의정부지방법원 2024타경1951. 철원군 근남면 잠곡리 367 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 현황 단독주택으로 이용 중이지만 공부상 용도는 제1종근린생활시설입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 주변은 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재합니다.
권리의 기준점은 2019.10.31. 설정된 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호의 채권최고액 780,000,000원과 240,000,000원이 있고, 이후 한경희 근저당권 600,000,000원, 국세 압류, 소유권이전청구권가등기, 삼성카드주식회사 가압류, 본건 경매개시결정과 추가 압류가 이어집니다. 등기자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경1951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 근남면 잠곡리 367 · 366-1 · 367-4 / 하오재로 1555-53 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택(공부상 제1종근린생활시설) |
| 소유자 | 장재형 |
| 감정가 / 최저가 | 2,421,349,728원 / 2,421,349,728원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 586,798,636원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.31. 양주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 그러나 특수조건은 별도
임차인 목록은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차관계를 적극적으로 “없다”고 단정하기보다 현장 점유와 전입·사업자등록 등 실제 이용관계를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다. 배당표와 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 시나리오 — 실거래 비교 대신 회차별 배당여력 확인
동일·유사 물건의 최근 실거래 시세 숫자가 제시되어 있지 않아, 이 사건을 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 감정가 자체보다 유찰 시 매각가와 채권 미배당이 어떻게 변하는지 보는 것이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 2,421,349,728원 | 1,630,178,175원 | 0원 | 764,558,056원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,937,079,782원 | 1,630,178,175원 | 0원 | 285,130,809원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,549,663,825원 | 1,531,767,187원 | 98,410,988원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시에는 현재 계산된 채권액이 전액 배당되지만, 2회 유찰해 1,549,663,825원이 되면 98,410,988원의 미배당이 발생합니다. 다만 세금 중 당해세가 선순위로 차감되면 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 이것이 곧 매수인 인수로 전환된다는 의미는 아니며, 현재 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,421,349,728원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,613,497원 |
| 1. 양주축산업협동조합 근저당권 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 양주축산업협동조합 근저당권 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 한경희 근저당권 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 삼성카드주식회사 가압류 | 10,178,175원 | 10,178,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 764,558,056원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다.
④ 토지·건물·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 건물은 현황 단독주택으로 이용 중이나 공부상 제1종근린생활시설입니다.
- 주위환경. 잠곡1교 북서측 인근으로 농가주택·전원주택·농경지·임야가 혼재하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 주요 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·농림지역이 섞여 있고 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 영농여건불리농지, 임업용산지, 준보전산지 관련 제한이 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 2·6·11은 지목이 대, 4·17은 임야, 8·10은 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.
- 관광농원. 기호 2·3·4·6·7·8·10·11·13은 2022년 8월 관광농원으로 준공승인을 받은 것으로 확인되어 허가사항과 효력 여부를 관계부서에 확인해야 합니다.
- 건물 표시. 목록 12는 건축물현황 도면과 건축물대장상 면적이 서로 다르며 준공검사 및 대장면적으로 평가됐습니다. 목록 18 건물은 현황 잠곡리 367-8 지상에 소재합니다.
- 조경·부속물. 지상 조경수·연못·화단·관정 등은 종합적으로 참작해 원가법으로 평가됐고, 자생 입목·잡석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 7·8·10·14는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
- 원상회복명령. 목록 7·8·10은 원상회복명령이 필요하다고 명시되어 있으므로 관할 행정기관에서 대상·범위·비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록 14 서측 경계상 분묘와 분묘 2기 소재가 확인되며 분묘기지권 성립 여부는 불명입니다.
- 가등기. 전광희 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 뒤지만, 담보가등기 여부 등 종류 확인이 별도로 필요합니다.
- 세금 압류. 국·철원군·국민건강보험공단 압류가 있고, 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당 선순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유자와 이용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황·공부 대조. 지목과 실제 도로 이용, 건축물 면적 차이, 목록 18 건물의 실제 소재지까지 현장에서 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 사건으로 보면 안 된다
이 사건은 등기 순위와 배당만 보면 비교적 명확합니다. 2019.10.31. 양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리들은 등기자료상 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가, 원상회복명령, 분묘와 분묘기지권 불명, 가등기 성격 확인, 세금 압류, 지목·현황 차이, 관광농원 허가 효력, 건물 면적 및 실제 소재 차이가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 실거래 시세 근거도 없어 현재 최저가 2,421,349,728원이 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리 배당은 정리형이지만, 토지·행정·현황 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
