서울서부지방법원 2026타경50546. 은평구 역촌동 한주파크빌 2층 203호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경이고 2021년 10월 20일 매매를 원인으로 2021년 11월 16일 소유권을 취득했으며, 등기 거래가액은 262,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 7월 24일 동대문세무서장의 압류입니다.

겉으로는 말소기준 이후 임차권등기와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차권자 백미연은 2021년 11월 16일 전입·점유해 말소기준인 2023년 7월 24일보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 소멸하더라도 보증금 미배당액까지 없어지는 것이 아닙니다. 현재 매각가 243,000,000원 가정에서 미배당 23,202,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다

임차권등기는 2023년 11월 24일 접수돼 형식상 말소기준 이후입니다. 그러나 임차인 백미연의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021년 11월 16일입니다. 보증금은 262,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌으며, 제공된 권리판정상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류됩니다.

2024년 3월 4일에는 같은 임차권의 경정등기가 접수돼 임대차계약일자가 2021년 10월 13일, 확정일자가 2021년 11월 1일로 경정됐습니다. 따라서 이 경정등기를 별도의 두 번째 실임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 백미연 1명입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 핵심

③ 회차별 실질취득 — 2회 유찰돼도 약 2.65억

현재 회차와 2회 유찰 시를 비교하면 표면상 최저가는 243,000,000원에서 155,520,000원으로 크게 내려가지만, 제공된 시나리오상 실질취득은 266,202,000원에서 264,977,280원으로만 변합니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 보증금 인수 구조가 가격을 지배합니다.

④ 시세 비교 — 최저가도 높고 실질취득은 더 높다

한주파크빌의 확인된 최근 거래는 2026년 1월 전용 25.86㎡, 4층 205,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 205,000,000원이며, 현재 최저가 243,000,000원은 이 가격의 118.5%입니다. 즉 임차보증금 인수를 고려하기 전부터 최저가 자체가 최근 거래보다 높습니다.

더 중요한 비교기준은 실질취득입니다. 현재 회차의 실질취득 266,202,000원은 최근 거래 205,000,000원보다 61,202,000원 높고 약 129.9% 수준입니다. 최근 거래 표본은 1건이므로 시세 폭을 넓게 단정할 수는 없지만, 적어도 확인된 최신 거래를 기준으로는 가격상 우위가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 임차인 백미연에게 238,798,000원이 배당되고, 보증금 262,000,000원 중 23,202,000원이 부족합니다. 제공된 배당 시나리오상 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동, 지하철 역촌역(6호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·주상용·업무용·상업용 건물, 공원, 공공시설, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측 소로 수준 포장도로, 남서측 세로 수준 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형·소로각지이며 토지면적은 199.3㎡, 공시지가는 4,450,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재와 설비 일부를 도면·외부관찰·표준사양 등에 근거해 평가했습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 규모. 한주파크빌은 총 10세대, 사용승인일은 2021.01.14입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 243,000,000원 + 인수 23,202,000원 = 266,202,000원입니다.
• 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 인수 71,121,600원, 2회 유찰 시 109,457,280원으로 증가합니다. 낮아진 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
• 임차보증금 원본 확인. 백미연 보증금 262,000,000원, 전입·점유 2021.11.16, 임차권등기 2023.11.24 및 2024.03.04 경정 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 확정일자 경정 확인. 최초 기재 2022.12.30과 경정등기의 2021.11.01이 함께 나타나므로 경정 결정과 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.16 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 최근 거래 표본 한계. 확인된 최근 거래가 2026.01의 205,000,000원 1건이므로 주변 유사 다세대와 추가 비교가 필요합니다.
• 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 하락보다 보증금 인수가 더 강하다”

이 물건은 권리관계가 단순한 무인수형이 아닙니다. 백미연의 보증금 262,000,000원이 현재 최저가 243,000,000원보다 크고, 대항력이 인정된 구조라 현재 회차에서 23,202,000원의 미배당 인수가 예상됩니다. 그래서 실제 비교해야 할 가격은 최저가 243,000,000원이 아니라 실질취득 266,202,000원입니다.

확인된 최근 거래는 205,000,000원입니다. 현재 실질취득은 이보다 61,202,000원 높고, 1회·2회 유찰 시에도 제공된 시나리오상 실질취득은 각각 265,521,600원, 264,977,280원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 표면 최저가는 내려가도 경제적 취득비용은 보증금 수준에 묶이는 구조이므로, 이 사건은 가격 메리트보다 임차보증금 인수 위험을 먼저 봐야 합니다.