서울서부지방법원 2026타경50588. 은평구 응암동 디우아르떼 2층 203호, 전용 56.15㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이승환은 2020년 11월 14일 매매를 원인으로 거래가액 355,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2021년 1월 4일 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 1월 18일 설정된 수원지구원예농업협동조합 근저당 267,800,000원입니다. 그 뒤 장월순 근저당 110,000,000원, 화원농업협동조합 가압류 214,032,046원, 임의경매개시결정이 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 과거 구로신용협동조합 근저당과 세왕상사주식회사 근저당, 중구·은평구 압류는 이미 등기부상 말소돼 있고, 현재 효력이 남은 담보권 중 가장 빠른 권리가 수원지구원예농업협동조합 근저당입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 승계할 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 126-47 디우아르떼 2층 203호 · 서울특별시 은평구 응암로21가길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 56.15㎡ · 지하1층 지상11층 내 제2층 제203호 |
| 사용승인 | 2020.08.31 |
| 소유자 | 이승환 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 214,174,142원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.01.18 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 267,800,000원, 근저당권자는 수원지구원예농업협동조합, 채무자는 이승환입니다. 이후 2024.10.11 장월순 근저당권 110,000,000원, 2025.05.26 화원농업협동조합 가압류 214,032,046원, 2026.05.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 3.32억 vs 확인 거래 3.58억
디우아르떼 전용 56.15㎡와 면적이 일치하는 확인 실거래는 2024년 2월 1건입니다. 4층이 358,000,000원에 거래됐고, 현재 신건 최저가 332,000,000원은 이 금액의 92.7%입니다. 금액 차이는 26,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 56.15㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 확인 표본 | 56.15㎡ | 1건 | 358,000,000원 |
숫자만 보면 최저가는 확인 거래보다 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 1건이고 거래시점도 2024.02이므로, 이를 현재 시세의 촘촘한 평균으로 보기는 어렵습니다. 특히 디우아르떼는 13세대 규모이고 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 92.7%라는 수치만으로 신건 가격에 강한 가점을 주기보다 현재 호가와 추가 실거래를 확인하는 접근이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 267,800,000원 | 267,800,000원 |
| 2. 근저당 · 장월순 | 110,000,000원 | 58,752,000원 |
| 3. 가압류 · 화원농업협동조합 | 214,032,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 591,832,046원, 채권자 예상배당은 326,552,000원, 미배당은 265,280,046원입니다. 장월순 근저당부터 미배당이 발생하고 화원농업협동조합 가압류는 배당액 0원으로 계산됩니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 265,280,046원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 330,750,446원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 383,126,766원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 265,600,000원, 2회 유찰 시 212,480,000원으로 내려갑니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 권리분석 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 214,174,142원에 대한 예상배당 208,705,280원으로 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은명초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·오피스텔·다가구 및 단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 새절역·응암역이 있어 교통상황은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지 및 소화설비·기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 12m 내외, 남서측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 평탄한 부정형 토지이며 준주거지역입니다. 공시지가는 5,917,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 기준 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 때 폐문 상태였습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 동일 면적 거래는 2024.02의 358,000,000원 한 건뿐입니다. 신건 최저가가 92.7%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 유찰 통계. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 신건 입찰 전 오피스텔의 실제 환금성과 현재 매수 수요를 점검할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.01.18 수원지구원예농업협동조합 근저당입니다. 매각물건명세서·등기부의 최종 변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 배당표는 채권최고액과 제공된 가정을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격·점유는 확인형
이 물건의 장점은 등기상 인수 0원이라는 점입니다. 2023년 수원지구원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가격도 신건 332,000,000원이 확인된 358,000,000원 거래의 92.7%로 숫자상 낮습니다.
다만 시세 근거가 2024.02 한 건에 그치고, 디우아르떼는 13세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 여기에 감정평가서상 임대관계까지 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격과 점유는 추가 확인”입니다. 신건 가격 자체를 무조건 싸다고 평가하기보다 현재 시세와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
