서울북부지방법원 2025타경4503. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 4층 436호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이며 본건은 4층에 위치합니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 2025.11.05 임의경매개시결정, 2026.01.27 국 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
금액만 보면 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 ‘임차인 없음’ 유형으로 단순화하면 안 됩니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대내역은 미상으로 조사됐습니다. 또 등기사항에는 민간임대주택 등록이 기재돼 있으며, 감정평가서 역시 임대의무기간 및 양도·임대료 등에 대해 유관부서 확인을 요구하고 있습니다. 따라서 금액 인수 0원과 점유·임대관계 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4503 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 436호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 4층 436호 |
| 대상면적 | 30.0311㎡ |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 | 2022.05.13 |
| 세대수 | 253세대 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 임대관계는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 최초 채권최고액은 296,793,345원으로 등기됐고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 이후 2023.07.14 추가 근저당권 201,560,450원, 온라이프건설 근저당권 42,554,220원, 2024.08.19 서정만 근저당권 100,000,000원이 설정됐습니다. 배당 시나리오상 이들 후순위 권리로 인해 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 294,000,000원이며 신건입니다. 다만 제공된 시장자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 294,000,000원이 최근 거래 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 수 있는 근거가 없습니다. 전체 감정가나 유찰 가능성만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 351,824,015원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 409,800,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 456,182,255원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 최근 매각가나 실거래 금액이 없어 이 통계만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 현 회차에서 판단 가능한 것은 294,000,000원에 시작하는 신건이라는 사실과, 배당 시나리오상 유찰이 진행돼도 매수인 금액 인수는 0원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 289,084,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 640,908,015원 중 예상 채권자 배당은 289,084,000원이며, 미배당은 351,824,015원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다. 배당표의 집행비용은 약 4,916,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 436호이며, 승강기·위생·급배수·옥내소화전· 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인근 도로와 등고평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지이며, 서측 약 25m, 북측·동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역· 공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 내용도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 조사되었습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 253세대, 2022.05.13 준공 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 실거래·경매 매각금액이 제시되지 않아 현재 가격의 환금성 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 현장조사가 폐문부재였고 임대내역이 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 등기와 감정평가서에 민간임대주택 관련 의무가 명시되어 있습니다. 임대의무기간, 양도 가능 여부, 임대료 관련 제한을 유관부서에 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 현재 감정가·최저가는 294,000,000원이지만, 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다는 판단 근거가 없습니다.
- 근저당 변경내역 대조. 을구 1번 근저당권은 최초 296,793,345원에서 2023.07.14 변경등기상 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 실제 배당요구·채권액은 법원기록과 배당요구서로 최종 확인하는 것이 필요합니다.
- 신청채권자 배당구조 확인. 현재 시나리오에서는 신청채권 201,560,450원에 대한 예상배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 선순위 공동담보·채권이전 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.27 국 압류가 있고 배당표에는 당해세 등이 별도 반영되지 않을 수 있습니다. 체납세와 공용부분 관리비 등 실제 추가부담 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만으로 끝내기 어려운 물건
이 사건의 등기·배당 구조만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 산정됩니다. 말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당이고, 이후 후순위 근저당과 경매개시·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 그러나 현장조사에서 임대내역이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 존재하며, 감정평가서가 임대의무기간·양도·임대료 사항의 별도 확인을 명시하고 있습니다.
가격도 아직 합격점을 줄 근거가 없습니다. 감정가와 최저가는 294,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 단지 평균 유찰은 2.4회이지만 그것만으로 현재 가격이 싸다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “금액 인수는 0원, 그러나 임대관계·민간임대주택 의무·가격 검증은 미완료”로 정리하는 것이 적절합니다. 권리표만 보고 즉시 입찰하기보다 세 가지 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 합니다.
