서울북부지방법원 2025타경4329. 쌍문동 에드가쌍문 7층 건물 내 4층 415호로, 감정평가상 2022.05.13 사용승인된 공동주택(청년주택)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 후순위 근저당·가압류의 소멸 여부가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금이 전액 배당되는지입니다. 김소화는 2022.07.29 전입·점유개시·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.08.12 하나은행 근저당보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
다만 현재 매각가 274,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,636,000원을 먼저 공제하고 김소화 보증금 58,890,000원을 전액 배당한 뒤 근저당에 210,474,000원이 배당됩니다. 따라서 이 가정에서는 김소화 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 1회 유찰 219,200,000원, 2회 유찰 175,360,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 각각 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4329 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 415호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 415호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이고, 2023.07.14 변경등기에는 162,327,273원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로, 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있습니다. 2024.08.05 목포동부새마을금고 가압류 2건과 2025.11.05 경매개시결정, 2026.01.27 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 한 명은 명확, 한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소화 | 제4층 제415호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.29 | 2022.07.29 | 58,890,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 890,000원 | 대항력 가능·미상 |
김소화의 임대차계약일자는 2022.06.23, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.07.29입니다. 말소기준권리보다 먼저 갖춘 권리이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2025.11.25 임차권등기가 경료됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 사용승인된 단지입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 반면 이 사건과 직접 비교할 실거래 금액은 제시돼 있지 않으므로, 감정가 274,000,000원 또는 유찰 후 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 김소화 보증금 | 58,890,000원 | 58,890,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 210,474,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 1,057,579,780원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 목포동부새마을금고 | 675,463,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,168,664,754원 중 채권자 배당액은 210,474,000원, 미배당은 1,958,190,754원입니다. 김소화 보증금은 별도로 58,890,000원 전액 배당되며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경전철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근. 공동주택·주상용건물·업무용건물·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인, 철근콘크리트구조 7층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지로 주상용건물 건부지로 이용 중이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김소화 배당 확인. 현재 예상배당은 보증금 58,890,000원 전액이지만, 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
- 별도 임차기재 확인. 보증금 890,000원의 ‘부터’ 기재는 전입·확정일자가 미상입니다. 점유자, 전입세대, 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 등록에 따른 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무의 현 상태와 매각 후 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 274,000,000원을 실거래와 비교할 자료가 없으므로 ‘싸다’고 전제하지 말고 별도로 동일·유사 면적 거래가를 확인해야 합니다.
- 유찰 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%입니다. 신건 응찰 시 가격 상한을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 세금·배당. 국의 압류가 존재하며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘미상 권리 확인’이 먼저
현재 274,000,000원 매각가를 기준으로 보면 대항력 있는 김소화 보증금 58,890,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 구조는 정리돼 있습니다. 그러나 별도 890,000원 주거 임차기재의 대항력은 미상이고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 또 실거래 비교값이 없어 감정가 274,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다.
결론은 ‘주된 임차보증금은 배당으로 해소되지만, 잔여 권리 확인과 가격 검증이 필요한 신건’입니다. 특히 김소화는 배당 부족 시 잔액 인수 조항이 명시돼 있으므로 실제 배당표를 다시 확인해야 하고, 별도 임차기재도 대항력 없다고 단정해서는 안 됩니다. 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
