서울북부지방법원 2025타경4596. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 503호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 건물은 2022년 사용승인된 공동주택으로 감정평가상 이용상태가 청년주택입니다. 감정가 210,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가는 168,000,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 80%라는 가격이 눈에 들어오지만, 실제 확인할 사항은 일반적인 아파트 경매보다 복잡합니다.
2022년 설정된 하나은행 근저당권을 출발점으로 여러 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 이어졌고, 근저당권자의 이전등기도 확인됩니다. 특히 민간임대주택 등록 사실과 임대관계 미상이라는 감정평가상 기재를 함께 보아야 합니다. 경매 배당모형에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재까지 부정하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 503호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 5층 503호 |
| 면적 참고 | 동일 단지 분석 기준면적 21.1866㎡ · 해당 호실 면적과의 일치 여부 미확인 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 143,201,099원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 점유관계 확인 필요 |
| 건축물 위반사항 | 위반사항 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수
말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 210,860,479원으로 등기됐으나, 2023.07.14 변경등기에서 143,201,099원으로 조정됐습니다. 이후 2025.07.01 한국주택금융공사로, 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
을구 2번 근저당권은 2023.07.14 설정됐으며 채권최고액은 143,201,099원입니다. 을구 1번과 2번에는 공동담보 및 담보추가 관계가 기재되어 있으므로 두 등기의 금액을 단순 합산하여 독립된 채무라고 판단해서는 안 됩니다. 을구 3번 온라이프건설 근저당권 30,233,168원 역시 말소기준권리 이후 설정됐습니다.
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 이것만으로 실제 임차인이 존재하지 않는다고 볼 수는 없습니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금 중 매수인이 인수할 금액이 발생하면, 배당모형의 인수 0원과 실제 취득원가는 달라질 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득원가 = 낙찰가 + 인수 보증금입니다. 전액 미회수 보증금을 낙찰자가 부담하는 구조에서는 실질취득원가가 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건에 그러한 임차인이 실제 존재하는지는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 감정가 80%와 시세 할인은 다르다
에드가쌍문은 253세대 규모이며, 준공일은 2022.05.13입니다. 현재 최저매각가 168,000,000원은 감정가 210,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 이를 시장가격 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 감정가 | 210,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 168,000,000원 |
| 감정가 대비 | 80% |
| 단지 규모 | 253세대 |
| 준공일 | 2022.05.13 |
| 동일 면적 실거래 | 확인 필요 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 가격 추세 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 이 수치는 경매 입찰가격을 참고할 수 있는 지표이지만, 해당 호실의 시장가격이나 환금성을 확정하는 근거는 아닙니다. 가격 메리트는 최근 실제 거래와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 모형 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당 | 210,860,479원 | 164,848,000원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 근저당 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 근저당 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 박준우 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 · 박미숙 가압류 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 주어진 배당 시뮬레이션을 표시한 것으로 실제 법원 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 존재하더라도 그 금액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 2,312,886,746원 |
| 2회 유찰(64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 2,346,016,346원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 2,372,520,026원 |
유찰이 추가로 발생하면 최저매각가격은 하락하지만 동시에 채권자에게 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액이 늘어나는 것과 매수인의 법적 인수액이 늘어나는 것은 다른 문제입니다.
반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우에는 낙찰가 인하 효과가 상쇄될 수 있습니다. 따라서 임차관계를 확인하기 전에는 어떤 유찰 회차에서도 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 주거용·주상용 건물과 업무·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 서측 삼양로 등 삼면이 포장도로에 접하고 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지상 7층 공동주택으로 위생·급배수·난방·천장부착식 에어컨·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못해 현장 재확인이 필요합니다.
- 토지 이용. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 고도지구와 조망가로특화경관지구 등 관련 제한도 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 규제. 아파트 용도에 대한 2025.10.20~2026.12.31 지정 기재가 있습니다. 경매취득에 대한 허가 예외 여부와 별도로 적용되는 제한은 관할기관 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 253세대 규모의 청년주택으로, 일반 아파트와 임대조건 및 수요층이 다를 수 있습니다. 동일 유형·면적의 거래사례를 확보하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 점유현황 및 현황조사서·매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력·보증금 확인. 임차인이 발견되면 전입·점유·확정일자, 배당요구 및 보증금 반환 관계를 점검하고 인수 가능액을 따로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대의무기간, 임대차계약 신고 및 경매 매수인에게 적용될 수 있는 법적 의무를 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경·승계. 을구 1번 채권최고액 변경, 공동담보 관계, 한국주택금융공사와 온라이프건설로의 권리이전 및 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 시세 비교. 기준면적 21.1866㎡와 실제 호실의 전용면적이 일치하는지 확인한 뒤 최근 실거래와 동일 유형 청년주택 거래를 비교해야 합니다.
- 조세·관리비. 국의 압류가 기재되어 있으므로 매각 소멸 여부와 별개로 실제 배당에서 우선하는 조세를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분도 점검해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 건물 마감, 설비, 실제 이용상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가보다 싸다 ≠ 시세보다 싸다”
에드가쌍문 503호는 감정가 210,000,000원에서 168,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 후순위 등기권리가 원칙적으로 소멸한다는 점에서는 분석 가능한 구조를 갖추고 있습니다.
그러나 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임대관계 미상, 민간임대주택 등기, 확인되지 않은 실제 시세, 그리고 근저당권 변경·채권승계에 따른 배당 재검토가 핵심입니다. 특히 실제 임차인이 존재할 경우 인수 보증금에 따라 실질취득원가가 크게 달라질 수 있습니다.
현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리상 인수위험이 완전히 해소됐다고 판단하기도 어렵습니다. 권리구조는 일부 명확하지만 임차관계와 취득원가는 확인이 필요하고, 가격 판단은 보류해야 할 물건입니다. 입찰 여부는 실제 점유자, 임대차계약과 동일 유형 실거래를 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
