169,600,000원
서울북부지방법원 2025타경4237. 서울 도봉구 쌍문동 삼양로에 자리한 에드가쌍문 4층 404호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 7층 공동주택 중 4층에 위치하며, 청년주택으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 212,000,000원이고 한 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 169,600,000원으로 내려왔습니다.
소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 하나은행 근저당이 설정됐고, 이후 금융기관 및 건설회사로 근저당권이 이전됐습니다. 등기에는 여러 가압류와 압류가 남아 있으며, 경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사입니다. 기존 근저당에 대한 양도 관계가 이어져 있어, 단순히 채권자 이름만 보고 별개의 채권으로 합산하거나 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
또한 이 물건은 소유자만 점유하는 빈집이 아닙니다. 실제 임차인 이소은 1명이 확인되며, 전입일은 2025.03.05입니다. 말소기준일보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 가능성이 낮다는 사실과 임대차·명도 문제가 완전히 해결됐다는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 전용면적 | 21.1866㎡ (시세조회 대상 면적, 물건 면적과의 일치 여부 확인 필요) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 제4층 제404호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 (최초 하나은행 설정) |
| 임차인 | 이소은 · 404호 · 보증금 미상 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 양도 이력 확인 필요
다만 근저당권은 최초 설정 상태로 남아 있는 단순한 권리가 아닙니다. 을구 1번 근저당은 최초 채권최고액이 210,860,479원이었지만, 2023.07.14에 143,201,099원으로 변경됐습니다. 이후 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 다시 이전됐습니다.
을구 2번 근저당 역시 기존 담보의 추가설정 관계가 명시돼 있으며, 별도 말소 이력이 있습니다. 따라서 을구 1번과 2번의 143,201,099원을 무조건 독립된 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 최종 권리자, 공동담보 관계, 실제 배당요구 주체를 등기 원본과 채권계산서로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 후순위
404호에는 이소은이 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일은 2025.03.05이고 말소기준일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입일과 권리관계에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소은 404호 |
2025.03.05 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 0원 추정 보증금 규모 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 1명 (이소은) |
|---|---|
| 점유 부분 | 404호 |
| 전입일 | 2025.03.05 |
| 말소기준일 | 2022.08.12 |
| 보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2025.12.18 신청 |
| 대항력 | 말소기준권리 이후 전입으로 현재 확인자료상 없음 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 임대차 조건 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 0원 추정 |
현재의 예상 인수액 0원은 선순위 대항력 임차권이 확인되지 않는다는 판단입니다. 임차인에게 보증금이 존재하더라도 후순위 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 원칙적으로 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임차인의 점유가 확인된 만큼 명도 절차와 실제 임대차관계 조사는 필요합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 80%가 곧 저가 매수는 아니다
에드가쌍문은 253세대 규모로, 사용승인 관련 기준일은 2022.05.13입니다. 비교 대상 면적은 21.1866㎡로 조회되지만, 해당 면적과 경매 목적물의 정확한 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 비교 가능한 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 또는 최저매각가를 실제 거래가격과 직접 비교하기 어렵습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 212,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 169,600,000원 | 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 | 135,680,000원 | 감정가의 64% |
| 3회 유찰 시 | 108,544,000원 | 감정가의 51.2% |
| 동일 면적 실거래가 | 확인 필요 | 가격 경쟁력 판단 보류 |
현재 최저가 169,600,000원은 감정가보다 낮지만, 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 가장 최근 거래가격, 과거 대비 거래가격 변화와 층·면적·임대조건의 비교가 필요합니다. 실거래 시세를 확인하기 전까지는 최저가와 감정가의 차이를 투자수익이나 안전마진으로 취급하지 않는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정의 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배정돼 후순위 권리자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 근저당권 변경·이전 이력 및 임차인의 우선변제 여부가 최종 반영되지 않은 계산이라는 점에 유의해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,174,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행(최초 명의) | 210,860,479원 | 166,425,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 최초 근저당 채권최고액 210,860,479원 기준의 단순 추정입니다. 해당 채권최고액은 2023.07.14에 143,201,099원으로 변경됐으며, 이후 근저당권 양도도 발생했습니다. 따라서 표에 표시된 166,425,600원이 최종 권리자에게 그대로 배당된다고 확정할 수 없습니다. 실제 배당은 채권계산서, 공동담보 관계, 임차인의 최우선변제, 당해세 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 검증은 필요하다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 3,901,151,017원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 3,934,596,137원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 108,544,000원 | 106,224,384원 | 3,961,352,233원 | 0원 |
현재 확인된 후순위 임차관계와 소멸 대상 권리만을 기준으로 하면, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 최저매각가가 내려가면 동일한 가정 아래 낙찰자의 실질취득금액도 내려가지만, 그 자체가 시세보다 저렴한 취득을 보장하지는 않습니다.
아울러 회차별 배당액과 미배당액은 동일한 단순 배당 가정을 적용한 결과입니다. 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 임차인 배당 및 세금의 실제 반영에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 도봉도서관 북동측 인근입니다. 삼양로 주변에 음식점·카페·병원·약국이 형성돼 있고, 백운초등학교·서라벌중학교·솔밭근린공원 등 교육·생활시설이 인근에 위치합니다.
- 교통. 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 있으며, 서측 삼양로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 건물로, 철근콘크리트구조 7층 공동주택입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 도로, 북측 약 7~8m 도로, 동측 약 7m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규제. 아파트 용도를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있습니다. 경매 취득의 허가 적용 여부 및 취득 후 이용 요건은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 역과 생활시설 접근성은 참고할 만하지만, 청년주택이라는 이용 특성과 민간임대주택 등기, 정확한 면적 비교 및 실거래 시세 미확인으로 일반 아파트 수준의 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 21.1866㎡의 물건 일치 여부부터 확인하고, 최근 12개월 거래가격·최신 거래가격·거래 추세를 기준으로 응찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이소은의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 근저당권 변경·이전 검증. 하나은행에서 한국주택금융공사, 주식회사온라이프건설로 이어지는 이전 관계와 현재 채권자 및 채권액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 을구 1번 및 2번 근저당 관련 공동담보·추가설정 관계를 확인하고 동일 채권의 중복 계산을 피해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 청년주택 이용 및 임대 조건, 경매 취득 후 의무 승계와 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 아파트의 규제 적용 및 경매 취득 시 필요한 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국가 압류와 관련한 체납세액 및 배당순위, 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 실제 임차인 1명의 점유가 확인된 만큼 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
- 최종 법원 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
에드가쌍문 404호는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 후순위 임차인의 전입일도 말소기준일 이후이고, 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 따라서 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
하지만 실거래 시세가 확인되지 않아 169,600,000원이 시장가격보다 저렴한지는 알 수 없습니다. 여기에 실제 임차인 1명의 보증금 미상, 민간임대주택 등록, 토지거래 관련 규제, 근저당권 양도와 채권최고액 변경까지 확인해야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대차·규제 검증 전 입찰은 보류입니다. 감정가보다 낮아진 가격에 주목하기보다, 실제 거래가격과 취득 후 이용 가능성을 먼저 확인하고 그 결과에 따라 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.
