서울북부지방법원 2025타경4237. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 4층 404호입니다. 감정평가상 건물은 7층 공동주택으로, 본건은 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준은 2022.08.12 접수된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 온라이프건설 근저당, 목포동부새마을금고·박준우·박미숙 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 확인하고 끝낼 사건은 아닙니다. 같은 2022.08.12에 기재된 민간임대주택등기의 접수번호가 118503으로, 말소기준 근저당의 접수번호 118518보다 앞섭니다. 그 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 금전 인수액 0원이라는 배당 계산과는 별개로, 이 등기의 매각 후 효력과 지위는 반드시 원문 확인이 필요한 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4237 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선행 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준인 1번 근저당은 최초 채권최고액이 210,860,479원이었고, 2023.07.14 변경등기로 143,201,099원이 기재됐습니다. 이후 2025.07.01 한국주택금융공사로, 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 권리이전 등기가 이어졌습니다. 현재 배당 가정에는 1번 근저당 채권액이 210,860,479원으로 반영돼 있으므로, 변경등기·권리이전 내역과 실제 배당채권액의 원문 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소은 | 404호 | 2025.03.05 | 미상 | 2025.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이소은의 전입일 2025.03.05는 말소기준일 2022.08.12보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.12.18에 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 검증 — 신건 2.12억, 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 212,000,000원으로 신건 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 212,000,000원입니다. 그러나 동일 조건을 직접 비교할 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가를 곧바로 시세로 간주하거나, 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 212,000,000원 | 0원 | 212,000,000원 | 3,859,344,617원 |
| 1회 유찰 · 80% | 169,600,000원 | 0원 | 169,600,000원 | 3,901,151,017원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,680,000원 | 0원 | 135,680,000원 | 3,934,596,137원 |
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 208,232,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,067,576,617원 중 채권자 예상배당은 208,232,000원이고, 미배당은 3,859,344,617원입니다. 집행비용 3,768,000원을 포함하면 매각대금 212,000,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉도서관 북동측 인근이며 삼양로 주변으로 음식점·카페·병원·약국이 소재합니다. 인근에 백운초, 서라벌중, 솔밭근린공원이 위치합니다.
- 교통. 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 있고, 서측 삼양로변에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 공동주택 내 4층 404호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 253세대, 2022.05.13 준공 단지이나 경매 통계상 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%로, 신건 가격에서의 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 접수번호 118503으로 말소기준 근저당 118518보다 앞섭니다. 매각 후 효력과 지위·의무 승계 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 이소은은 전입일 기준 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구일은 2025.12.18입니다.
- 1번 근저당 변경·이전 내역 대조. 최초 210,860,479원에서 2023.07.14 143,201,099원으로 변경됐고 한국주택금융공사, 주식회사온라이프건설로 권리이전이 이어졌습니다.
- 국 압류 확인. 2026.01.27 목포세무서장 처분의 국 압류가 등기돼 있습니다. 배당표는 당해세를 별도로 반영하지 않았습니다.
- 가격 상한을 감정가로 정하지 말 것. 현재 신건 212,000,000원은 실질취득도 같은 금액이며, 직접 비교할 실거래 가격이 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 매각기일 2026.09.29은 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 안에 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 이 사건의 결론은 가격과 임대지위 확인 뒤에 나온다
금전 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 임차인 이소은은 말소기준보다 뒤에 전입했고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 212,000,000원은 신건 감정가 100%이고, 이를 시세보다 저렴하다고 뒷받침할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
또한 본건에는 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있고, 감정평가상 실제 이용도 공동주택(청년주택)입니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.4회입니다. 따라서 이 사건은 “인수는 0원, 가격은 보류, 민간임대주택 지위는 확인 필수”로 정리하는 것이 가장 안전합니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건은 아닙니다.
