서울북부지방법원 2025타경4749. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 524호입니다. 감정평가상 2022.05.13 사용승인된 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 228,191,477원이고, 2023.07.14 변경등기에는 154,971,052원이 기재돼 있습니다. 이후 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06 임의경매를 신청했습니다.
임차인은 김민희 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.11.15로 말소기준권리인 2022.08.12보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구도 2026.01.22 접수돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입시점 자체가 말소기준보다 뒤이므로 이 임차인 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4749 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 524호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 5층 524호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 154,971,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.08.12 등기됐고, 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 권리 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 입찰 전에는 이 표시와 현재 임대주택 관련 상태를 원문에서 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민희 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 2026.01.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김민희의 전입일 2024.11.15는 말소기준권리 2022.08.12보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이지만 매수인 인수액은 예상배당 기준 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 신건 100%, 유찰 시나리오를 같이 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 262,000,000원으로 신건입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 80%인 209,600,000원, 2회 유찰 64%인 167,680,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 228,191,477원 | 228,191,477원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 154,971,052원 | 29,340,523원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박재욱 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 745,880,615원 중 예상 배당액은 257,532,000원이며, 미배당액은 488,348,615원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 공동주택·주상용건물·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지로 주상용건물 건부지이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고, 도로·소로3류·건축선 관련 지정이 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김민희의 보증금·확정일자는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요. 다만 전입일은 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택 표시 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원문으로 재확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2022.08.12 하나은행 근저당, 2023.07.14 변경, 2025.07.01 한국주택금융공사 이전 관계를 등기부 원문에서 연속해 확인하세요.
- 세금 확인. 2026.01.27 국 압류가 존재하며 처분청은 목포세무서장입니다. 배당표에 반영되지 않은 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 시나리오. 신건 262,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 209,600,000원, 2회 유찰 167,680,000원까지 응찰 기준을 미리 정하세요.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12 근저당이고, 임차인 김민희의 전입은 2024.11.15로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 가격은 감정가 262,000,000원 그대로인 신건이며, 단지 경매물건 평균 유찰은 2.4회입니다. 따라서 권리 위험 때문에 피할 물건이라기보다, 가격이 충분히 내려왔는지를 확인하면서 접근할 물건에 가깝습니다. 민간임대주택 표시, 임차인의 보증금·확정일자, 국 압류와 당해세 관계까지 원문 대조를 마친 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
