서울북부지방법원 2025타경4626. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 506호의 다세대 경매입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.12. 임의경매를 개시했습니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당·임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 먼저 들어온 임차인입니다. 손지영은 2022.06.28. 주민등록과 확정일자를 갖췄고 점유개시일은 2022.08.04.로 기재되어 있어, 자료상 대항력 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 보증금은 57,030,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 205,000,000원 배당가정에서는 이 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 매각물건명세서에는 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4626 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 506호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 공시지가 4,865,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업기타 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 손지영의 주민등록·확정일자가 2022.06.28.에 존재하고 점유개시일도 2022.08.04.로 기재돼 있어, 자료상 대항력이 인정되는 구조입니다. 반면 이진희는 2025.08.18. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손지영 | 제5층 제506호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.28 / 2022.06.28 | 57,030,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 이진희 | 미상 | 2025.08.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 손지영은 배당요구를 했고, 이진희도 2026.07.24. 배당요구를 접수했습니다. 이진희의 보증금은 미상이나 전입일 자체가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 검증 없이 2.05억을 싸다고 볼 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공으로 표시되어 있습니다. 다만 이 물건과 비교할 동일 단지·동일 면적의 실거래 금액은 확인되지 않아 감정가와 최저가 205,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 검증할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
확인되는 경매 통계에서는 이 단지의 평균 유찰 횟수가 2.4회입니다. 현재 물건은 0회 유찰의 신건이므로, 가격 판단에서는 권리 안전성보다도 실제 거래가격 확인이 선행돼야 합니다. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 내려가지만, 이 숫자 역시 실거래 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 손지영 보증금 | 57,030,000원 | 57,030,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 210,860,479원 | 144,300,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 143,201,099원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 384,294,746원 중 배당액은 144,300,000원, 미배당은 239,994,746원으로 계산됩니다. 손지영 보증금은 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 205,000,000원 | 144,300,000원 | 239,994,746원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 164,000,000원 | 103,874,000원 | 280,420,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 131,200,000원 | 71,533,200원 | 312,761,546원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 손지영 보증금 전액 변제를 전제로 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 범위에서는 낙찰가가 곧 실질취득액입니다. 다만 매각물건명세서의 조건 자체는 손지영이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 가능하다는 점을 유지하고 있으므로, 실제 입찰 시점의 배당요구·배당순위 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 물건종류는 다세대입니다. 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 단지 규모. 에드가쌍문은 253세대, 준공일은 2022.05.13.로 표시되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·정방형, 광대세각이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·도시지역·준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함된 것으로 표시되어 있습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손지영 배당 전액 여부. 대항력 있는 임차인입니다. 실제 배당표에서 57,030,000원이 전액 배당되는지 확인해야 합니다.
- 이진희 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 을구 1번 근저당은 2023.07.14. 채권최고액 143,201,099원으로 변경된 기재가 있고 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전돼 있습니다.
- 공동·추가담보 구조. 을구에는 공동담보 및 추가설정 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 배당 귀속은 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 관련 의무는 원본 서류를 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 205,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 세금·비용. 압류 권리자는 국, 처분청은 목포세무서장으로 표시됩니다. 당해세와 실제 집행비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 신건 205,000,000원 배당가정만 놓고 보면 손지영 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액도 205,000,000원입니다. 1회 유찰 164,000,000원, 2회 유찰 131,200,000원 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리구조가 단순한 물건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 1명이 있고, 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명세서에 명시돼 있으며, 근저당권의 변경·추가설정·이전과 배당표상 채권 귀속도 원본 대조가 필요합니다. 여기에 실거래 가격 근거가 없어 205,000,000원이 시세 대비 유리하다는 근거도 없습니다. 결론은 현재 배당가정에선 인수 0원, 그러나 권리·가격 모두 원본 검증이 필요한 신건입니다.