서울북부지방법원 2025타경4206. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 401호입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 달리 감정평가서상 공동주택(청년주택), 원룸형 구조로 이용되고 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기에는 민간임대주택 등록과 복수의 근저당권, 가압류, 국세 압류 및 임의경매개시결정이 나타납니다.
경매 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 하나은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 이력도 확인됩니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 많다는 점보다 중요한 것은 2022년 근저당권과 2023년 말소기준권리의 정확한 관계, 임차인의 점유·보증금, 민간임대주택 관련 의무를 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택), 원룸형 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 4층 |
| 내부 구성 | 현관·방 겸 주방·욕실 겸 화장실·실외기실 |
| 면적 참고 | 21.1866㎡ (평형 매칭 미확인, 개별 세대 면적 확인 필요) |
| 단지 규모 | 253세대 · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 경매 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 하정효 전입 확인 · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당 확인
을구 2번 이후 설정된 온라이프건설·박재욱 근저당권과 박준우·박미숙 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국세 압류는 등기 말소와 별개로 당해세 등의 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 선행 가압류와 가처분은 이미 등기부상 말소된 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 하정효 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 중복 승계 신고로 분류된 인원은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하정효 | 2025.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 신청 2025.12.16 |
해당 없음 |
임차인 하정효의 전입일은 2025.04.03으로, 제시된 말소기준일 2023.07.14 이후입니다. 해당 선순위 근저당이 유효하다는 전제에서 대항력 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다. 배당요구는 2025.12.16 접수된 것으로 나타납니다.
또한 등기에는 민간임대주택 등록이 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 내용이 명시되어 있으므로, 경매 취득 이후의 등록 상태와 관련 의무가 어떻게 처리되는지는 별도로 확인해야 합니다. 단순히 후순위 근저당이 소멸한다는 이유만으로 모든 임대 관련 문제가 해소된다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 80% 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 210,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 168,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 이것은 어디까지나 감정가를 기준으로 한 할인율입니다. 동일 단지·동일 면적의 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
| 감정가 | 210,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 168,000,000원 |
| 감정가 대비 | 80% |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 2번) | 143,201,099원 | 143,201,099원 |
| 2. 근저당 · 온라이프건설 | 30,233,168원 | 21,646,901원 |
| 3. 근저당 · 박재욱 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액과 추정 집행비용에 기초한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 이전·공동담보 관계, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권 잔액을 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 특히 을구 1번 권리의 처리에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 배당 부족
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 2,432,026,267원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 2,465,155,867원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 2,491,659,547원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 134,400,000원, 107,520,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 배당재원이 줄어 채권자 미배당액은 증가합니다. 제시된 계산에서 낙찰자 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 유지되지만, 이는 임차인과 권리순위에 관한 현재 판단이 유지된다는 전제입니다.
추가 유찰이 발생하더라도 매수 가능 가격을 자동으로 확정할 수는 없습니다. 실제 시세와 임대수익, 환금성을 검증한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관과 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장 및 우이신설경전철 솔밭공원역까지 도보로 각각 약 2~3분이 소요되는 것으로 평가되어 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층에 위치합니다. 승강기·급배수·위생설비 및 개별 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구와 교육환경보호구역 등 관련 사항을 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 취득 요건을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 253세대 규모의 청년주택 원룸형입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타나지만, 실거래 비교가격과 최근 낙찰 사례가 없어 매도 가능 가격 및 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 확인. 2022.08.12 을구 1번 근저당과 2023.07.14 을구 2번 근저당의 관계, 근저당권 이전·말소 여부, 한국주택금융공사의 권리 지위를 원본 등기로 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 하정효의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지·말소 가능성, 임대의무기간 및 임대료 제한 등 매수 이후 적용 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
- 국세 압류와 배당순위. 목포세무서장 처분에 따른 국세 압류와 당해세 등의 우선배당 가능성을 점검하세요.
- 시세 검증. 에드가쌍문 동일 면적·동일 용도 실거래와 최근 낙찰 사례를 비교한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 명도·관리비. 임차인의 현재 거주 여부, 인도 절차 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하세요.
- 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법적 제한을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 할인보다 권리 확정이 먼저”
에드가쌍문 401호는 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 168,000,000원으로 낮아졌습니다. 후순위 임차인과 다수의 소멸 예정 권리가 있어 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 안전형 경매물건으로 분류하기에는 추가 확인이 필요합니다. 2022년 근저당권의 이전·말소 관계, 임차보증금 및 임대의무가 핵심입니다. 여기에 동일 유형의 유효한 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.
결론은 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 권리 원본을 통해 매수인 인수위험을 확정하고, 청년주택 원룸형의 실제 거래가격과 환금성을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다. 감정가의 80%라는 숫자 자체가 안전마진을 보장하지는 않습니다.
