서울북부지방법원 2025타경4329. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 415호입니다. 2022년 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물에 속하고, 감정평가상 공동주택인 청년주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사. 2022년 8월 하나은행 근저당이 설정됐으며, 이후 여러 근저당·가압류와 경매개시결정, 주택임차권등기가 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 채권액의 크기 자체가 아니라 누가 매각대금에서 우선 배당받고, 누구의 보증금이 남는가입니다. 김소화는 2022년 7월 29일에 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았습니다. 말소기준 근저당 설정일인 2022년 8월 12일보다 앞선 시점입니다. 따라서 이후에 설정된 임차권등기가 매각으로 말소되는 경우라도, 보증금 미변제액을 인수할 가능성은 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 415호 도로명: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(청년주택) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 4층 · 2022.05.13 사용승인 |
| 단지규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 219,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 경매신청 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차인 | 김소화 · 부터 (실제 임차인 2명) |
| 매수인 인수 | 배당 추정상 0원 · 실제 배당 부족 및 미상 임차인 권리 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022년 8월 12일 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 세정건설의 가압류와 가처분은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
확인되는 실제 임차인은 김소화와 부터, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제에 따른 중복 신고로 분류되는 임차인은 없습니다. 김소화는 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 부터는 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 권리 존속 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소화 415호 전부 |
58,890,000원 | 2022.07.29 2022.07.29 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 부터 주거 |
890,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 임대차계약 | 2022.06.23 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.07.29 |
| 점유개시 | 2022.07.29 |
| 확정일자 | 2022.07.29 |
| 보증금 | 58,890,000원 |
| 등기상 월 차임 | 410,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.11.25 |
| 임차권등기 | 을구 4번 · 2025.11.25 |
| 현재 회차 예상배당 | 58,890,000원 (전액) |
| 계산상 미배당 | 0원 |
| 인수 조건 | 실제 배당에서 보증금 미변제액 발생 시 매수인 인수 |
김소화의 임대차는 말소기준 근저당권보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 상태입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당표에서는 보증금 58,890,000원이 전액 배당됩니다. 이 가정이 실현되면 김소화에 대한 잔여 보증금 인수는 없습니다. 그러나 실제 배당순위, 조세채권, 집행비용 등으로 배당액이 달라지면 부족액만큼 실질취득 부담이 증가할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 80% 최저가지만 시세 메리트는 미검증
현재 최저매각가는 219,200,000원으로 감정가 274,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰에 따라 가격은 낮아졌지만, 이것은 감정평가액 대비 할인이지 최근 실거래가격 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 274,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현 최저가 | 219,200,000원 | 감정가의 80% |
| 계산상 실질취득액 | 219,200,000원 | 최저가 낙찰·인수액 0원 가정 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 필요 | 가격 비교 불가 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 | 가격 비교 불가 |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 | 단지 경매 통계 참고치 |
④ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 김소화 보증금과 집행비용을 먼저 배정한 후 근저당권에 배당하는 구조입니다. 채권액은 등기상 채권최고액이나 청구금액 기준으로 제시되므로 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,868,800원 |
| 1. 임차인 · 김소화 | 58,890,000원 | 58,890,000원 |
| 2. 을구 1번 · 하나은행 설정 근저당 | 239,023,351원 | 156,441,200원 |
| 3. 을구 2번 · 하나은행 설정 근저당 | 162,327,273원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 · 온라이프건설 근저당 | 34,271,160원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 · 목포동부새마을금고 가압류 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 · 목포동부새마을금고 가압류 | 675,463,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 219,200,000원. 집행비용 3,868,800원, 김소화 보증금 58,890,000원, 근저당 배당 156,441,200원. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확정되지 않은 추정입니다. 근저당권의 변경·이전·공동담보 관계에 따라 실제 채권자별 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미상 권리는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) 감정가 80% |
219,200,000원 | 156,441,200원 | 2,012,223,554원 | 0원 가정 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
175,360,000원 | 113,214,960원 | 2,055,449,794원 | 0원 가정 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
140,288,000원 | 78,633,968원 | 2,090,030,786원 | 0원 가정 |
추가 유찰이 발생하면 매각가는 낮아지고, 채권자들에게 돌아갈 배당액도 줄어드는 시나리오입니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 값은 김소화에게 보증금 전액이 배당된다는 가정을 전제로 해석해야 하며, 부터의 미확정 권리까지 인수액 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액은 162,327,273원이나, 각 회차의 배당 추정에서는 신청채권자에 대한 배당액이 0원으로 계산됩니다. 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 온라이프건설에 이전된 이력과 공동담보 관계가 있으므로, 이 계산만으로 실제 배당권리와 배당 순위를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 공동주택·주상용건물·업무용건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 7층 건물의 4층 415호입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추었고, 공부와의 차이나 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구에 속하며, 공시지가는 ㎡당 4,865,000원으로 기재됩니다. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에도 해당합니다.
- 민간임대주택. 등기부에 2019.05.24 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 매각 후 적용되는 임대 관련 의무 및 등록 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 2025.10.20부터 2026.12.31까지 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 후속 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 253세대의 2022년 사용승인 공동주택이지만, 동일 면적 최근 거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 처분 가능 기간을 신뢰성 있게 판단하기 어렵습니다. 청년주택 이용 및 민간임대주택 관련 조건도 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김소화 보증금 배당. 58,890,000원 전액배당이 가능한지 배당요구 및 확정일자, 조세채권과 우선순위, 최우선변제 적용 여부를 확인하세요.
- 명세서상 인수 조건. 을구 4번 주택임차권등기는 전액 변제되지 않을 경우 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 반영하세요.
- 부터의 실제 점유. 보증금 890,000원과 관련된 전입·점유개시·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 별도의 대항력 및 인수 위험을 판정하세요.
- 근저당 변경과 양도. 하나은행 근저당권의 채권최고액 변경, 한국주택금융공사 및 온라이프건설로의 권리 이전, 공동담보와 중복채권 여부를 대조하세요.
- 조세 압류. 2026.01.27 목포세무서장에 의한 압류가 기재돼 있습니다. 실제 체납세액과 법정기일, 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 최근 실거래. 에드가쌍문의 동일 면적 실거래, 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 및 현재 매물가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율로 입찰가를 결정하지 마세요.
- 민간임대·허가 규제. 민간임대주택 등기와 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래허가구역에 따른 취득·임대·처분상의 제약을 확인하세요.
- 명도·관리비. 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환 및 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 법원 사건기록을 확인하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 위험 0원”
에드가쌍문 415호는 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 219,200,000원까지 낮아졌습니다. 현재 배당 추정에서는 김소화의 보증금 58,890,000원이 전액 변제돼 김소화에 대한 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 분명 긍정적인 조건입니다.
그러나 김소화는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 실제 미배당이 생기면 매수인이 그 잔액을 부담한다는 조건이 명시돼 있습니다. 다른 임차인 부터의 대항력과 우선변제 여부도 미상입니다. 근저당권의 변경·이전과 공동담보 관계까지 대조해야 배당 전망의 신뢰성을 높일 수 있습니다.
가격 측면에서도 최근 실거래가 확인되지 않아 219,200,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 1회 유찰과 감정가의 80%라는 지표만으로 매입 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
종합 판단은 신중 검토 대상. 선순위 임차인의 전액배당 가능성은 긍정적이지만, 미상 임차인과 시세 미검증, 근저당 관련 확인사항이 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 인수액 확정과 검증 가능한 시장가격의 확보입니다.
