서울북부지방법원 2025타경4626. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 506호입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 받은 임차인의 권리는 별도로 분석해야 합니다.

손지영은 2022년 6월 28일 전입신고 및 확정일자를 갖추고 2022년 8월 4일 점유를 시작했습니다. 모두 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024년 8월 12일에 이루어졌지만 등기일만 보고 후순위 임차인으로 처리해서는 안 됩니다. 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 따져야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기보다 전입일이 중요하다

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

손지영과 이진희는 각각 별도의 실제 임차인으로 파악됩니다. 보증기관의 대위변제나 임차보증금 승계에 따른 중복 신고는 아닙니다. 특히 이진희는 전입신고가 2025.08.18로 말소기준보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았으므로, 명도 및 배당 관계를 추가 조사해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 205,000,000원, 현재 최저가는 164,000,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장에서 저렴한지는 별도의 문제입니다.

에드가쌍문은 총 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 그러나 대상 호실과 면적이 일치하는 실거래 가격 비교가 확보되지 않아 164,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 매각가와 집행비용 추정치에 따른 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 배당순위 변경 등은 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 특히 을구 1번 근저당은 2023.07.14 채권최고액이 143,201,099원으로 변경됐으며 을구 2번과 추가설정·공동담보 관계가 있으므로, 표의 종전 최고액 210,860,479원과 별도 143,201,099원을 독립 채권처럼 합산하면 실제 채권액을 중복 산정할 수 있습니다.

회차별 낙찰·인수 시나리오

위 회차별 예상 인수액 0원은 모두 손지영의 보증금이 전액 배당된다는 가정을 전제로 합니다. 실제 배당액이 달라지면 매수인의 인수액과 실질취득금액도 다시 계산해야 합니다. 특히 낙찰가가 내려가면서 선순위 임차인의 보증금이 충분히 배당되지 않는 구간에서는, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰가격만으로 수익성을 평가하는 것은 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모 (등기·토지이용·단지 현황 기준)

• 단지 규모. 에드가쌍문은 253세대이며 사용승인일은 2022.05.13입니다. 대상 호실의 정확한 전용면적과 동일 호형 거래를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 쌍문동 507-1 일대 토지면적 3,111㎡, 지목 대, 평지·정방형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구와 토지거래계약허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 규제 확인. 교육환경보호구역·건축선·조망가로특화경관지구와의 저촉 사항이 표시되어 있어 실제 대상 부동산에 적용되는 제한 범위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2019.05.24 등록된 민간임대주택 관련 등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액 제한 및 매각 후 등록 지위와 의무의 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 매매 사례를 확인하지 못한 상태이므로 실제 매도 가능 가격과 소요 기간을 별도로 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 손지영 보증금 전액 배당 여부. 대항력 있는 임차인에게 실제로 57,030,000원이 모두 지급되는지 배당순위·당해세·채권 신고 내역을 대조하세요.
• 임차권등기와 임대차 원본. 2022.06.27 계약, 2022.06.28 전입 및 확정일자, 2022.08.04 점유개시 사실을 계약서·전입세대열람·확정일자·점유조사 자료로 확인하세요.
• 이진희 점유·보증금. 2025.08.18 전입한 이진희의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 관계를 확인하세요. 후순위라는 사실만으로 명도가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
• 손지영의 기존 강제경매 이력. 취하된 2025타경12782의 채권자와 임차권자가 동일인인지, 임대차채권과 별도 청구채권의 관계가 무엇인지 확인하세요.
• 근저당 중복 산정. 하나은행 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 추가설정 및 한국주택금융공사 이전 내역을 확인하여 실제 담보채권 잔액과 배당액을 다시 검산하세요.
• 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등록에 따른 임대의무와 규제의 잔존·승계 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 80%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 전용면적 최근 실거래·인근 매물·현재 임대수익 가능성을 비교하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 가능성, 공용관리비 체납 및 추가 취득비용을 확인하세요.
• 매각 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 자료를 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 배당이 완성됐을 때의 이야기”

에드가쌍문 506호는 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 164,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격보다 먼저 풀어야 할 문제는 손지영의 선순위 임차보증금 57,030,000원입니다.

현재 예상배당표대로라면 손지영이 보증금을 전액 배당받고, 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 하지만 실제 배당에서 미변제분이 발생하면 그 잔액은 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 이진희의 점유 및 보증금 미상 문제, 민간임대주택 관련 등기, 근저당 변경·추가설정에 따른 배당 계산 검증도 남아 있습니다.

무엇보다 동일 호형의 최근 실거래 시세가 검증되지 않았기 때문에 최저가 164,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 단계의 판단은 조건부 인수 위험 확인, 가격 메리트 판단 보류입니다. 이 물건은 감정가 할인율보다 실제 배당결과와 비교 가능한 매매시세를 확인하는 것이 우선입니다.