서울서부지방법원 2026타경50556. 은평구 신사동 로얄패밀리하우스 6층 601호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자 김영희는 2021.10.05 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 268,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.04.29 설정된 주식회사제이비에셋대부의 근저당권 82,500,000원입니다. 같은 접수일·접수번호로 주식회사씨앤제이에셋대부의 근저당권 82,500,000원도 설정됐고, 이후 주식회사모세텍스타일 근저당권 150,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기된 담보권보다 점유 임차인 이주연입니다. 이주연의 전입일은 2024.03.11로 말소기준일 2024.04.29보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이 자료만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 실제 승계금액 역시 보증금과 배당 결과가 확인되기 전에는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50556 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 38-40 로얄패밀리하우스 6층 601호 · 도로명 서울특별시 은평구 가좌로 304 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지하1층/지상7층 중 6층 |
| 시세 비교면적 | 53.1㎡ |
| 소유자 | 김영희 · 2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이주연 / 287,062,040원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.29 주식회사제이비에셋대부 근저당권 · 채권최고액 82,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 선순위 전입은 별도 확인
등기부만 보면 현재의 근저당권과 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 최은수 명의 주택임차권은 임차보증금 240,000,000원으로 2023.10.19 등기됐으나 2024.04.18 이미 말소됐습니다. 현재 점유자로 조사된 사람은 이주연이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이주연 601호 | 전입 2024.03.11 배당요구 2026.05.15 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
② 시세 비교 — 신건 최저가부터 가격 메리트가 없다
로얄패밀리하우스는 8세대, 2015.06.30 사용승인된 소규모 건물입니다. 비교면적 53.1㎡에서 확인되는 거래는 2021.10, 6층, 268,000,000원 1건입니다. 시세지표의 평균·최신 거래·최근 평균값도 모두 268,000,000원으로 제시돼 있고, 현재 최저가 341,000,000원은 그 기준의 127.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 53.1㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 시세지표 평균 | 53.1㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
| 현재 최저가 | 53.1㎡ | 6 | 341,000,000원 |
거래 표본이 1건뿐이고 확인 거래월도 2021.10이라 현재 시세를 정밀하게 단정하기에는 표본이 얇습니다. 그렇다고 현재 신건 가격을 “싸다”고 볼 근거도 없습니다. 제공된 가격 비교지표 자체가 127.2%로, 최저가가 시세지표보다 높은 상태입니다. 게다가 임차보증금 승계액이 미상이라 실질취득액은 최저가보다 더 커질 가능성까지 열려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,574,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제이비에셋대부 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사모세텍스타일 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 이주연 | 287,062,040원 | 20,426,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 602,062,040원, 배당액은 335,426,000원, 미배당액은 266,636,040원입니다. 신청채권자 이주연에게는 20,426,000원이 배당되는 계산입니다. 다만 이 배당표는 이주연의 미상 임차보증금과 우선변제 범위를 확정한 표가 아니므로, 여기의 매수인 인수 0원을 권리분석의 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하1층/지상7층 건물의 6층 601호입니다.
- 입지. 신사초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·연립주택·오피스텔·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 새절역(지하철6호선)이 소재해 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 도로·토지. 남서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 4,949,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 건축선에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며 비교 가능한 거래는 1건입니다. 거래 표본이 매우 적어 매도 시 가격 검증과 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이주연 보증금 확인이 최우선. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 현 점유 여부를 확인해 실제 승계 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2024.03.11로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계의 판정은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 신청채권과 임대차 관계 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 이주연으로 표시돼 있으므로 287,062,040원 청구채권의 발생 원인과 임대차보증금 관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표의 인수 0원에 의존하지 말 것. 현재 배당 시뮬레이션은 임차보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 매수인 부담을 대신하지 못합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 거래는 2021.10의 268,000,000원 1건이고 현재 최저가는 341,000,000원입니다. 추가 비교사례 없이 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 임대차 관련 원문을 상호 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 등기부상 근저당권들은 매각으로 소멸하지만, 이주연의 전입은 말소기준인 2024.04.29보다 앞선 2024.03.11입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 승계 범위를 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 산정 불가입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 341,000,000원은 확인 가능한 53.1㎡ 거래 268,000,000원 대비 127.2%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 한계까지 감안하면, 현재 단계에서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 미확정, 가격은 고평가 구간. 이주연의 실제 임차보증금과 신청채권 관계가 정리되기 전까지는 신건 최저가만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
