서울북부지방법원 2025타경4299. 에드가쌍문 4층 412호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2022.08.12. 주식회사하나은행의 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 경매개시결정도 한국주택금융공사가 채권자로 등기돼 있습니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김수현은 2024.11.15. 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 배당요구는 2026.01.21. 접수했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 때문에 배당액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 대항력이 없는 만큼 현재 분석에서는 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 보지 않으며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4299 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 412호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 중 4층 412호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 사용승인일 | 2022.05.13 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 159,875,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 235,412,727원이었고 2023.07.03. 변경계약으로 159,875,199원으로 변경됐습니다. 이후 추가 설정된 하나은행 근저당, 주식회사온라이프건설 근저당, 목포동부새마을금고 가압류, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하나은행 근저당은 2025.06.30. 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 412호 | 2024.11.15 | 2026.01.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김수현의 전입일은 말소기준권리 2022.08.12.보다 뒤인 2024.11.15.입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 단정할 수 없습니다. 다만 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원이며 신건입니다. 에드가쌍문의 단지 정보에는 253세대, 사용승인일 2022.05.13, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.4회가 확인됩니다. 그러나 이번 분석에 연결된 면적은 실제 거래면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있고, 최신 실거래·최근 12개월 평균 거래금액도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 235,412,727원 | 223,022,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 159,875,199원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,162,084,365원, 예상 배당액은 223,022,000원이며 미배당액은 1,939,062,365원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액으로, 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 227,000,000원 | 223,022,000원 | 1,939,062,365원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 1,983,826,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 2,019,638,285원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 판단은 후순위 채권 부족액보다 실제 시세와 현장 상태를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 412호입니다.
- 주변환경. 솔밭공원역 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·업무용 건물이 섞인 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외, 북측 및 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡, 평지의 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 현장 유의. 이해관계인으로부터 주방 싱크대 하부에 누수가 있는 것으로 탐문돼 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 김수현은 대항력은 없지만 배당요구를 했으므로 보증금과 확정일자, 배당순위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 기재가 있으므로 매각 후 효력과 의무관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 연결된 면적이 일치하지 않아 최신 거래가 제시되지 않았습니다. 신건 227,000,000원의 적정성은 동일 면적·유사 층 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 누수 재확인. 주방 싱크대 하부 누수 탐문사항이 있으므로 현장 방문 시 상태와 보수범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 부담 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 구분해서 봐야 합니다. 금전 인수 위험은 낮습니다. 임차인 김수현의 전입은 말소기준권리보다 뒤이고, 각 회차 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 후순위 근저당과 가압류가 거액의 미배당을 남기더라도 그 부족액 자체가 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 아직 합격 판정을 내릴 근거가 부족합니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 227,000,000원인 신건이고, 동일 면적의 최신 실거래나 최근 12개월 평균이 확인되지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 여기에 민간임대주택 등기와 누수 탐문사항까지 더하면, 이 물건은 권리상 금전 인수는 0원이지만 신건 가격은 실거래와 현장을 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.
