서울북부지방법원 2025타경4770. 쌍문동 에드가쌍문 5층 530호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공동주택(청년주택)이고, 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.12 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이며, 이후 2023.07.03 변경계약으로 201,560,450원으로 변경된 내용이 등기돼 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 추가 근저당권과 경매개시결정, 압류가 이어집니다. 경매개시결정은 한국주택금융공사를 채권자로 2025.11.04 등기됐고, 이후 근저당권은 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 이전된 내용이 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서는 매각가 337,000,000원을 가정해도 총 채권 640,908,015원 중 331,482,000원만 배당되고, 309,426,015원의 미배당이 발생하지만 그 미배당을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층530호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
② 임차인 — 전입은 기준권리 뒤
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최한나 | 미상 | 2023.11.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
최한나의 전입신고일은 2023.11.09로, 말소기준권리인 2022.08.12 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순서만 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액까지 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
에드가쌍문은 253세대이고 2022.05.13 준공됐습니다. 대상 면적은 30.0311㎡로 집계돼 있으나 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 337,000,000원을 근거로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
대신 경매 회차별 가격 변화는 명확합니다. 현재 신건은 337,000,000원, 1회 유찰 시 269,600,000원, 2회 유찰 시 215,680,000원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.4회로 집계돼 있어, 신건 가격 자체보다 유찰 후 가격과 실제 시장가격을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 296,793,345원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 34,688,655원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 640,908,015원 중 331,482,000원이 배당되고 309,426,015원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근이며 주위에 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형의 평지이며 공동주택(청년주택) 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최한나는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 비교값이 없는 상태이므로 337,000,000원 자체만 보고 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 269,600,000원, 2회 유찰 215,680,000원까지 가격 변화를 미리 비교하십시오.
- 권리이전 확인. 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 등기 흐름을 최신 등기부에서 재확인하십시오.
- 세금·비용 확인. 2026.01.27 목포세무서장 처분청의 압류가 있으므로 실제 배당 시 세금과 비용 순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미정”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 최한나의 전입일은 2023.11.09라 대항력이 없습니다. 후순위 담보권·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 337,000,000원을 비교할 동일 면적 실거래 자료가 없어 현재 단계에서 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 게다가 에드가쌍문의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건은 2026.09.29 입찰 전에 실거래와 민간임대주택 등기의 현재 효력을 대조하는 것이 핵심입니다.
