서울북부지방법원 2025타경4473. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 433호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 4층입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 최초 296,793,345원, 이후 2023.07.03. 변경계약에 따라 201,560,450원으로 변경됐습니다. 해당 근저당권은 2025.06.30. 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
점유자 최연우는 2023.03.17. 전입했고 배당요구는 2025.12.23. 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.08.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형으로 볼 근거는 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4473 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 433호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 중 4층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
2022.08.03. 세정건설 가압류는 말소기준보다 먼저 접수됐지만 2023.07.14. 해제로 이미 말소됐습니다. 2022.09.13. 세정건설 가처분도 2023.07.14. 일부해제로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2022.08.12. 하나은행 근저당이며, 이후의 온라이프건설 근저당, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연우 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최연우의 전입신고는 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 성립하지 않는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 배당액 자체는 확정할 수 없습니다. 이 점은 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 통해 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문의 단지 정보는 253세대, 사용승인일 2022.05.13.로 확인됩니다. 이번 비교 대상 면적은 30.0311㎡이지만 동일면적 실거래 매칭이 되지 않았고, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 287,112,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 540,908,015원에 대해 신건 매각가 가정 시 채권자 배당액은 287,112,000원, 미배당은 253,796,015원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 253,796,015원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 311,378,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 357,444,335원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 시 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 따라서 이 사건은 채권 미배당 규모와 매수인 인수 위험을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북측 인근이며 단독·다세대주택과 상업시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 위치합니다.
- 이용. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층입니다.
- 설비. 승강기·소화전·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 4,865,000원/㎡이며 지목은 대, 지형은 평지·정방형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래부터 확인. 동일면적 거래가 매칭되지 않았으므로 신건 292,000,000원의 가격 경쟁력을 먼저 검증해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 최연우는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 한정 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인되므로 입찰·취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 대지권 표시 확인. 등기사항전부증명서에는 대지권비율 3111분의 11.7357이 경료돼 있으나 토지대장에는 대지권비율이 등재돼 있지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·토지이용계획 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 아직 검증 전”
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12. 근저당이고, 확인된 점유자의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 곧바로 “좋은 가격”이라고 평가할 근거는 없습니다. 동일면적 실거래가 매칭되지 않아 감정가 292,000,000원이 현재 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없기 때문입니다. 게다가 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 보류입니다. 신건에서의 승부보다 실제 거래가격과 민간임대주택등기·점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
