서울북부지방법원 2025타경4657. 이번 물건은 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 510호입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(청년주택), 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 8월 하나은행 근저당권이 설정됐고 이후 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매로, 첫 번째 유찰을 거쳐 최저매각가가 178,400,000원이 됐습니다.

일반적인 후순위 근저당권이나 가압류만 살펴보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 문제는 별도로 존재하는 민간임대주택등기와 임차관계 미확정 부분입니다. 특히 전입일을 확인할 수 없는 주거 관련 기재가 있어, 매수인이 실제로 떠안을 보증금이나 점유상 부담이 없는지 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원으로 등기됐으나, 2023.07.14 변경등기에 162,327,273원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.07.01 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.

별도의 을구 2번 근저당권과 을구 3번 온라이프건설 근저당권, 박미숙 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 말소기준권리 이후에 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 2022년 세정건설 관련 가압류와 가처분은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 먼저 해결할 쟁점

임차 관련 기재는 정지원과 '부터' 등 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 대상은 없어 두 기재를 각각 검토해야 합니다. 다만 실제 임대차계약의 존재와 내용은 아직 확정되지 않았습니다.

현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 그러나 이것은 임대차 미확정 부분까지 모두 해소됐다는 의미가 아닙니다. 만약 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인과 미반환 보증금이 확인된다면, 낙찰가 외의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 실질취득금액은 낙찰가와 인수금액을 합산해 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 178,400,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 매매시장보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)

위 배당표는 제공된 추정 배당모형을 표시한 것입니다. 을구 1번 근저당은 최초 채권최고액을 기준으로 계산됐으나, 실제 등기에는 162,327,273원으로 변경된 내역이 있습니다. 공동담보·피담보채무 중복 여부, 국세 압류의 법정기일, 임차인의 우선변제권 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

* 인수 0원은 현재 권리·배당모형의 산정 결과이며, 임차관계가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 2회·3회 유찰 시나리오는 가정값으로 실제 향후 매각기일이나 입찰가격을 확정한 것이 아닙니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 배당받지 못하는 채권자의 금액은 더 커집니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 자체는 매수인의 채무가 아닙니다. 주의해야 할 부분은 선순위 대항력 임차인과 임대차 보증금의 실체입니다. 이러한 권리가 확인되면 입찰가가 낮아져도 실질취득액이 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 이용여건도 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 지하 2층·지상 7층 건물로, 도시가스 개별난방, 승강기, 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m 포장도로, 북측과 동측 약 7m 포장도로에 각각 접해 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지거래 규제. 아파트 용도 관련 토지거래계약허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다. 경매 취득에 대한 적용 여부와 향후 거래 제한 등은 관할기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 공동주택(청년주택)으로, 실제 거래 수준과 전용면적별 수요를 확인해야 합니다. 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았으나, 내부 미확인 상태로 실제 구조와 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 정지원의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인하고, '부터'의 실제 성명·전입일·계약관계·보증금·점유 여부를 명확히 해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 기존 임차인 보호 및 낙찰 후 의무 승계 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당 변경내역. 하나은행 근저당의 채권최고액 변경, 한국주택금융공사 이전, 을구 1번과 2번의 공동담보 및 피담보채무 관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당. 목포세무서장의 국세 압류가 기재돼 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 배당표를 그대로 확정치로 사용하지 않아야 합니다.
• 실거래 시세. 에드가쌍문 내 해당 호실과 면적이 일치하는 거래를 우선 조사하고, 최근 거래가격과 가격 추세를 기준으로 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 실내·점유 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조, 점유자, 시설상태 및 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도 과정의 추가비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “20% 할인보다 중요한 건 인수위험의 확정”

이 물건의 매력은 감정가 223,000,000원에서 최저매각가 178,400,000원으로 낮아졌다는 점입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%에 접근했고, 확인된 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리 안전성과 가격 경쟁력을 모두 확정하기에는 아직 이릅니다. 정지원은 후순위 전입으로 분석되지만, '부터'의 대항력은 미상이며 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 배당표상 인수액 0원이 실제 낙찰 후에도 유지되는지는 추가 확인이 필요합니다. 게다가 최근 동일 면적 거래가격이 없어 현재 최저가가 시장보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

따라서 결론은 “일반 후순위 권리는 소멸형, 임차관계와 가격은 검증 보류”입니다. 입찰의 우선순위는 단순히 더 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 선순위 임차권과 보증금 인수 가능성을 먼저 제거하고 실제 거래가격과 비교해 실질취득액 기준의 안전마진을 확인하는 것입니다.