서울서부지방법원 2026타경50642. 은평구 녹번동 동인에버빌 5층 501호, 전용 27.55㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차인 김태관은 2021년 4월 9일 전입·점유를 시작했고, 2025년 2월 7일 보증금 283,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2026년 6월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로, 김태관의 대항력은 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 이 을구 4번 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 예상배당에서는 김태관에게 배당되는 금액이 0원이고, 매수인 인수액이 283,000,000원으로 계산돼 있습니다. 신건 최저가만 보면 311,000,000원이지만, 권리 인수까지 합치면 실질취득 부담은 594,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 144-60 동인에버빌 5층 501호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로 122-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 27.55㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인일 | 2020.12.30 |
| 소유자 | 정태종 · 2021.04.09 소유권이전 · 거래가액 278,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 301,952,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태관 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 2021.04.09 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
실제 임차인은 김태관 1명입니다. 임차권등기에는 최초 임대차계약일 2021.03.11, 보증금 278,000,000원에 이어 2023.03.07 보증금 5,000,000원을 증액해 총 283,000,000원이 된 내용과, 최초 278,000,000원에 대한 2021.03.24 확정일자 및 증액 후 283,000,000원에 대한 2023.05.31 확정일자가 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당분석에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 임차인 배당액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동인에버빌은 총 8세대, 사용승인일 2020.12.30입니다. 동일 전용면적 27.55㎡의 확인된 최근 거래는 2024년 10월 6층 278,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 278,000,000원이며, 신건 최저가 311,000,000원 자체도 최근 시세의 111.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 27.55㎡ | 6 | 278,000,000원 |
여기에 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 283,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득 부담은 594,000,000원입니다. 따라서 이 사건을 두고 최저가 311,000,000원만 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 확인된 최근 거래 278,000,000원과 비교해도 가격 경쟁력이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 인수 · 임차인 김태관 보증금 | 283,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 301,952,890원 | 301,952,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,893,110원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 301,952,890원이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 3,893,110원으로 계산됩니다. 김태관 임차보증금은 배당 0원, 매수인 인수 283,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 311,000,000원 | 283,000,000원 | 594,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,800,000원 | 283,000,000원 | 531,800,000원 | 57,436,090원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 199,040,000원 | 283,000,000원 | 482,040,000원 | 106,499,450원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 역촌역(6호선) 북동측 인근. 단독주택·다세대주택과 오피스텔, 상업·업무용 건물, 공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 역촌역(6호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 501호이며 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 3미터, 남동측 약 5미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며 토지면적은 159.0㎡, 공시지가는 4,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 동인에버빌은 총 8세대이며, 확인된 동일 면적 최근 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해 계산. 현재 311,000,000원에 낙찰돼도 보증금 283,000,000원 인수가 별도로 남아 실질 부담은 594,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김태관의 전입·점유 2021.04.09, 임차권등기 2025.02.07, 보증금 283,000,000원 및 매수인 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 유찰만으로 안전해지지 않음. 1회 유찰 시에도 인수액 283,000,000원이 유지돼 실질 부담은 531,800,000원입니다.
- 시세 표본의 한계. 동일 전용면적 실거래는 2024.10의 278,000,000원 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.11억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 신건 최저가는 311,000,000원이지만, 대항력 있는 김태관의 보증금 283,000,000원이 현재 예상배당에서 전혀 변제되지 않아 매수인이 전액 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질 부담은 594,000,000원입니다. 확인된 동일 면적 최근 거래 278,000,000원과 비교하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
더구나 1회 유찰 후에도 실질 부담은 531,800,000원, 2회 유찰 후에도 482,040,000원입니다. 이 물건은 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 접근할 대상이 아닙니다. 낙찰가보다 선순위 임차보증금 인수액을 먼저 계산해야 하는 인수형 경매이며, 현재 자료 기준 평가는 D가 타당합니다.
