서울북부지방법원 2025타경4473. 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 에드가쌍문 4층 433호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층에 해당합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 등기에는 민간임대주택 등록 사실과 다수의 근저당 설정·이전 이력이 남아 있습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 최저매각가가 감정가의 80%라는 사실이 아닙니다. 누가 실제로 점유하고 있는지, 보증금과 전입일이 어떻게 되는지, 임대등록과 담보권 변경이 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 특히 이전받은 근저당권의 등기상 채권최고액과 예상배당 계산의 적용금액이 달라, 배당표만으로 권리관계를 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4473 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 433호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(청년주택) · 지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 292,000,000원 |
| 최저매각가 | 233,600,000원 (감정가의 80%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 (최초 하나은행 설정, 이후 한국주택금융공사 이전) |
| 임차·점유 기재 | 최연우 · 부터 (인적 사항 및 실제 점유관계 확인 필요) |
| 건물 현황 | 253세대 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 대지권 | 등기상 3111분의 11.7357 · 토지대장 기재와 대조 필요 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 확인할 권리가 많다
권리분석의 기준점은 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전되었으며, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 을구 2번·3번 근저당, 경매개시결정, 국의 압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원은 확정이 아니다
임차·점유 관계에는 최연우와 부터가 각각 기재되어 있습니다. 보증기관이 대신 신고한 승계채권으로 표시된 사람은 없지만, 각 기재가 실제 독립된 임대차관계를 의미하는지는 확인이 필요합니다. 특히 두 번째 기재는 성명과 계약관계부터 대조해야 합니다.
| 성명 / 기재 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연우 점유부분 미상 |
2023.03.17 | 미상 | 2025.12.23 | 후순위 전입 선순위 근저당에 대항 불가 |
미확정 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 부터 주거 · 신원 확인 필요 |
미상 | 0원 표기 실제 금액 확인 필요 |
미확인 | 가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
따라서 현재 최저가 233,600,000원에 낙찰된다고 가정하더라도 예상 실질취득액은 인수액 0원이 확인되는 조건에서만 233,600,000원입니다. 인수 대상 임대차보증금이 실제로 확인되면 그 미배당액이 추가 부담이 될 수 있습니다.
③ 가격 검토 — 80% 낙찰가가 곧 시세 할인은 아니다
에드가쌍문은 253세대 규모로, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 그러나 본건과 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 292,000,000원과 최저가 233,600,000원이 현재 시장가격과 어느 정도 차이 나는지 판단하기 어렵습니다.
특히 감정가 대비 80%라는 수치는 경매 절차상 최저매각가격 비율일 뿐, 실거래 시세보다 20% 저렴하다는 의미가 아닙니다. 같은 건물이라도 층·면적·주택 유형·임대등록 상태에 따라 거래 가능한 가격이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 292,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 233,600,000원 | 80% | 시세 비교 필요 |
| 2회 유찰 시 | 186,880,000원 | 64% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 149,504,000원 | 51.2% | 가정 시나리오 |
2회·3회 유찰 가격은 후속 유찰을 가정한 금액이며, 실제 매각기일이나 최저가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 모든 가격은 임차보증금 인수액이 별도로 확정되지 않은 상태의 입찰가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
현재 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 계산된 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 을구 1번 근저당에 배당하는 형태이며, 나머지 담보권자에게는 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,070,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 하나은행 설정 · 한국주택금융공사 이전 |
296,793,345원 | 229,529,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 하나은행 설정 · 한국주택금융공사 이전 |
201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 온라이프건설 |
42,554,220원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 540,908,015원 | 233,600,000원 |
예상배당은 채권최고액을 기초로 한 기계적 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권 잔액, 변경등기, 공동담보·추가설정 관계, 당해세 및 임차인의 우선변제·최우선변제는 확정 반영된 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 관계
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 311,378,415원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 357,444,335원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정 | 149,504,000원 | 146,610,944원 | 394,297,071원 | 0원* |
* 인수 추정 0원은 확인 가능한 인수채무를 반영하지 않은 계산상 수치입니다. 대항력 가능성이 미상인 점유자의 보증금 등이 추가로 확인되면 달라질 수 있습니다. 회차별 미배당액 역시 변경 근저당권의 실제 채권액과 우선채권 반영 전 계산입니다.
