서울북부지방법원 2025타경4299. 서울 도봉구 쌍문동에 있는 에드가쌍문 4층 412호입니다. 감정평가상 공동주택인 청년주택으로 이용 중이며, 건물은 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 2022년 설정된 하나은행 근저당권이 권리분석의 출발점입니다.
이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 민간임대주택등기와 실제 임대차관계는 별도 확인해야 하며, 단순히 후순위 등기가 정리된다는 이유만으로 모든 실무상 위험이 해소된다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 412호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 4층 412호 |
| 사용승인일 | 2022.05.13 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 159,875,199원 |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 김수현 전입 확인 · 임대관계 세부사항 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준과 임차인 확인
권리분석의 기준은 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 235,412,727원이었으나, 2023.07.14 변경등기를 통해 159,875,199원으로 변경되었습니다. 같은 날 을구 2번 근저당권도 채권최고액 159,875,199원으로 추가 설정됐으며, 두 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전되었습니다.
2024.08.05 목포동부새마을금고가 설정한 가압류 2건은 각각 1,057,579,780원과 675,463,190원입니다. 그 밖에 을구 3번 온라이프건설 근저당권, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 목포세무서장의 압류 역시 후순위 권리로 분류됩니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 현황 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 412호 |
2024.11.15 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 신청 2026.01.21 |
확인된 실제 임차인은 김수현 1명이며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 김수현의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으므로 선순위 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다. 이에 따라 기존 전입관계가 그대로 유지된다는 전제에서 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성은 낮습니다.
다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구는 2026.01.21 접수됐으나 우선변제권의 구체적인 성립 여부와 배당 가능 금액을 단정할 수는 없습니다. 낙찰 전 임대차계약서, 매각물건명세서, 임차인의 실제 점유 및 전입관계를 재확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 80% 할인과 시세 메리트는 다르다
이번 회차 최저매각가는 181,600,000원으로, 감정가 227,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가격이 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 181,600,000원 | 80% | 0원 | 181,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 145,280,000원 | 64% | 0원 | 145,280,000원 |
| 3회 유찰 시 | 116,224,000원 | 51.2% | 0원 | 116,224,000원 |
실질취득 추정액은 매각가격과 확인된 인수액만 합산한 금액입니다. 취득세, 명도비, 수리비, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않습니다. 후속 유찰 시 금액은 제시된 회차별 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
특히 본건은 일반적인 주택 거래가격뿐 아니라 청년주택 이용상태, 민간임대 등록, 임차관계 및 내부 하자가 적정가격에 영향을 줄 수 있습니다. 비교대상 실거래는 면적과 이용조건이 일치하는 물건으로 검토해야 하며, 단지 전체 평균이나 다른 유형 주택의 가격을 그대로 적용하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,342,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정분 | 235,412,727원 | 178,257,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정분 | 159,875,199원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 181,600,000원 중 집행비용 3,342,400원을 제외한 178,257,600원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권자 및 소유자에게는 배당금이 발생하지 않습니다.
시뮬레이션상 채권 합계는 2,162,084,365원, 채권자 배당 합계는 178,257,600원, 미배당 추정액은 1,983,826,765원입니다. 이는 기계적인 채권액 합산 결과로, 근저당 변경·추가설정 및 공동담보 관계에 따른 중복 계산 가능성을 검증한 확정 채무액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택· 연립주택·아파트·근린생활시설 및 업무용 건물이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주변환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 난방, 도시가스, 급·배수, 화재탐지 및 지하주차장 시설이 마련되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도 및 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대 관련. 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가상 청년주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 임대·처분 조건을 가정하지 말고, 등록 및 운영상의 제한을 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 이해관계인으로부터 주방 싱크대 하부 누수가 있다는 내용이 탐문되었습니다. 누수 원인, 보수 범위와 실제 공사비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 규모는 253세대이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 대상 호수와 직접 비교 가능한 실거래 및 실제 낙찰가격을 확인할 수 없어 적정 매도가격과 환금성을 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 재확인. 에드가쌍문 동일 면적·유사 층·같은 이용조건의 최근 실거래 및 매물가격을 확인하세요. 감정가 대비 80%가 실제 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.
- 민간임대주택 등록관계. 임대사업자 등록 현황, 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 매수 후 지위·의무 승계 여부를 관련 기관과 법률 전문가를 통해 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김수현의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 전입·점유 내역과 배당요구를 대조하세요. 확인된 전입일은 후순위이지만 보증금 자체는 미상입니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 하나은행 근저당권의 채권최고액 변경, 추가설정 및 공동담보관계, 한국주택금융공사로의 권리이전을 원본 등기부와 대조하세요. 배당 시뮬레이션의 채권액이 실제 채무액과 일치한다고 가정하면 안 됩니다.
- 체납 세금. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기상 압류와 별도로 법정 우선순위에 따른 실제 조세채권 배당 문제를 검토하세요.
- 주방 누수 점검. 싱크대 하부의 누수 여부와 배관 상태, 인접 세대 피해 여부 및 보수 비용을 확인하세요. 현장 접근이 어려우면 불확실성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 점유 및 명도. 배당요구한 임차인의 실제 점유상태와 인도 가능성을 확인하고, 필요시 인도명령 또는 명도 절차에 따른 비용과 기간을 예상하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 준주거지역, 민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래허가구역 등 관련 제한이 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 서류 최신본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 물건”
에드가쌍문 412호는 말소기준 이후 전입한 임차인과 매각으로 소멸하는 후순위 권리들이 핵심인 사건입니다. 현재 확인된 권리관계와 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다. 권리구조만 보면 선순위 보증금 인수형 사건보다 단순합니다.
하지만 소유자가 법인이고, 민간임대주택등기가 존재하며, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 주방 누수 탐문사항과 조세 압류가 있고, 배당계산에도 근저당권 변경 및 공동담보관계에 관한 재검증이 필요합니다. 따라서 권리상 위험이 완전히 해소되었다고 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면에서는 감정가 227,000,000원에서 1회 유찰된 181,600,000원이 현재 최저매각가입니다. 그러나 이 금액을 비교할 신뢰할 만한 최근 실거래가 확인되지 않아 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 단지 평균 유찰 1.5회라는 이력만으로 다음 회차를 예측하는 것도 적절하지 않습니다.
결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 임대차 및 민간임대 등록관계, 누수 상태, 동일조건 실거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었는지가 아니라 모든 제약과 비용을 반영한 실제 취득가격이 시장가치보다 충분히 낮은지입니다.
