서울북부지방법원 2025타경4381. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 424호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 2022년 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물이며, 해당 호실은 4층에 위치합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.

이 경매의 핵심은 담보권 소멸과 임대차·임대등록 관계를 구분하는 것입니다. 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당이 말소기준이고, 해당 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 같은 날 접수된 민간임대주택등기는 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞서며, 일반적인 후순위 담보권과 성격이 다릅니다. 이 등기와 임대의무가 매수인에게 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임대관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,191,477원이며, 2023.07.14 변경등기에서 154,971,052원으로 조정됐습니다. 2025.07.01에는 하나은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었다고 해서 최초 근저당의 순위가 새로 시작되는 것은 아닙니다.

을구 2번 근저당권은 154,971,052원, 을구 3번 온라이프건설 근저당권은 32,718,086원입니다. 모두 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 이후 도안·강미란·박미숙의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정도 등기상 소멸 대상입니다. 다만 세금 채권의 배당 우선순위 및 매수인 부담 여부는 등기 말소 여부와 별개로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위지만 보증금은 미상

확인되는 실제 임차인은 권순욱 1명입니다. 전입일은 2025.01.06으로, 말소기준 근저당 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 해당 선순위 근저당과의 관계에서는 후순위에 해당합니다. 그러나 보증금·확정일자·구체적인 임대차 내용은 확인되지 않아 임차인의 권리와 명도관계를 최종 확정하기 어렵습니다.

낙찰자 관점의 잠정 판단: 후순위 임차인의 보증금 미회수액을 곧바로 매수인이 인수한다고 볼 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 예상 금전 인수액은 0원으로 계산하되, 실제 인수 여부와 명도비용은 확정하지 않습니다. 임차인과 관련된 사실관계를 확인하기 전에는 실질취득액 180,000,000원을 최종 취득원가로 받아들여서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 감정가 80%가 시세 80%는 아니다

현재 최저가는 180,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 80%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 면적 참고치는 22.4666㎡이나 이 호실에 적용할 수 있는 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 최근 12개월 평균·최신 거래가격을 근거로 한 가격 할인율을 산정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 제외한 금액은 선순위 근저당권에 배분되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다.

채권최고액 및 청구금액 기준의 추정 배당입니다. 을구 1번은 2023.07.14 채권최고액이 154,971,052원으로 변경됐으며, 을구 2번은 추가설정·공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 위 표의 을구 1번 228,191,477원은 최초 설정액을 사용한 배당 시뮬레이션 수치로, 현재 채권최고액이나 실제 배당채권액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실제 배당은 채권 잔액, 공동담보 관계, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족액은 남는다

시뮬레이션상 채권자 총 청구금액은 3,569,868,560원입니다. 현재 최저가로 매각돼도 채권자 배당액은 176,680,000원에 머물러 미배당이 크게 발생합니다. 이는 여러 채권의 청구금액을 합산한 모형이며, 담보채권의 변경·공동담보 관계 때문에 실제 확정채무와 일치한다고 볼 수 없습니다.

중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 후순위 담보권·가압류의 부족액을 매수인이 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 반면 임대차계약과 민간임대주택 관련 의무는 별개의 확인 대상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근. 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 솔밭공원역 및 버스정류장이 인근에 위치합니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·소화·승강기·주차장 시설이 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역· 공공지원민간임대주택 공급촉진지구·고도지구 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다. 아파트용도 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있어, 경매취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 비교적 신축 공동주택이지만 실제 이용상태가 청년주택인 소형 호실입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 동일 면적의 확인 가능한 실거래 비교가 없어 매매 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 등록을 원인으로 한 임대등기의 임대의무기간·등록상태·매수인 승계 여부를 확인하세요. 이 물건에서 가장 중요한 법률상 확인사항입니다.
• 권순욱의 임대차 확인. 전입일 2025.01.06, 배당요구일 2026.01.16입니다. 계약서·보증금·확정일자·점유 상태와 임대등록 관계에 따른 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경 및 이전. 최초 채권최고액 228,191,477원, 변경액 154,971,052원, 한국주택금융공사 이전등기와 을구 2번 추가설정의 공동담보 관계를 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 2026.01.27 국의 압류가 있습니다. 당해세·법정기일·배당 우선순위 및 낙찰 후 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 80%라는 숫자 대신 동일 면적·유사 층·동일한 임대조건의 최근 실거래와 임대수익성을 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 토지거래·임대규제 확인. 토지거래허가구역 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 해당하므로 취득방식별 규제 적용 여부와 사용·임대 제한을 검토하세요.
• 명도 및 관리비. 임차인 점유와 관련한 인도·명도 절차, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 임대차계약 및 관련 행정등록 상태를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰 가격보다 임대관계가 먼저다”

이 물건의 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 등기상 후순위 채무를 낙찰자가 그대로 떠안는 유형은 아닙니다. 이 점은 긍정적입니다.

그러나 민간임대주택등기와 보증금 미상의 임차인 1명이라는 확인과제가 남아 있습니다. 단순한 후순위 전입이라는 이유만으로 임대차·임대등록 의무까지 모두 소멸한다고 판단하면 위험합니다. 더구나 실거래 시세가 검증되지 않아 최저가 180,000,000원이 매력적인 가격인지도 확정할 수 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 금전 인수 0원 추정이라는 긍정적 요소는 있지만, 민간임대주택 관련 권리·의무와 임차보증금, 실제 매매시세를 확인하기 전까지는 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.