서울서부지방법원 2026타경50520. 은평구 응암동 거성리젠시 4층 404호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 엄예지는 2020.12.03 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권을 이전받았고 거래가액은 283,000,000원입니다. 등기부에는 김현이 명의의 주택임차권이 2025.03.17 등기돼 있으며 임차보증금은 287,000,000원입니다.
형식만 보면 이 임차권은 2026.05.08 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인이 떠안을 가능성이 핵심 위험으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 김현이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 46.92㎡ · 9층 건물 내 4층 |
| 감정 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 엄예지 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,113,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
2020.10.08 서서울농업협동조합의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2021.01.29 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025.03.17 김현이의 주택임차권이 등기됐고, 2026.05.08 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 데이터상 말소기준은 이 강제경매개시결정이며, 2026.06.18 롯데카드의 가압류 7,313,989원은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현이 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 287,000,000원 | 미상 전입신고일 미상 | 주장 배당요구 2025.03.17 | 실질 0원 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
임차권등기 원문에는 임대차계약일 2020.12.03, 주민등록일·점유개시일 2021.02.01, 최초 확정일자 2020.12.04, 증액 후 확정일자 2022.11.17가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사 정보에서는 전입신고일이 미상으로 정리돼 있어, 별도 확인 없이 대항력 있음으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 이 불확실성이 실질 인수액으로 이어지지는 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.80억은 최근 거래 2.47억의 113.4%
거성리젠시는 16세대, 사용승인일은 2020.10.05입니다. 전용 46.92㎡ 동일면적의 최근 12개월 확인 거래는 1건이며, 2025.10 3층이 247,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 46.92㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.92㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저매각가 280,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 247,000,000원의 113.4%입니다. 확약으로 인수액이 실질 0원이므로 실질취득액은 현재 회차 기준 최저매각가와 같은 280,000,000원으로 볼 수 있고, 그 기준에서도 최근 실거래보다 높습니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,113,322원 | 275,280,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,313,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 315,427,311원 중 275,280,000원이 배당되고 미배당은 40,147,311원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 전액 변제되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이며, 임차권은 별도 확약에 따라 실질 인수 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 40,147,311원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 95,363,311원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 139,536,111원 | 0원 |
확약이 유지되는 한 회차가 내려가도 김현이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조가 아니라, 유찰될수록 실질취득액 자체가 낮아지는 구조입니다. 현재 회차만 최근 실거래 247,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 매각가는 224,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 새절역·응암역이 소재하며 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 사용승인일은 2020.10.05입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전설비, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 3미터 내외, 북동측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 4,129,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정이 실제 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 김현이 임차권 보증금은 287,000,000원입니다. 확약이 이 임차권 전체에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 280,000,000원은 최근 동일면적 거래 247,000,000원의 113.4%입니다. 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 통계 확인. 건물 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.2회이고 낙찰률이 0.0%로 집계돼 있어 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정 내용을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 높다
이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 존재 자체보다 그 임차권에 붙은 주택도시보증공사의 확약입니다. 보증금 287,000,000원의 김현이 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기됐지만, 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약 때문에 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
다만 권리 위험이 줄었다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 280,000,000원은 최근 동일면적 실거래 247,000,000원의 113.4%이고, 거성리젠시 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.2회입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소 가능, 가격은 신건에서 보류입니다.
