01.30, 확정일자 2021.02.22, 주민등록일·점유개시일 2021.03.09, 보증금 240,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 말소기준 근저당 2021.05.06보다 앞선 임차관계입니다. 그러나 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약을 제출했습니다. 따라서 정진우 임차인에 한해서는 미배당액이 생기더라도 매수인 인수액을 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 3층 303호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 2020.01.30 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 주금열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,049,766원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.06 을구 3번 근저당권 · 홍주희 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인은 선행하지만 확약으로 인수 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG가 보증금채권을 양수
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진우 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 계약 2021.01.30 확정일자 2021.02.22 주민등록·점유 2021.03.09 임차권등기 2025.03.13 | 선행 대항요건 말소기준 2021.05.06보다 앞섬 확약으로 대항력 포기 | 우선변제권 주장 배당요구 2025.03.13 | HUG 양수 인수 0원* 미변제 시에도 임차권등기 말소 확약 |
* 확약 적용 전 기준이 되는 원 임차보증금은 240,000,000원입니다. 본 건은 정진우에서 주택도시보증공사로 양도된 보증금채권에 관하여 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출되어, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 정진우 건에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 지표의 151.4%
가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 220,000,000원, 최신 거래도 2024.04 · 220,000,000원입니다. 현재 최저가 333,000,000원은 이 지표의 151.4%입니다. 또한 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -14.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.25㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 46.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.12 | 53.54㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2022.08 | 53.54㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 248,250,000원 |
대상 면적은 40.77㎡인데, 위 거래 중 동일 면적 표본은 없습니다. 거래 표본도 4건뿐이고, 최신 거래월이 2024.04이므로 개별 호수의 현재 시세를 단정하기에는 한계가 큽니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원보다 높은 방향이라는 점은 분명합니다. 전체 4건 평균 248,250,000원만 근거로 가격을 좋게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,462,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 홍주희 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,049,766원 | 253,049,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,488,234원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 318,049,766원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 9,488,234원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | HUG 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 333,000,000원 | 0원 | 253,049,766원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 266,400,000원 | 56,179,366원 | 196,870,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 213,120,000원 | 108,713,446원 | 144,336,320원 | 0원 |
유찰 시 HUG 미배당이 커지더라도 정진우/HUG의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 유지됩니다.
⑤ 압류·말소와 세금 리스크
현재 등기상 말소기준권리 뒤에는 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 중구 압류와 현 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2021년 강제경매와 2022년 임의경매 기입등기는 2022.12.19 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재한 지역의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 총 15세대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.01.30 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하주차장·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,845,000원/㎡, 토지면적 361.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재 중 하나는 2026.08.25까지이고, 다른 하나는 허가대상 용도가 아파트로 표시되어 있어 다세대인 본건의 실제 적용 여부는 관할 확인이 필요합니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 대상 면적 40.77㎡와 일치하는 실거래 표본이 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 가격 산정은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 정진우/HUG의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 우선순위. 확정일자 2021.02.22, 주민등록·점유 2021.03.09가 근저당 2021.05.06보다 앞서므로 실제 배당순위와 채권양도 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득액 333,000,000원은 최근 거래 지표 220,000,000원의 151.4%이고 가격 추세도 -14.6%입니다. 최저가만 보고 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 실거래 표본. 거래 4건 모두 대상 면적 40.77㎡와 일치하지 않고 최신 거래월도 2024.04입니다. 추가 현장·중개업소 확인 없이는 현재가를 단정하기 어렵습니다.
- 세금. 국민건강보험공단·은평구·중구 압류와 관련해 당해세 여부를 확인해야 실제 배당을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기는 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 시점을 현황조사·현장 확인으로 재점검해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 물건의 핵심은 “보증금 240,000,000원의 선행 임차인이 있으나 확약으로 매수인 인수는 실질 0원”이라는 점입니다. 따라서 보증금 미배당을 낙찰자가 그대로 떠안는 전형적인 대항력 인수형으로 계산하면 안 됩니다. 반대로 확약이 있다고 해서 현재 신건 가격이 매력적으로 바뀌는 것도 아닙니다.
현재 최저가와 실질취득액은 모두 333,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래로 제시된 220,000,000원 대비 151.4%이고, 가격 추세도 -14.6%입니다. 게다가 대상 면적과 일치하는 거래 표본이 없고 15세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 이 사건은 권리 인수 위험보다 가격·환금성 검증이 우선인 물건입니다.
