서울북부지방법원 2025타경4688. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 5층 515호 아파트로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권이며 최초 채권최고액은 239,023,351원입니다. 이후 근저당권 추가설정·가압류·경매개시결정·압류 등이 이어졌고, 배당 계산에서는 매수인이 떠안는 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 아파트’로만 보면 부족합니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 감정평가서도 임대관계를 “임대미상”으로 적고 있어, 실제 점유·임대차 상태와 관련 법적 효과는 입찰 전 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4688 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 515호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
말소기준은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원이고, 2023.07.14. 변경등기에는 채권최고액 162,327,273원이 기재돼 있습니다. 같은 날 하나은행의 추가설정 근저당 162,327,273원과 온라이프건설 근저당 34,271,160원이 설정됐으며, 2025.06.12. 도안의 가압류 1,138,000,000원, 2025.11.04. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국의 압류가 이어졌습니다.
② 임대·점유 — 확인된 임차인 신고는 없지만 ‘임대미상’
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 내역 없음 | 인수액 0원 산정 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(청년주택) | 실제 점유 확인 필요 |
| 임대관계 | 임대미상 | 현장·원본 확인 |
| 민간임대주택 | 2019.05.24. 등록 · 2022.08.12. 등기 | 법적 효과 확인 |
보증금·전입일·확정일자를 가진 별도 임차인 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 특정 임차인에게 대항력이나 우선변제권이 있다고 단정할 근거도 없습니다. 반대로 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 단순히 “공실” 또는 “임차인 0명”으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공 단지이며 분석 대상 면적은 23.1866㎡입니다. 다만 현재 확보된 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가와 같은 239,000,000원 신건이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,573,621,784원 중 채권자 배당액은 234,854,000원, 미배당액은 1,338,767,784원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 1,338,767,784원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 1,385,898,584원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 1,423,603,224원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 신청채권액 162,327,273원에 대한 배당은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있고, 총 채권 미배당 역시 매우 큽니다. 이는 채권자의 배당 문제이며, 제공된 배당 계산에서는 매수인 인수액과 구분됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·공원·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용편의도는 대체로 양호합니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 건물의 제5층 제515호이며 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화·주차시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 3,111.0㎡, 정방형 평지이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 표시 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공동주택(청년주택) 이용 중이면서 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 239,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 기준 총 미배당 1,338,767,784원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 적용 범위와 매각 시점 기준 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 임대현황
이 사건의 배당 계산만 보면 구조는 명확합니다. 감정가와 최저가는 239,000,000원, 현재 매수인 인수액은 0원이고 1·2회 유찰 시에도 인수액은 0원입니다. 그러나 에드가쌍문 515호는 민간임대주택 등기가 있고 실제 이용도 공동주택(청년주택)이며 임대관계는 미상입니다.
여기에 비교 가능한 실거래 가격도 없어 신건 239,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 단지 경매통계는 평균 유찰 2.4회, 낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 임대·민간임대주택 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 신건입니다.
