서울북부지방법원 2025타경4411. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 4층 427호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준권리는 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었으며 2023.07.14 변경등기로 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 김수란은 427호에 2025.06.19 전입했고 2025.12.24 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 기록상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵지만, 이 임차인이 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조로 계산되지는 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 427호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,560,450원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 금전권리는 소멸, 특수등기는 별도 확인
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수란 | 427호 | 2025.06.19 | 미상 | 2025.12.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준권리인 2022.08.12 근저당권보다 전입일이 늦기 때문에 김수란은 기록상 대항력이 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 295,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 295,000,000원으로 동일하며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인이 인수하는 금액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 금액상 실질취득액도 295,000,000원입니다.
다만 에드가쌍문의 동일 면적 실거래 금액은 이 사건 자료에서 확인되지 않아, 295,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 비율로 비교할 수 없습니다. 따라서 “신건이 싸다”, “감정가 대비 저렴하다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있어 경매 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 290,070,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 진수민 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,010,547,945원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 강미란 | 550,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,439,455,960원 중 290,070,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,149,385,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근이며 공동주택, 주상용·업무용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부구획·이용상황은 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성돼 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2022.05.13입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·주차장 설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 삼양로, 북측·동측으로 약 6~8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,865,000원/㎡, 토지면적 3,111.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대, 사용승인일 2022.05.13입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0%로 집계돼 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 문구가 등기부에 있으므로 경매취득 후 적용 여부를 매각물건명세서와 관계기관에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 김수란의 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구서와 현황조사·명세서를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 하나은행→한국주택금융공사→온라이프건설 이전 이력이 있으므로 현재 권리자와 채권계산서를 확인하세요.
- 배당금액 검증. 을구 1번 근저당권 변경등기 201,560,450원과 배당 시뮬레이션의 채권액·배당액 전제가 일치하는지 법원 원본으로 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 295,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 현장 중개업소·국토부 실거래 원본 등으로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부 이용상태가 건축물대장 기준으로 작성됐습니다.
- 세금·관리비. 2026.01.27 국세 압류가 있으며, 당해세와 공용부분 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12 근저당권이고, 실제 임차인 김수란의 전입은 2025.06.19로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 봅니다.
하지만 권리만 보고 곧바로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 등기부상 민간임대주택등기가 존재하고, 근저당권의 채권자 이전이 여러 차례 있었으며, 임차인의 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 더 중요한 것은 가격 검증입니다. 현재 최저가 295,000,000원은 감정가 100% 신건이지만 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 2.4회 유찰, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 금전 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 특수등기와 채권관계는 재검증. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
