대전지방법원 2025타경503317. 대전 중구 부사동 427-25 소재 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지는 200.0㎡이고 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 이 사건 건물의 대지로 이용 중입니다. 건물은 주택 및 부속건물(창고 등)로 이용되고 있으며, 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 야외 수도·옹벽(지지대) 등은 토지에, 옥외 계단 등은 건물에 포함 평가·매각됩니다.
권리의 중심은 2020년 우종예 소유권 취득과 동시에 설정된 충무새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 48,000,000원, 사건 청구금액은 32,965,420원입니다. 이후 롯데캐피탈· 케이비국민카드 가압류, 양천직의 소유권이전청구권가등기, 송희섭의 주택임차권, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503317 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 부사동 427-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 부속건물(창고 등) |
| 토지 | 200.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 급경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 우종예 · 2020.02.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 124,977,660원 / 42,866,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충무새마을금고 / 32,965,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 원칙상 정리
말소기준은 2020.02.19 을구 8번 충무새마을금고 근저당권입니다. 롯데캐피탈 가압류, 케이비국민카드 가압류, 양천직 소유권이전청구권가등기, 송희섭 주택임차권, 충무새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 오케이저축은행의 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정은 이미 취하·해제돼 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송희원 | 2020.04.07 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희섭 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.07 / 2025.02.03 | 10,000,000원 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 송희원은 2020.04.07 전입, 송희섭은 2022.04.07 전입으로 모두 2020.02.19 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없는 임차인으로 정리됩니다. 송희섭은 보증금 10,000,000원, 확정일자 2025.02.03, 2025.02.12 배당요구가 확인되며 주택임차권등기도 되어 있지만, 그 임차권 역시 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 프레임 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’ 단정은 금물
감정가는 124,977,660원, 현재 최저매각가격은 42,866,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 30,006,199원, 5회 유찰 시 21,004,339원입니다.
하지만 이 물건은 단독주택과 200.0㎡ 토지를 함께 매각하는 물건이고, 토지는 급경사·자루형이며 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’가 다릅니다. 동일 물건군의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰되고 재매각 조건까지 붙어 있다는 점은 가격 외 요소까지 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,171,588원 |
| 1. 근저당 · 충무새마을금고 | 48,000,000원 | 41,694,412원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 16,006,354원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,251,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 70,258,139원, 예상 채권자 배당액은 41,694,412원, 미배당액은 28,563,727원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 단독주택 특유의 현물 점검 필요
- 이용상태. 주택 및 부속건물(창고 등)로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 토지 200.0㎡, 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’로 이용 중입니다.
- 형상·경사. 급경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 구조. 주택은 시멘트벽돌조 단층이며 공부상 시멘트기와지붕, 현황은 강판기와지붕입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 야외 수도·옹벽(지지대) 등은 토지에, 옥외 계단 등은 건물에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청란여자중학교 남측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 교육시설 관련 절대·상대보호구역, 보문산 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 354,700원/㎡입니다.
- 환금성 변수. 단독주택 + 토지, 급경사·자루형, 공부상 지목과 현황 차이, 3회 유찰 및 재매각 조건을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 12번 양천직 소유권이전청구권가등기의 성격과 담보가등기 해당 여부를 등기 원문·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 재매각 보증금. 이번 회차는 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 송희원 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당표를 별도로 확인하세요.
- 현황 경계 확인. 토지 지목은 ‘전’, 현황은 ‘대’이며 야외 수도·옹벽·옥외 계단 등이 포함됩니다. 경계와 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고 단독주택·토지 현물 시세를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 항목의 성격
이 사건은 말소기준이 분명하고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 뒤 전입이라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 뼈대 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 단독주택 + 토지라는 물건 특성, 3회 유찰, 재매각 보증금 20%, 급경사·자루형 토지, 공부상 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이, 그리고 갑구 12번 가등기의 종류 확인이 남아 있습니다.
특히 최저가 42,866,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 권리는 인수 0원으로 정리하되, 가격은 현장과 주변 거래를 확인한 뒤 판단하는 접근이 맞습니다. 종합하면 권리 구조는 비교적 단순하지만 확인 과제가 많은 재매각 단독주택입니다.
