서울북부지방법원 2025타경4145. 서울 도봉구 쌍문동에 있는 에드가쌍문 3층 338호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 전용면적은 30.0311㎡, 2022년 5월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 7층 건물에 속합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.
처음 보면 감정가에서 한 차례 가격이 내려간 점이 눈에 들어옵니다. 감정가 298,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 238,400,000원입니다. 다만 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐입니다. 이 호실과 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 현재 가격이 시장에서 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
더 중요한 점은 이 물건이 일반적인 소유자 거주 아파트와 구분된다는 사실입니다. 등기부에 민간임대주택등기가 있고, 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 명단이 없다고 해서 실제 점유자가 없거나 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 338호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(청년주택) · 전용 30.0311㎡ |
| 건물규모 / 사용승인 | 7층 건물 중 3층 · 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 신청 청구액 | 201,560,450원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 임대관계 | 미상 · 민간임대주택등기 존재 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 253세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 변수가 있다
이 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 12일 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었지만, 2023년 7월 14일 변경등기를 통해 201,560,450원으로 변경되었습니다.
그 뒤 2025년 7월 1일 한국주택금융공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌고, 2025년 11월 20일에는 확정채권양도를 원인으로 온라이프건설 앞으로 다시 이전등기가 이루어졌습니다. 한국주택금융공사는 2025년 11월 4일 임의경매개시결정의 채권자로 기재되어 있습니다. 따라서 경매신청 채권자와 후속 근저당권 이전등기의 권리자가 서로 다르게 나타나는 경위를 확인해야 합니다.
2022년 8월 3일 세정건설이 설정했던 9,000,000,000원 가압류는 말소기준보다 앞서지만, 2023년 7월 19일 이미 말소되었습니다. 2022년 9월 13일의 소유권이전등기청구권 가처분도 2023년 7월 17일 말소되었습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 선순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.
반면 2025년 이후 주식회사 도안, 강미란, 박미숙 등이 설정한 가압류와 2026년 1월 27일의 국 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 분석되지만, 세금의 법정기일과 실제 배당순위 문제는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 및 시세 — 두 가지가 모두 미확정
현재 확인된 임차인 신고 명단에는 임차인이 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있고, 감정 이용상태도 공동주택(청년주택)입니다. 등기부에는 2019년 5월 24일 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 2022년 8월 12일 접수되어 있습니다.
만약 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 상황이 달라집니다. 이때는 낙찰가뿐 아니라 배당받지 못해 매수인이 인수해야 하는 보증금까지 합산해 실질취득가를 판단해야 합니다. 현재는 그러한 금액을 확정할 근거가 없습니다.
민간임대주택등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각 이후 임대사업자 관련 의무가 어떻게 처리되는지, 등록 상태와 기존 임대차 관계에 어떤 영향을 주는지 관할 행정기관 및 관련 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.
시세 비교 — 감정가 할인과 시장가격 할인은 다르다
에드가쌍문은 253세대, 2022년 5월 13일 사용승인된 건물이며, 대상 호실의 전용면적은 30.0311㎡입니다. 그러나 이 호실과 직접 비교할 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 238,400,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 확인 금액 / 지표 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 298,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 238,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 실질취득가 | 미확정 | 임대차 등 인수 위험 확인 필요 |
| 최근 12개월 거래가격 | 확인 필요 | 가격 메리트 미판정 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 참고 지표 · 시세 대체 불가 |
특히 청년주택으로 이용되는 소형 주거시설은 일반 아파트와 임대수요, 관리체계, 매수층이 다를 수 있습니다. 같은 건물 또는 유사 면적 물건의 거래 사례를 확보한 뒤 층·면적·임대차 조건과 실제 거래 시점을 맞춰 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 먼저 집행비용 4,137,600원을 공제하고, 나머지 234,262,400원을 선순위 근저당권 몫으로 배분하는 계산입니다. 후순위 채권자에 대한 예상배당은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,137,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행(시뮬레이션 표기) | 296,793,345원 | 234,262,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 금액은 근저당권의 최초 채권최고액과 시뮬레이션상 채권자 표기를 따른 조건부 계산입니다. 최신 변경등기상 채권최고액은 201,560,450원이고 후속 이전등기의 권리자는 온라이프건설입니다. 실제 배당은 채권양도 관계, 공동담보, 피담보채권, 당해세 및 임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미배당 채권은 인수되지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 238,400,000원 | 4,397,073,110원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 190,720,000원 | 4,444,085,590원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 152,576,000원 | 4,481,695,574원 | 0원 |
세 시나리오 모두 배당되지 못한 채권액이 상당히 큽니다. 총 채권액을 4,631,335,510원으로 가정한 계산이므로, 매각가가 하락할수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다.
