서울서부지방법원 2026타경50546. 은평구 역촌동 한주파크빌 2층 203호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 강호경이고, 2021.10.20 매매를 원인으로 2021.11.16 소유권을 이전받았으며 거래가액은 262,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 백미연의 262,000,000원 주택임차권입니다. 전입일 2021.11.16로 2023.07.24 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조지만, 매각물건명세서 비고에 제출된 확약으로 실제 매수인 인수 부담은 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 243,000,000원인데, 최근 12개월 비교 가능한 거래는 2026.01의 205,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세의 118.5%입니다. 확약 덕분에 권리상 인수 위험은 크게 줄었지만, 그 사실만으로 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.10.20 매매 · 2021.11.16 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2021.02.02 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,152,000,000원이었으나 2021.11.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각 기준으로 선언된 말소기준권리는 2023.07.24 국의 압류이며, 그 뒤 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백미연 | 전유부분 전부 | 2021.11.16 | 2021.11.01 경정 | 262,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
등기상 임차권에는 최초 확정일자 2022.12.30이 기재됐다가 2024.03.04 경정등기를 통해 임대차계약일자 2021.10.13, 확정일자 2021.11.01로 경정됐습니다. 이 경정등기는 별도의 임차인이 추가된 것이 아니라 기존 백미연 임차권의 기재를 바로잡은 것으로, 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 권리가 정리돼도 신건 가격은 최근 거래보다 높다
한주파크빌은 총 10세대이고, 비교 대상 면적은 27.15㎡입니다. 최근 12개월 확인되는 거래는 2026.01의 25.86㎡·4층 205,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 25.86㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.15㎡ 비교 | 1건 | 205,000,000원 |
신건 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 118.5%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 243,000,000원이며, 최근 거래보다 높은 가격입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 백미연 보증금(우선변제) | 262,000,000원 | 238,798,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 백미연 보증금 중 23,202,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 그러나 제출된 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 부족분은 늘지만 확약 적용 임차인은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수부족분 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 243,000,000원 | 23,202,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 194,400,000원 | 71,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 155,520,000원 | 109,457,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 역촌역(6호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택 등 주거용 건물, 주상용·업무용·상업용 건물, 공원, 공공시설, 학교와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 소로 수준의 포장도로, 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,450,000원/㎡이며 토지는 평지·정방형, 지목은 대, 도로접면은 소로각지입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비는 집합건축물대장 도면, 외부관찰, 표준사양 및 평가전례 등에 근거해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건과 동일하게 반영되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 백미연 임차권의 임대차계약일자 2021.10.13, 확정일자 2021.11.01 경정 내용을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 가격 기준. 신건 243,000,000원은 최근 12개월 실거래 205,000,000원의 118.5%입니다. 권리 정리만 보고 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.16 민간임대주택등기가 되어 있으므로 경매 참여 전에 관련 등기와 매각조건을 다시 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 이용상황, 마감재 및 설비 상태를 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 풀리지 않았다”
이 사건에서 가장 중요한 반전은 262,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 매각가 243,000,000원을 기준으로만 보면 23,202,000원의 미배당액이 생기지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차의 경제성이 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 신건 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 비교 거래 205,000,000원의 118.5%입니다. 권리 쪽 핵심 위험은 확약으로 정리돼 있지만, 현재 회차의 핵심 판단 포인트는 명확하게 가격입니다.
