서울북부지방법원 2025타경4411. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 427호의 임의경매 사건입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기부에는 2022년 하나은행이 설정한 근저당권을 시작으로 추가 근저당권과 다수의 가압류, 채권이전 및 경매개시결정이 기재되어 있습니다. 특히 최초 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 기록이 있어, 최초 설정 금융기관과 현재 권리관계를 구분해서 읽어야 합니다.
이 사건의 핵심은 채권 총액이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 가압류와 근저당권이 매각으로 소멸한다면 미배당 채권을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아닙니다. 반면 실제 점유 중인 임차인의 보증금과 임대차 조건, 민간임대주택에 따른 의무, 경매절차에서의 배당순위는 반드시 따져봐야 합니다. 권리상 소멸과 실제 명도·취득 과정의 위험은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 427호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 427호 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 단지규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 295,000,000원 |
| 최저매각가 | 236,000,000원 · 감정가의 80% · 1회 유찰 |
| 경매신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 사건 청구액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 이용상태 | 공동주택(청년주택)으로 이용 중 |
| 등기부 발급기준 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었으며, 2023.07.14 변경등기에는 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 이와 별도로 을구 2번 추가 근저당권도 설정되었으므로 각 권리의 채권최고액과 공동담보 관계를 구분하여 확인해야 합니다.
2022.08.03 등기되었던 주식회사세정건설의 선순위 가압류는 2023.07.19 말소되었고, 2022.09.13 설정된 가처분도 2023.07.17 말소되었습니다. 따라서 이들 등기가 현재 매수인에게 남는 선순위 부담이라고 단정할 근거는 없습니다.
반면 2025년에 등기된 진수민·주식회사 도안·강미란의 가압류, 2025.11.04 경매개시결정 및 2026.01.27 국가 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 일반적인 매각 소멸 구조에 해당하지만, 국가 압류에 따른 조세채권의 배당 영향은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 보증금 확인 필요
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수란 427호 |
2025.06.19 | 미상 | 선순위 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
배당요구 있음 2025.12.24 승계신고 아님 |
현황조사·매각물건명세서 및 문건접수 내역에서 확인되는 실제 임차인은 김수란 1명입니다. 전입신고일은 2025.06.19로, 말소기준권리인 2022.08.12 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 보증금·월차임·확정일자가 확인되지 않았으며, 우선변제권과 최우선변제 가능 여부도 확정할 수 없습니다. 김수란은 2025.12.24 배당요구를 했으나 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 회수된다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 80% 최저가가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 236,000,000원으로 감정가 295,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰된 만큼 감정가보다는 낮아졌지만, 인근 동일 규모의 실제 매매가격과 직접 비교할 수 있는 확인된 거래가격은 없습니다.
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일 2022.05.13인 공동주택입니다. 감정평가상 청년주택으로 이용 중인 점과 민간임대주택 등록 사실을 감안하면, 일반 아파트 실거래가와 단순 비교하기보다 면적·용도·임대조건이 유사한 거래를 우선 확인해야 합니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 295,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 최저가 | 236,000,000원 | 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 | 188,800,000원 | 감정가의 64% · 가정 |
| 3회 유찰 시 | 151,040,000원 | 감정가의 51.2% · 가정 |
| 동일 평형 최근 실거래 | 확인 필요 | 시세 대비 할인 여부 미확정 |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 | 유찰 가능성 참고지표 |
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 4,104,000원을 제외하면 채권자에게 배분 가능한 금액은 231,896,000원입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 이 금액 전부가 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,104,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 296,793,345원 | 231,896,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 명의 기준 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 진수민 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제시된 채권액과 임의의 집행비용 추정에 기초한 계산입니다. 실제 배당에서는 근저당권 채권최고액 변경, 채권이전, 공동담보, 확정된 피담보채권액, 조세채권 및 임차인의 최우선변제 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 위 표의 기존 은행 명칭은 최초 설정등기 기준이며 최종 배당권자를 확정하는 표시가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 3,207,559,960원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 3,254,099,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 3,291,330,520원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차의 채권자 미배당액은 3,207,559,960원입니다. 그러나 이는 여러 채권자의 미회수 청구액을 나타내는 값으로, 매수인이 부담할 채무를 의미하지 않습니다. 매각으로 소멸하는 권리의 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 미수채권을 낙찰자가 직접 갚아야 하는 것은 아닙니다.
다만 위 시뮬레이션은 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 가정이며, 채권이전·공동담보·조세·임차인 배당순위 등의 확인 결과에 따라 실제 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 최종 낙찰가격이 현재 최저가보다 높아지면 그에 따라 실질취득액과 배당액도 변합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 주상용·업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물의 4층 427호입니다. 공동주택(청년주택)으로 사용되고 있으며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·주차장 등의 설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 접도. 서측으로 왕복 6차선 삼양로에 접하며, 북측 및 동측에는 약 6~8m 도로가 접해 있습니다.
- 토지·공시지가. 준주거지역이며 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다. 도시지역·지구단위계획구역· 고도지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에는 아파트 용도를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약 허가구역이 표시되어 있습니다. 경매 취득에 대한 허가 예외 및 후속 처분·이용 제한의 적용 여부는 관련 규정과 관할기관에 확인해야 합니다.
- 위반·공부 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없다고 조사되었습니다. 다만 내부조사가 제한되었다는 점은 별도로 고려해야 합니다.
- 환금성. 253세대 공동주택이라는 규모와 역세권 접근성은 참고할 요소이나, 청년주택 이용상태, 임대 관련 규제와 확인된 실거래 비교자료의 부재로 현재 매각가격에서의 환금성과 적정 매수가를 확정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 김수란의 보증금·월차임·확정일자·계약기간·점유관계를 확인하고, 선순위 대항력 여부와 우선변제·최우선변제 가능성을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대사업자 지위와 의무의 승계 여부를 관할기관 및 관련 서류로 검토해야 합니다.
- 근저당권 채권액 검증. 을구 1번의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가 담보, 한국주택금융공사와 온라이프건설로 이어진 채권이전 관계를 확인해야 합니다.
- 국가 압류 및 배당순위. 2026.01.27 압류에 따른 조세채권의 종류와 법정기일을 확인하여 예상배당과 취득 후 부담에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 실거래 및 가격 상한 설정. 에드가쌍문에서 면적·용도·임대조건이 유사한 최근 매매사례를 확인하기 전까지 감정가의 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 내부와 명도. 내부 미확인 상태이므로 실제 점유자, 시설 상태, 수선 필요성 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납과 기타 미납금액을 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 검토해야 합니다.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서· 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 권리와 확인해야 할 의무를 구분하자”
에드가쌍문 427호는 1회 유찰 후 최저매각가 236,000,000원으로 진행되는 공동주택 경매입니다. 근저당권과 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인의 전입일도 말소기준일보다 늦어 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 권리와 가격 검토가 끝난 것은 아닙니다. 임차보증금·확정일자가 미상이고 민간임대주택 등록에 따른 별도 의무를 점검해야 하며, 담보권 변경·채권이전 기록도 복잡합니다. 실제 배당에서는 조세와 임차인 배당순위가 영향을 미칠 수 있습니다. 무엇보다 최근 동일 조건의 실거래가격을 확인하지 못했으므로 현재 최저가가 시장가격 대비 매력적인지는 판단을 보류해야 합니다.
종합하면 권리상 후순위 소멸 가능성은 높지만, 임대차·민간임대주택 의무·배당채권액·실거래가격 검증이 필요한 조건부 검토 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다는 실제 인수위험과 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.