이 원칙은 등기상 소멸 대상인 채권에 관한 것입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 등 매수인이 승계하는 별도 권리가 확인된다면 낙찰가에 해당 부담을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 따라서 표의 인수 추정 0원은 조건부 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용현황 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 서라벌중학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역 등이 소재합니다. 건물 서측으로 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 2022년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용형태. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 일반적인 자유매매·자가거주 아파트와 동일하게 취급하기 전에 등록 임대주택 관련 의무와 기존 임대관계를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가상 2025.10.20~2026.12.31 기간의 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 매수 이후 이용·처분 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이는 현장 내부 상태를 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 253세대 규모의 비교적 최근 사용승인된 주거시설이지만, 청년주택이라는 이용 형태와 소형 면적, 임대사업 관련 사항은 매수층 및 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 환금성은 거래사례와 임대차 조건을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 및 임차인 조사. 현황조사서, 전입세대 관련 확인자료, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 사항을 확인하세요. 기존 임차인이 확인되면 대항력·우선변제권·보증금 인수 여부를 개별적으로 분석해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 민간임대주택등기와 청년주택 이용 형태를 확인하고, 임대의무기간, 임대료 제한, 등록 상태 및 매각 후 의무 승계 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 말소기준 근저당권의 변경. 하나은행 근저당권의 최초 채권최고액 296,793,345원과 변경 후 201,560,450원의 관계를 확인하세요. 공동담보 추가·별도 근저당 및 말소등기까지 함께 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전과 경매신청 경위. 한국주택금융공사의 임의경매 신청, 후속 온라이프건설 근저당권 이전, 실제 채권 보유자와 배당요구 관계가 일치하는지 확인하세요.
- 조세 압류 및 우선채권. 목포세무서장의 국 압류에 대해 세금 종류와 법정기일, 배당에서의 우선순위를 확인하세요. 후순위 압류등기라는 사실만으로 조세 배당순위를 단정할 수 없습니다.
- 실거래 시세 검증. 에드가쌍문 및 유사 면적 주거시설의 최근 거래가격을 확인하세요. 가격을 비교할 때에는 감정가가 아니라 매수인이 실제 부담할 취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 건물과 관리비. 실제 내부 상태, 공용부분 관리비 체납, 주차 및 건물 관리체계를 확인하세요. 공용부분 관리비 중 승계될 수 있는 범위도 검토해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래허가구역 지정과 민간임대주택 공급촉진지구 관련 규제가 입찰·취득·사용·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 2026년 10월 27일 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요. 권리 변경이나 매각조건 변동 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리 검증 완료”
에드가쌍문 338호의 장점은 말소기준권리가 식별되고, 후순위 금전채권의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 80%까지 내려온 점도 사실입니다.
하지만 아직 안전한 취득이나 저가 매수라고 판단할 단계는 아닙니다. 실제 임대관계가 미상이고, 민간임대주택 등록에 따른 확인 사항이 있으며, 근저당권 변경·이전 내용과 배당 시뮬레이션 사이의 불일치도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 적정성까지 미확정입니다.
현재 판단은 권리 구조는 부분적으로 확인되었지만, 점유와 실질취득가·시세 검증은 보류입니다. 임차인 및 등록 임대주택 관계를 확인하고, 최신 등기와 배당권자를 정리한 다음, 실제 비교거래를 바탕으로 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 미확인 인수 위험과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
