서울북부지방법원 2025타경4688. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제5층 제515호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 건물은 지하 2층·지상 7층 규모입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 등기상 최초 근저당권은 2022년 8월 12일 설정된 하나은행의 채권최고액 239,023,351원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전, 추가설정이 이어졌습니다.

경매개시결정의 채권자는 한국주택금융공사입니다. 이후 근저당권은 주식회사온라이프건설로 이전된 기록도 있습니다. 따라서 실제 배당권자를 판단할 때는 최초 설정 명의만 볼 것이 아니라 근저당권 변경·이전 내역을 함께 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 민간임대주택 등기가 있어, 일반적인 소유자 거주 아파트처럼 임차관계가 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 임대관계는 별도 확인

권리분석의 기준점은 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이었지만, 2023.07.14 변경등기를 통해 162,327,273원으로 변경되었습니다. 같은 날 을구 2번 근저당권이 추가설정되고, 을구 3번 주식회사온라이프건설 근저당권도 설정됐습니다.

이후 2025년 근저당권 이전등기가 이어져 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 권리자가 변경된 기록이 있습니다. 최초 근저당권과 추가설정 근저당권에는 공동담보 관계가 나타나므로, 동일한 피담보채권이 중복 계산되는지 확인해야 합니다. 근저당권 설정액들을 단순 합산하여 각각 독립된 채무라고 판단하면 안 됩니다.

임차인 판단. 확인된 개별 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부와 보증금, 대항력, 우선변제권은 미확인 상태입니다. 임차인이 존재할 경우 전입·점유·확정일자 및 배당 여부에 따라 낙찰자의 추가 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 배당모형상 인수 0원을 최종 취득비용 확정액으로 사용해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 80% 할인은 감정가 기준이다

감정가 239,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,200,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 내려왔지만, 이것이 실제 거래시세보다 20% 저렴하다는 의미는 아닙니다.

에드가쌍문은 253세대 규모이며 2022.05.13 준공된 단지입니다. 비교 가능한 동일 면적의 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 최근 거래시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 청년주택이라는 이용 특성과 임대차관계, 전용면적 및 처분·임대 관련 제한을 함께 고려해야 적정 입찰가를 평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)

집행비용 및 각 채권의 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당에서는 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 공동담보 및 피담보채권 잔액, 조세채권·임차인 권리 등에 따라 배당액과 배당권자가 달라질 수 있습니다.

현재 최저가를 기준으로 한 모형상 채권 총액은 1,573,621,784원, 예상 채권자 배당액은 187,723,200원, 미배당 추정액은 1,385,898,584원입니다. 다만 이는 등기상 채권최고액과 청구금액을 합산한 수치로, 실제 남은 채무액을 의미하지 않습니다. 특히 공동담보 관계에 따른 중복 계상 가능성이 있습니다. 미배당액이 곧 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다.

회차별 배당·미배당 비교

* 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리를 기준으로 한 배당모형상 추정입니다. 임대차관계가 미상인 상태이므로 실제 인수보증금이 없는지는 별도로 검증해야 합니다. 채권자 배당·미배당은 단순 추정치이며 권리변경·공동담보·실채권액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용편의도는 대체로 양호한 편입니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 정방형 평지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화·주차시설 등이 설치되어 있고, 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등의 토지이용 제한이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 용도를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 지정 토지거래계약허가구역 기록이 있습니다. 경매 취득과 향후 처분에 대한 허가·예외 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대, 2022.05.13 준공 단지이지만, 일반적인 아파트 매매가격만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 청년주택의 실제 이용·임대계약 및 등록 관련 제한을 고려해야 하며 동일 유형 실거래와 임대수익 조건을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차관계 확인. 민간임대주택 등기가 있으므로 현황조사, 매각물건명세서, 전입세대 확인 및 점유관계를 통해 실제 임차인의 존재 여부·보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 검증해야 합니다.
• 대항력 및 인수보증금. 현재는 실제 임차인의 대항력이 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 최저매각가 외에 추가 취득부담이 발생할 수 있습니다.
• 민간임대 등록·의무. 2019.05.24 민간임대주택 등록과 2022.08.12 관련 등기의 법적 효과, 임대의무기간 및 임대료 증액기준의 현재 적용 여부, 경매 매수인의 의무 승계 여부를 검토해야 합니다.
• 근저당권 변경·이전. 을구 1번의 채권최고액 239,023,351원에서 162,327,273원으로의 변경, 을구 2번 추가설정 및 공동담보, 한국주택금융공사·주식회사온라이프건설로의 이전등기를 함께 대조해야 합니다.
• 예상배당 재검증. 단순 모형상 미배당금 1,385,898,584원에는 채권최고액·청구금액 기준의 중복 계상 가능성이 있습니다. 확정된 실채권액과 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 적정성. 현재 최저가는 191,200,000원이지만 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 말고 동일 유형·유사 면적의 최근 실거래, 임대보증금 및 실제 이용제한을 조사해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자가 확인될 경우 임대차 종료 및 인도 가능성을 검토하고, 미납 관리비 중 승계 가능 부분도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당요구 및 채권계산서 등을 최종 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 유찰 가격보다 임대관계 확인이 먼저”

에드가쌍문 515호는 감정가 239,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 191,200,000원으로 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 민간임대주택으로 등록된 청년주택이라는 특성, 확인되지 않은 임차관계, 근저당권의 변경·이전과 공동담보 관계, 그리고 실거래 시세 비교의 불확실성이 겹쳐 있습니다.

모형상 미배당금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 채권자 채무를 인수하는 것은 아니지만, 반대로 모형상 인수가 0원이라는 이유만으로 실제 임대차 인수위험까지 사라진다고 볼 수도 없습니다. 실거래 가격이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 80%라는 수치에 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 일부 긍정적이지만, 입찰은 보류 후 검증입니다. 임대차관계와 민간임대 의무, 근저당권 실채권액 및 이전 관계를 확인하고 동일 유형 시세까지 대조한 뒤에야 최종 입찰가를 판단할 수 있습니다.