서울북부지방법원 2025타경4749. 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 5층 524호입니다. 2022.05.13 사용승인을 받은 7층 건물의 청년주택으로, 소유자는 법인인 도휘주식회사입니다. 하나은행의 근저당권이 설정된 뒤 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저가는 209,600,000원으로 감정가 262,000,000원의 80%입니다. 등기부에 나타난 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 입찰에서는 임차인의 점유·보증금, 민간임대주택 등록관계, 변경된 근저당권의 배당계산을 구분하여 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 524호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 |
집합건물(아파트) · 공동주택(청년주택) 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 5층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 감정가 / 최저가 |
262,000,000원 / 209,600,000원 1회 유찰 · 감정가의 80% |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 154,971,052원 |
| 말소기준권리 |
2022.08.12 을구 1번 근저당권 최초 하나은행 · 이후 한국주택금융공사로 이전 |
| 임차인 |
김민희 · 2024.11.15 전입 2026.01.22 배당요구 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
말소기준보다 먼저 등기된 세정건설의 가압류가 있었지만, 해당 가압류는 2023.07.19 이미 말소되었습니다. 2022.09.13의 가처분 역시 2023.07.17 말소되어 현재 존속하는 선순위 가압류·가처분으로 취급하지 않습니다.
따라서 최초 채권최고액과 추가설정 근저당권을 서로 독립된 채권처럼 단순 합산하면 실제 담보채권을 중복 계산할 가능성이 있습니다. 근저당 변경·공동담보관계와 채권계산서를 확인한 뒤 예상배당을 다시 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
확인된 실제 임차인은 김민희 1명입니다. 전입일이 2024.11.15로 말소기준인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도 관련 사항은 추가 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민희 |
2024.11.15 전입 2026.01.22 배당요구 |
미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자·보증금·임대차 범위가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 한국주택금융공사의 근저당권 이전은 임차보증금 대위신고가 아니라 등기상 담보권 이전입니다.
③ 시세 비교 — 20% 할인과 가격 메리트는 다르다
감정가 262,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 209,600,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 하지만 경매 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 주변 매매시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.
에드가쌍문은 253세대의 공동주택(청년주택)입니다. 동일면적의 최근 실거래가격을 직접 비교할 수 있는 검증된 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가 209,600,000원이 최근 매매시장 대비 유리한 수준인지는 판단을 보류해야 합니다.
감정가 대비 80%라는 할인율만을 근거로 저평가 또는 안전마진이 확보되었다고 평가할 수 없습니다. 취득 관련 세금과 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,734,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정분 | 228,191,477원 | 205,865,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정분 | 154,971,052원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 32,718,086원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 박재욱 | 330,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 745,880,615원 | 205,865,600원 |
위 표는 채권최고액을 사용한 기계적 추정배당입니다. 1번 근저당권의 2023.07.14 채권최고액 변경 (154,971,052원), 공동담보관계, 실제 채권잔액, 국세의 법정기일, 임차인 우선·최우선변제는 정확히 반영되지 않았습니다. 실제 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
후순위 담보권은 매각으로 소멸하며, 그 미배당 채권액이 자동으로 낙찰자에게 승계되지는 않습니다. 다만 변경된 담보금액과 공동담보관계 때문에 표시된 미배당 규모 자체도 재검산이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액과 인수액을 분리해서 보자
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매각가격과 배당 부족액을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차에서 확인된 권리관계에 따른 매수인 금전 인수 추정액은 0원으로 표시됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰(현재) 감정가 80% |
209,600,000원 | 205,865,600원 | 540,015,015원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 감정가 64% |
167,680,000원 | 164,532,480원 | 581,348,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51.2% |
134,144,000원 | 131,465,984원 | 614,414,631원 | 0원 |
추가 유찰은 가정이며 확정된 매각일정이 아닙니다. 채권 부족액은 근저당권 변경 이력 등을 재검산하기 전의 추정값입니다. 실질취득에는 취득 관련 세금과 부대비용이 추가될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 도봉구 쌍문동에 위치하며, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 주상용건물, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경전철역이 있습니다. 감정평가에서는 교통사정을 무난한 수준으로 판단했습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 토지 및 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·고도지구에 해당하며, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 포함됩니다. 토지는 대체로 정방형이며, 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 임대주택 관련 사항. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 2022.08.12 기재되어 있습니다. 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 표시되어 있습니다. 매각 후 등록상태와 관련 의무의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 아파트 용도에 관한 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약 허가구역 지정이 표시되어 있습니다. 경매 취득 및 매각 후 처분에 대한 적용관계는 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대이며, 감정상 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 표시됩니다. 다만 동일면적 거래가격과 충분한 거래사례를 검증하지 못해 실제 매매 유동성과 예상 매도가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 권리 최신본 확인. 을구 1번 근저당권의 2022.08.12 설정, 2023.07.14 채권최고액 변경, 2025.07.01 한국주택금융공사 이전 내역을 최신 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 공동담보·근저당 중복계산 확인. 을구 1번과 2번의 채권최고액, 공동담보목록 및 추가설정 관계를 확인해야 합니다. 기존 배당추정의 채권 합계와 미배당액을 그대로 실제 채무로 해석하면 안 됩니다.
- 김민희 임대차 확인. 전입일 2024.11.15, 배당요구일 2026.01.22를 기준으로 보증금, 확정일자, 임차범위, 실제 점유상태, 배당요구 내용과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록관계 확인. 임대의무기간, 등록상태, 임대차계약과 경매 매각 후 관련 의무의 적용 여부를 관할 기관 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 국세 압류와 당해세 확인. 2026.01.27 목포세무서장에 의한 압류가 등기되어 있습니다. 매각 소멸 여부와 별도로 실제 조세 배당순위 및 배당금액은 법정기일 등 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래가 및 환금성 조사. 에드가쌍문 동일면적·동일 용도의 최근 실거래를 확인하고, 층·면적·이용제한·임대차 상태를 반영한 가격 비교를 마친 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지이용규제 및 임대주택 제한 확인. 토지거래허가구역 지정, 준주거지역, 고도지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 따른 적용사항을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 점유자의 실제 인도 여부, 명도절차 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 권리신고 관련 서류, 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 시세보다 저렴”
에드가쌍문 524호는 1회 유찰된 아파트·청년주택입니다. 2022.08.12 말소기준근저당 이후에 전입한 임차인이 확인되고, 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로 현재 확인된 권리관계에서 매수인 금전 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 임차인 김민희의 보증금·확정일자가 미상이고, 민간임대주택 등록관계가 존재하며, 근저당 채권최고액 변경과 공동담보관계 때문에 배당추정을 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 동일면적 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가 209,600,000원의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다.
결론은 권리상 금전인수 위험은 낮게 추정되지만, 입찰 판단은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 감정가보다 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 매매시세와 임차관계, 민간임대주택 관련 제한, 근저당 및 배당구조를 확인했을 때도 안전하게 취득할 수 있는 가격인지에 있습니다.
