서울북부지방법원 2025타경4206. 쌍문동 에드가쌍문 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(청년주택) 원룸형으로 이용 중인 아파트입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 계산상 말소기준권리는 2023.07.14. 을구 2번 하나은행 근저당권 143,201,099원입니다. 이후 온라이프건설·박재욱의 근저당, 박준우·박미숙의 가압류, 경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 하정효 씨의 전입신고는 2025.04.03.으로 말소기준일보다 약 1년 9개월 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 배당요구는 2025.12.16. 접수됐습니다. 보증금 액수가 정해지지 않아 실제 배당액을 계산할 수는 없으나, 대항력 없는 임차인이므로 현재 분석상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 원룸형 · 전용 21.1866㎡ |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
등기부상 2022.08.12. 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건의 계산상 말소기준은 2023.07.14. 을구 2번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 하나은행 명의로 설정된 뒤 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하정효 | 2025.04.03 | 미상 | 2025.12.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 여부와 구체적인 배당액은 확정할 수 없습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 2.1억, 실거래 근거 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 2.1억이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 2,390,614,267원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 2,432,026,267원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 2,465,155,867원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 143,201,099원 |
| 3. 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 30,233,168원 |
| 4. 근저당 · 박재욱 | 330,000,000원 | 32,825,733원 |
| 5. 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,596,874,267원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 206,260,000원으로 계산되며, 미배당액은 2,390,614,267원입니다. 박재욱 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등교 북측 인근으로 상업·업무용건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관과 공원이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장과 우이신설경전철 솔밭공원역까지 도보 약 2~3분으로 조사됐으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 용도. 공동주택(청년주택) 원룸형으로 현관 1, 방 겸 주방 1, 욕실 겸 화장실 1, 실외기실 1 구조로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 기재도 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 승강기, 상·하수도, 위생설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 253세대, 2022.05.13 준공 단지이지만 대상 전용면적은 21.1866㎡로 작습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회인 점은 재매각 시 가격 민감도를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 경매 후 어떻게 처리되는지와 매수인에게 남는 임대의무·규제가 있는지 원문 기준으로 확인하세요.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 하정효 씨는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수된 만큼 매각물건명세서 최종본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 210,000,000원을 시세로 간주하지 마세요. 동일 단지·동일 면적의 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원입니다. 다만 가격이 낮아져도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 별도의 실거래 검증이 있어야 가능합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.01.27. 목포세무서장 명의 압류가 있으므로 배당 및 당해세 여부를 최종 매각물건명세서와 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문으로 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 임대주택등기는 보수적으로”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 1명이지만 2025.04.03. 전입으로 말소기준 2023.07.14.보다 늦어 대항력이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 후순위 금전권리도 매각으로 소멸합니다.
반면 민간임대주택등기가 존재하고, 대상은 전용 21.1866㎡의 청년주택 원룸형입니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 신건 210,000,000원이 가격상 유리하다는 판단도 할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 바로 싸다”가 아니라, “권리상 인수는 0원이지만 가격과 임대주택 관련 법적 효과를 확인한 뒤 접근할 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
