서울북부지방법원 2025타경4657. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 510호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기상 말소기준은 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 11월 임의경매를 개시했습니다.
등기 흐름 자체는 말소기준 뒤 권리가 대부분 소멸하는 구조지만, 이 사건은 점유관계와 민간임대주택 등기를 따로 봐야 합니다. 특히 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 있어, 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 정리된다는 사실만으로 매수인 부담까지 0원이라고 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4657 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 510호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 지하 2층, 지상 7층 건물 중 5층 510호 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2022.08.12 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 하나은행 근저당권 뒤에 설정된 을구 2번·3번 근저당권, 박미숙 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 세정건설의 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 한 명은 후순위, 한 건은 미상
| 이름 | 용도 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지원 | 미상 / 미상 | 2025.01.02 | 미상 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 / 미상 | 미상 | 0원 표기 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정지원의 전입일은 2025.01.02로 말소기준일인 2022.08.12보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘부터’로 기재된 주거 점유관계는 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상으로 기재돼 있어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 두 건 모두 해당하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 223,000,000원, 시세 판정은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 223,000,000원입니다. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 사용승인 단지로 확인되지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않아 223,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 2.4회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 비교 가능한 거래가격과 이후 회차의 최저가를 확인한 뒤 판단하는 편이 보수적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 하나은행 → 한국주택금융공사 | 239,023,351원 | 219,078,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 하나은행 → 한국주택금융공사 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,029,061,784원 중 현재 회차 예상 배당액은 219,078,000원, 미배당은 1,809,983,784원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 223,000,000원 | 219,078,000원 | 1,809,983,784원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 1,853,959,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 1,889,139,864원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 2022.05.13 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m 포장도로, 북측과 동측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 아파트 용도 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰 등에 의존했습니다.
- 환금성. 253세대 단지이며, 단지 경매 통계는 평균 2.4회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 응찰 전 실제 거래와 경쟁 상황 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘부터’의 전입일·보증금·확정일자·실제 점유관계를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 정지원. 2025.01.02 전입으로 말소기준 2022.08.12보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.12.26 배당요구 사실을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2019.05.24 등록에 따른 임대의무·임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 매각 후 적용범위를 확인하세요.
- 근저당 변경·이전. 을구 1번 근저당의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사 이전 내역을 채권계산서·등기 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 223,000,000원을 비교할 직접 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로, 시세 조사 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재였으므로 실제 내부구조·상태가 도면과 다를 가능성을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 금액을 별도 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0 확정”은 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 정지원은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 다른 주거 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 근저당 변경·이전 내역도 원본 확인 대상입니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 223,000,000원 신건이고, 직접 비교할 실거래 가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기는 정리되지만, 점유와 규제 확인이 끝나기 전까지 인수 0원을 확정할 수 없고, 가격 메리트도 아직 입증되지 않은 사건입니다.
