서울북부지방법원 2025타경4381. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 424호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(청년주택)이며, 거실·욕실·실외기실·현관 구조로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 사용승인은 2022.05.13입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.
권리의 기준점은 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 228,191,477원이며, 2023.07.03 변경계약으로 154,971,052원으로 변경등기가 이루어졌습니다. 이 근저당권은 2025.06.30 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4381 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층424호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택: 거실, 욕실, 실외기실, 현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 424호 · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 154,971,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2025년 이후 설정된 주식회사 도안·강미란·박미숙의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국의 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2022년 주식회사세정건설의 가압류와 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권순욱 | 미상 | 2025.01.06 | 미상 | 미상 | 2026.01.16 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 권순욱 1명입니다. 전입신고일 2025.01.06은 말소기준권리 2022.08.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 2026.01.16 배당요구를 접수했습니다. 따라서 우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정하기 어렵지만, 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공 단지입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 반면 현재 비교 가능한 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 225,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 228,191,477원 | 221,050,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 154,971,052원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 225,000,000원 가정 시 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산이며, 전체 채권 미배당액은 3,348,818,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전등기와 채권최고액 변경등기가 있으므로 실제 배당 수령권자와 채권액은 매각기일 기준 채권계산서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 소재해 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인은 2022.05.13이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 권순욱의 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2023.07.03 채권최고액 변경과 2025.06.30 한국주택금융공사로의 계약양도 내역을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 2026.01.27 국 압류가 존재하므로 실제 배당 시 조세채권 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 225,000,000원과 직접 비교할 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 180,000,000원, 2회 유찰 시 144,000,000원으로 계산되며 단지 평균 유찰은 2.4회입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 판단 보류
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 인수 위험이 없다는 점입니다. 권순욱의 전입일은 말소기준권리보다 늦고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류와 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 임차인과 민간임대주택등기는 원문 확인이 필요합니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 225,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼 지금 단계에서 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 최신 거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
