서울서부지방법원 2026타경50686. 서울 은평구 역촌동 리젠트 7층 705호, 오피스텔입니다. 소유자 함연희는 2021년 12월 20일 매매를 원인으로 2022년 1월 24일 소유권을 이전받았고 거래가액은 228,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 마쳐졌습니다. 을구의 기존 은평신용협동조합 근저당권은 2022년 1월 21일 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 박지은의 주택임차권입니다.
박지은은 주택 전부를 대상으로 보증금 228,000,000원의 임대차계약을 체결했고, 점유개시일은 2022년 1월 24일, 주민등록일은 2022년 1월 25일, 확정일자는 2022년 1월 26일입니다. 2024년 2월 7일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024년 6월 3일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 36-17 리젠트 7층 705호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로 22-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 11층 내 7층 705호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 함연희 · 2022.01.24 소유권 이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공시지가 | 3,661,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지은 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25 | 2022.01.26 | 228,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 조건부 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지은은 배당요구를 했고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 250,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 4,300,000원을 제외하고도 임차보증금 228,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.31억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,000,000원 | 31,600,000원 | 231,600,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,000,000원 | 71,040,000원 | 231,040,000원 |
이 물건은 유찰 후 최저매각가격만 보면 200,000,000원, 160,000,000원으로 크게 내려가지만, 그만큼 박지은의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 231,600,000원, 2회 유찰 시에도 231,040,000원으로 약 231,000,000원 수준에 머뭅니다. 유찰가만 보고 2억원 또는 1억6천만원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박지은 보증금 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,454,000,000원 | 17,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 228,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 채권에는 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암역 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 7층 705호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·화재경보기·스프링클러·방송설비·CCTV·주차타워를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 잔액 재계산. 실제 응찰가를 정하기 전에 집행비용과 선순위 배당액을 반영해 박지은 보증금의 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 200,000,000원에는 31,600,000원, 2회 유찰 160,000,000원에는 71,040,000원의 인수가 제시돼 있습니다.
- 실질취득 상한 설정. 유찰 회차에서는 낙찰가가 아니라 231,600,000원·231,040,000원의 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세우는 것이 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 보증금 전액 배당 여부에 따라 임차권의 잔존·말소 및 인수범위가 달라지므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 효과와 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 0원, 유찰 뒤에는 ‘보증금 잔액’이 핵심
이 사건은 단순히 “임차인이 있으니 위험하다”거나 “신건이니 안전하다”로 나눌 수 있는 물건이 아닙니다. 현재 250,000,000원에 매각된다는 가정에서는 박지은의 보증금 228,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 갖춘 선순위 권리자이므로, 유찰되어 매각대금이 부족해지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 1회 유찰의 200,000,000원, 2회 유찰의 160,000,000원이라는 숫자만으로 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 실제 부담은 각각 231,600,000원, 231,040,000원으로 다시 올라옵니다. 실거래 시세 비교 근거가 확인되지 않는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 이 물건의 핵심은 “낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산할 것”입니다.
