대전지방법원 2025타경503330. 대전광역시 대덕구 상서동 148의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 알씨조 칼라시트지붕판 지하1층·지상3층이며 현황은 종교시설로 이용 중입니다. 토지는 602.0㎡, 지목은 종교용지이고 용도지역은 일반공업지역입니다. 현재 소유자는 세계로교회입니다.
가격은 두 차례 유찰되며 감정가 1,554,507,140원에서 현재 최저매각가 761,707,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 종교시설이라는 이용 형태, 일반공업지역이라는 토지 조건, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 여부를 함께 보고 실제 환금가치를 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503330 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 상서동 148 · 대전광역시 대덕구 방두말5길 35 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 종교시설 |
| 건물 구조 | 알씨조 칼라시트지붕판 · 지하1층 / 지상3층 |
| 토지 | 602.0㎡ · 종교용지 · 일반공업지역 · 공시지가 550,100원/㎡ |
| 소유자 | 세계로교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,554,507,140원 / 761,707,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,116,483,883원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.11. 을구 13번 신탄진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 그 뒤의 대한예수교장로회 우리교회 가압류 400,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽정순 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성경 | 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성태 | 2025.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병석 | 2025.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 인원은 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2023.07.11.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 미상이라는 점과 별개로, 전입 순서상 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 실제 점유·명도 대상은 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 761,707,000원으로 감정가 1,554,507,140원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 533,194,899원, 그 다음은 373,236,429원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 761,707,000원 | 848,310,070원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 533,194,899원 | 1,074,537,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 373,236,429원 | 1,232,788,881원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 761,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,017,070원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 신탄진신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 751,689,930원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 대한예수교장로회 우리교회 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,600,000,000원 중 751,689,930원이 배당되고, 미배당은 848,310,070원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황은 종교시설입니다.
- 건물. 알씨조 칼라시트지붕판 지하1층·지상3층이며 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 내부인테리어·벽지 및 일부 타일 붙임, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 대창아파트 북측 인근으로 중·소규모 공장, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 통과하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 602.0㎡의 평지·사다리형 토지로 지목은 종교용지, 토지이용상황은 공업기타, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역은 2024년 5월 5일부터 2027년 5월 4일까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 실거래 비교값이 없으므로 761,707,000원이 실제 시장가보다 낮은지 종교시설·토지 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용 상태와 평가 반영 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 곽정순·이성경·김성태·최병석의 전입은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당 확인. 조사된 4명의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 최우선변제 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반공업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 및 토지거래계약에관한허가구역 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.11. 근저당이 말소기준이고, 조사된 4명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 기준 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 1,554,507,140원에서 2회 유찰되어 761,707,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 현황 종교시설, 일반공업지역의 종교용지, 602.0㎡ 토지, 일괄매각·제시외 건물 포함이라는 특성을 감안하면 단순히 “49%니까 싸다”고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 시장가격과 재매각 가능성을 확인하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
