서울북부지방법원 2025타경4565. 서울특별시 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 4층 443호입니다. 감정평가상 공동주택인 청년주택으로 이용 중이며, 전용면적은 23.1866㎡입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사입니다. 최초 근저당권자는 하나은행이었으나 그 권리가 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차 관련 기재 중 전입일과 대항력이 확인되지 않는 부분이 있고, 민간임대주택등기까지 남아 있어 단순히 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 있다

한편 최초 근저당권은 채권최고액 239,023,351원으로 설정됐지만, 2023.07.14 변경등기를 통해 162,327,273원으로 변경됐습니다. 2025.07.01에는 하나은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 같은 담보관계의 변경·이전·추가설정을 서로 독립된 채권으로 잘못 합산하지 않도록 현재 유효한 채권최고액과 공동담보관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확정된 비대항력과 확인되지 않은 점유

임차 관련 기재는 2건입니다. 김승범의 임차권등기는 계약·전입·확정일자가 확인되지만, 다른 기재는 성명과 보증금 외에 중요한 내용이 불명확합니다. 두 기재가 각각 독립된 실제 임차인을 의미하는지도 현장에서 확인해야 합니다.

김승범의 임대차계약일은 2022.06.24, 변경계약일은 2024.06.28입니다. 등기부에는 1차·2차 보증금이 각각 52,680,000원으로 기재되지만 동일 임대차의 변경 내용으로 보아 중복 합산하지 않습니다. 월 차임은 360,000원이며, 임차권등기일은 2026.01.14입니다.

이 사건은 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 임차인이 확인된 구조는 아닙니다. 김승범과 별도의 명세서 기재가 존재하지만 실제 독립 임차인 수는 확정하지 않고, 현황조사·전입세대확인·매각물건명세서 원본 대조를 통해 판단하는 것이 안전합니다.

③ 가격 분석 — 80% 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다

감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 181,600,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 80%가 적용된 상태입니다. 다만 인근 동일 유형·동일 면적의 실제 거래금액을 비교할 수 없어, 현재 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다. 그러나 이 수치만으로 다음 유찰 가능성이나 낙찰가격을 예측하기는 어렵습니다. 유찰이 반복될수록 최저가는 내려가지만, 임차권·행정상 의무가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 3,342,400원을 제외한 178,257,600원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 다른 채권자의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 첫 번째 근저당권의 변경 채권최고액 162,327,273원이 위 계산에 반영되지 않았고, 공동담보 및 채권 이전 관계도 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어난다

각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 확인되지 않은 임차인의 선순위 대항력이나 별도의 행정상 의무가 존재하지 않는다는 것을 보증하지 않습니다. 유찰 시나리오는 어디까지나 매각가격과 예상 배당을 비교하기 위한 참고치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 청년주택으로, 우이신설선 솔밭공원역 북측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 단지입니다. 승강기·급배수·위생·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측과 동측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역에 관한 기재도 있어 매수인의 해당 여부와 적용 조건 확인이 필요합니다.
• 현장상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 충분히 확인하지 못해 외부관찰·건축물현황도·탐문 등을 종합해 평가했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소형 청년주택이며 민간임대주택 관련 의무가 기재돼 있습니다. 일반적인 아파트 실거래 시세나 환금성을 그대로 적용하기보다 실제 이용조건·매수 가능성·임대 제한을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 기재 확인. 명세서상 '부터'로 표시된 보증금 680,000원 관련 실제 계약자, 전입일, 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 김승범 임차권등기. 전입일 2022.08.16, 보증금 52,680,000원, 확정일자 2022.10.14를 기준으로 원본 명세서·배당요구 자료와 대조하세요.
• 민간임대주택 의무. 임대의무기간과 경매 취득에 따른 등록·양도·임대료 제한의 처리 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 담보권 변경 및 이전. 하나은행 근저당의 채권최고액 변경, 한국주택금융공사로의 이전, 추가설정 및 공동담보관계를 확인하세요.
• 현장 방문. 실제 점유자, 내부상태, 임대차 현황, 관리비 체납 및 명도 가능성을 조사하세요.
• 가격 검증. 전용 23.1866㎡에 대응하는 동일 조건 실거래를 확보한 뒤 최저가 181,600,000원의 적정성을 판단하세요.
• 경매기록 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰”보다 중요한 것은 인수·이용조건

에드가쌍문 443호는 감정가 227,000,000원에서 181,600,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 담보권의 말소구조는 비교적 명확하며, 김승범의 임차권도 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인됩니다.

하지만 대항력 미상 임차 기재와 민간임대주택의 임대·양도 관련 의무라는 핵심 검토사항이 남아 있습니다. 예상배당상 인수액 0원은 이 문제들까지 모두 해소됐다는 의미가 아닙니다. 또한 감정가 대비 할인율만으로는 시세상 이익을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리 일부 양호, 임차·행정조건 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 임차인의 실제 대항력과 민간임대주택 등록관계를 먼저 확정하고, 그다음 동일 조건의 실제 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.