현재 회차의 계산상 미배당액은 311,378,415원입니다. 추가 유찰을 가정하면 매각대금이 감소하는 만큼 계산상 미배당액도 증가합니다. 그러나 이 금액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 담보권자가 배당받지 못한 채권과, 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차보증금은 법적 성격이 전혀 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 인근에 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 433호입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 위생설비 및 도시가스 난방시설이 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(청년주택) 이용상태입니다. 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 사항은 처분과 임대운영 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재되어 있어 매수인 및 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다. 토지의 형상은 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 대지권. 등기사항전부증명서에 대지권비율 3111분의 11.7357이 기재되어 있으나, 토지대장에는 해당 비율이 등재되어 있지 않은 것으로 평가되었습니다. 대지권 및 공부 관계를 확인해야 합니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부구조도는 이해관계인 부재로 공부상 도면과 외부 관찰·탐문을 바탕으로 작성되었습니다.
- 환금성. 253세대 규모와 교통 접근성만으로 매각이 쉽다고 판단할 수 없습니다. 청년주택 이용상태, 임대등록 사항, 거래사례 확인의 어려움을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최연우의 임대차계약 확인. 전입일 2023.03.17과 배당요구일 2025.12.23이 기재되어 있습니다. 보증금, 확정일자, 점유부분, 실제 계약관계 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- ‘부터’의 신원·점유 확인. 성명 기재의 정확성, 실제 임차인 또는 점유자인지 여부, 전입일, 보증금 및 계약관계를 확인해야 합니다. 대항력 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 등록 사실과 2022.08.12 등기가 있습니다. 현재 임대등록 상태, 의무임대기간, 매각 후 승계될 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경·공동담보 확인. 을구 1번의 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정, 한국주택금융공사로의 이전 및 공동담보 목적물을 확인해야 합니다. 예상배당의 중복계상 가능성을 점검해야 합니다.
- 후순위 근저당과 질권 확인. 서정만의 을구 4번 근저당은 이미 말소된 것으로 기재되어 있으나, 관련 근저당권부채권 질권설정 기록도 있습니다. 해당 질권 및 부기등기의 정리 상태를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 국의 압류와 조세. 2026.01.27 국의 압류가 기재되어 있습니다. 배당요구된 조세의 법정기일, 우선순위 및 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 본건과 면적·유형이 일치하는 최근 실거래와 현재 매도 호가를 확인하고, 과거 고가 거래보다는 최근 거래 수준과 가격 흐름을 우선해야 합니다.
- 대지권 및 규제 검토. 등기와 토지대장의 대지권비율 기재 차이, 토지거래허가구역의 적용 여부 및 청년주택 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 현장조사 및 명도비용. 실제 점유 세대, 임대차계약 원본, 내부 상태, 공용부분 관리비 체납액과 명도 필요성을 확인하고 별도 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 실제 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 확정되지 않은 권리와 가격은 남는다”
에드가쌍문 433호는 감정가 292,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 233,600,000원으로 내려왔습니다. 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 담보권은 원칙적으로 소멸한다는 점은 권리분석상 긍정적입니다.
하지만 전입일이 미상인 점유 기재, 확인되지 않은 임차보증금, 민간임대주택등기, 변경·이전된 근저당권과 공동담보 관계는 낙찰 전에 해결해야 할 중요한 과제입니다. 예상배당의 인수액 0원은 확정된 법률상 판단이 아니며, 비교 가능한 최신 실거래 가격도 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 일부는 정리 가능한 구조지만, 점유와 실질취득액 및 시세 검증은 보류. 지금 필요한 것은 감정가 대비 할인율을 근거로 한 서둘러 입찰이 아니라, 미상 임차관계를 확정하고 실제 인수금액과 거래 가능한 시장가격을 검증하는 작업입니다. 이 부분이 해결되기 전에는 보수적인 입찰 판단이 적절합니다.
