서울북부지방법원 2025타경4596. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 5층 503호입니다. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(청년주택)으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이며 대상 호실은 5층입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다.
권리의 기준점은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 143,201,099원이 기재돼 있습니다. 이후 추가 근저당, 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 같은 날 등기된 민간임대주택등기와 감정평가서의 ‘임대관계 미상’은 별도로 확인해야 할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 5층 503호 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 2024년 박준우 가압류, 2025년 박미숙 가압류, 2025.11.04 임의경매개시결정, 2026.01.27 국세 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2023.07.14 추가 설정된 하나은행 근저당과 온라이프건설 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 210,000,000원
에드가쌍문의 제공된 시세 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 210,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지 수치로 판단할 근거가 부족합니다. 전체 평균이나 과거 고가 거래를 대신 끌어와 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다.
확인 가능한 경매 통계는 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.4회입니다. 현재 물건은 0회 유찰된 신건이므로, 실거래 비교 없이 감정가 100%에서 가격 가점을 주기보다는 실제 응찰 상황과 후속 회차 가격을 확인하는 접근이 합리적입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 2,271,474,746원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 2,312,886,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 2,346,016,346원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 금전 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 206,260,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,477,734,746원 중 예상 배당액은 206,260,000원이며, 총 미배당은 2,271,474,746원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근으로, 주변에는 주거용·주상용·업무용·상업용 건물과 학교·공원·공공시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 도로. 서측 광대로인 삼양로 등 삼면이 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·천장부착식에어컨·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 판단 보류. 실제 임차인이 확인되는 경우 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되기 전에는 대항력을 확정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 다뤄야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있으므로 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 신건 210,000,000원의 고저를 판단할 근거가 부족합니다. 가격 메리트를 임의로 가정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 0회 유찰 신건이므로 168,000,000원·134,400,000원 시나리오도 함께 비교할 수 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시나리오에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장도 폐문부재였으며, 민간임대주택등기가 존재합니다.
따라서 이 물건을 단순히 “임차인 없음·완전 안전”으로 분류하기보다, 등기상 금액 인수는 0원이나 점유·임대관계는 확인 필요라고 보는 것이 정확합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 금액도 없어 감정가 210,000,000원이 싼지 비싼지도 현재 자료만으로는 단정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 점유 확인, 가격의 핵심은 실거래 확인. 두 가지가 확인된 뒤에야 신건 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
