부동산임의경매

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 환금성을 판단하기 어렵고, 단독주택+토지 구조와 과거 권리관계 확인이 중요합니다. 임차권등기권자 송희섭의 권리는 말소기준권리 이후로 매수인 인수 위험은 없는 구조입니다.

감정가

124,977,660원

평가액

최저가

42,866,000원

감정가 34.3%

실질취득

42,866,000원

인수액 0원

핵심지표

3회 유찰

단독주택 환금성 확인

대전지방법원 2025타경503317. 대전 중구 부사동 427-25 소재 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 현재 소유자는 우종예이며, 2020년 취득 후 충무새마을금고 근저당 설정을 원인으로 임의경매가 진행됐습니다. 말소기준권리는 2020년 2월 19일 설정된 충무새마을금고 근저당권입니다.

등기부상 과거 설정된 근저당권 일부는 말소기준권리 이전 권리로 존재했으나, 현재 배당표 기준 매각으로 소멸되지 않는 권리라는 의미와 혼동하면 안 됩니다. 주요 권리 흐름과 매각 후 소멸 여부를 구분해 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경503317 (임의경매)
소재지	대전광역시 중구 부사동 427-25
물건종류	단독주택 + 토지
이용상태	주택 및 부속건물(창고 등) 이용 중
토지	200.0㎡ · 공부상 지목 전 · 현황 대
소유자	우종예
감정가 / 최저가	124,977,660원 / 42,866,000원
신청채권자 / 청구	충무새마을금고 / 32,965,420원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적, 과거 권리는 구분 필요

말소기준권리는 을구 8번 충무새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류, 가등기, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 1번·3번·4번·5번 근저당권은 말소기준권리 이전 설정이 있었으므로 등기 흐름 확인 과정에서 중요하게 살펴야 하며, 배당 순위와 소멸 여부는 매각물건명세서와 배당표 기준으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
송희섭	10,000,000원	없음	해당 없음	없음

송희섭의 임차권등기는 2025년 2월 12일 설정됐고, 전입은 2022년 4월 7일입니다. 말소기준권리인 2020년 충무새마을금고 근저당 이후 권리로 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 매수인이 임차보증금 10,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,866,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,171,588원
남대전신용협동조합 근저당	26,000,000원	26,000,000원
대사신용협동조합 근저당	37,500,000원	15,694,412원
후순위 권리	다수	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 증가합니다.

✅ 권리 관점 임차권등기권자 송희섭은 말소기준권리 이후 권리로 대항력이 없습니다. 현재 분석 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 가격 관점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 단독주택은 아파트처럼 거래 표본과 환금성을 단순 비교하기 어렵습니다. 토지 이용상황, 현황과 공부 차이, 주변 수요 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 중구 부사동 청란여자중학교 남측 인근으로 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지 200㎡, 현황은 주택 부지로 이용 중입니다.
주의사항. 지목은 전이나 현황 대로 이용 중이며, 절대·상대보호구역 등 토지이용 제한 사항 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 선순위 근저당권 존재 여부와 말소기준권리 판단을 혼동하지 말고 등기부 원본을 재확인하세요.
임차인 확인. 송희섭 임차권등기는 매수인 인수 위험은 없으나 현황과 명세서 내용을 대조하세요.
현황 확인. 주택·창고 상태, 토지 이용현황, 옹벽·야외시설 포함 여부를 현장 확인하세요.
환금성. 단독주택+토지는 매수층이 제한될 수 있어 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 구조 확인”

이 물건은 3회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 현재 기준 매수인이 부담하는 인수액은 없습니다. 하지만 단독주택과 토지가 결합된 물건은 아파트와 달리 환금성 판단이 핵심입니다. 권리상 위험은 관리 가능한 수준이지만, 가격만 보고 접근하기보다 현황·수요·재매각 가능성까지 함께 검토해야 하는 B등급 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-26	유찰	1억 2,497만원
2	2026-04-23	유찰	8,748만원
3	2026-05-28	유찰	6,123만원
4	2026-07-02	대기	4,286만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 낮아졌지만, 단독주택 환금성 확인이 필요한 물건 — 대전 부사동 427-25

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적, 과거 권리는 구분 필요

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 42,866,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격보다 중요한 것은 구조 확인”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (21장)

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