서울북부지방법원 2025타경4565. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 4층 443호, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이었고 2023.07.14 변경으로 162,327,273원이 됐으며, 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준 이후의 추가 근저당, 박미숙 가압류, 경매개시결정, 김승범 임차권등기, 국의 압류는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 실제 임차인으로 기재된 김승범 외에 전입일이 확인되지 않은 별도 기재가 있어, 그 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4565 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층 443호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 4층 443호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당 162,327,273원, 온라이프건설 근저당 34,271,160원, 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 경매개시결정, 김승범 임차권등기, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2022.08.03 세정건설 가압류와 2022.09.13 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 1명은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승범 | 제4층 443호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 | 52,680,000원 | 2026.01.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 680,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김승범은 임대차계약일이 2022.06.24이지만 주민등록일과 점유개시일이 모두 2022.08.16입니다. 말소기준 2022.08.12보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2026.01.14에 이뤄졌고 보증금은 52,680,000원입니다.
반면 ‘부터’는 보증금 680,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 이를 대항력 없음으로 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 아래의 매수인 인수 0원은 현재 배당 시나리오에 계산된 금액이며, 이 미상 점유관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 239,023,351원 | 223,022,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,029,061,784원 중 예상배당은 223,022,000원, 미배당은 1,806,039,784원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 가격 — 실거래 비교 자료가 없어 신건 가격 메리트 판단 보류
에드가쌍문은 253세대, 준공일은 2022.05.13입니다. 다만 이번 자료에는 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 227,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없으며, 신건 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
경매 통계상 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 회차 227,000,000원, 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 계산돼 있으나, 이는 시세가 아니라 경매 회차별 최저가 시나리오일 뿐입니다. 실거래 비교 없이 “1회 유찰이면 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근. 주변은 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 7층 건물 내 4층 443호입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 포함되며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘부터’의 실제 점유 여부, 전입일, 임대차계약, 보증금 680,000원의 성격을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 김승범 관계 확인. 전입일 2022.08.16은 말소기준 2022.08.12보다 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기와 배당요구 진행 내용을 최종 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 규제 확인. 임대의무기간, 양도, 임대료와 관련한 사항을 유관부서에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교금액이 제시되지 않았으므로 감정가 227,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 1,806,039,784원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 계산상 매수인 인수는 0원이지만 미상 점유관계는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 민간임대주택 관련 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 담보권보다 ‘미상 임차와 임대 규제’가 핵심
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·임차권·압류는 매각으로 소멸합니다. 김승범도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 하지만 이 물건에는 전입일을 확인할 수 없는 보증금 680,000원의 기재가 있어 대항력 가능·미상 위험을 남겨야 합니다.
또한 청년주택이자 민간임대주택등기가 된 물건으로, 감정평가서 자체가 임대의무기간과 양도·임대료 관련 사항을 확인하라고 적고 있습니다. 실거래 가격도 제시되지 않아 227,000,000원의 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 담보권은 정리되지만, 점유와 임대 규제를 확인하기 전에는 안전형으로 분류하기 어렵다입니다.
