🏷️ 최저가 298,000,000원 🛡️ 인수 0원 💸 미배당 4,338,307,510원 📅 2026.09.29
서울북부지방법원 2025타경4145. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 338호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이고, 집합건축물대장상 2022.05.13 사용승인을 받은 7층 건물입니다. 등기부상 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당이며 최초 채권최고액은 296,793,345원, 이후 201,560,450원으로 변경된 이력이 있습니다. 근저당은 한국주택금융공사와 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 이어집니다.
말소기준 뒤에는 온라이프건설 근저당, 도안·강미란·박미숙의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어져 있으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 점유·명도 측면은 등기부만으로 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4145 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 338호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 3층 338호 · 2022.05.13 사용승인 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준점은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 그보다 앞선 2022.08.03 세정건설 가압류는 현재 등기부상 이미 말소되어 있고, 기준권리 이후의 가압류·근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 검증 — 신건 298,000,000원의 시세 메리트는 보류
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공 단지이고 비교 대상 면적은 전용 30.0311㎡입니다. 그러나 동일 면적 일치가 확인되지 않아 최신 실거래나 최근 12개월 평균을 기준으로 298,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이번 물건에서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가 100%인 298,000,000원, 1회 유찰 시 238,400,000원, 2회 유찰 시 190,720,000원으로 제시되어 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 293,028,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,631,335,510원 중 293,028,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,338,307,510원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 준주거지역, 평지, 정방형이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 현재 물건은 0회 유찰 신건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 목록이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입·임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부의 민간임대주택 기재와 현재 효력·말소 처리 여부를 매각물건명세서 및 원본 등기사항으로 대조하세요.
- 시세 확인. 전용 30.0311㎡와 면적이 일치하거나 최대한 유사한 최근 거래를 확보해 298,000,000원의 적정성을 따로 검증하세요.
- 권리이전 이력 확인. 하나은행 근저당이 한국주택금융공사와 온라이프건설로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 2026.01.27 국의 압류가 있으므로 실제 세액과 배당순위는 최신 자료로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 238,400,000원, 2회 유찰 190,720,000원까지 가격 시나리오를 비교하되 시세 확인 전에는 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 된다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 뒤의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 금액 인수 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
하지만 실제 입찰 판단은 한 단계 더 필요합니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택), 임대관계는 미상이고, 등기부에는 민간임대주택등기가 있습니다. 여기에 전용 30.0311㎡의 면적 일치 실거래도 확인되지 않아 신건 최저가 298,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 필요. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이번 사건의 핵심입니다.
