서울북부지방법원 2025타경4770. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 530호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 이 물건은 단순한 개인 소유 아파트와 달리 민간임대주택등기가 존재하는 법인 소유 주택입니다. 따라서 권리의 소멸 여부뿐 아니라 실제 임대관계와 임대주택 관련 의무를 별도로 살펴봐야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2022년 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권들이 설정되었고, 한국주택금융공사가 2025.11.04 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 뒤 국세 관련 압류도 등기되었습니다. 등록된 근저당권과 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각을 통해 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 근저당권의 채권최고액 변경, 공동담보 관계 및 권리 이전이 확인되므로 예상배당을 그대로 실제 채권관계라고 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1
에드가쌍문 5층 530호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 용도 |
집합건물 · 아파트 감정평가상 이용상태: 공동주택(청년주택) |
| 건물 / 단지 |
철근콘크리트구조 7층 건물 · 5층 530호 에드가쌍문 253세대 · 준공일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 |
337,000,000원 / 269,600,000원 1회 유찰 · 감정가의 80% |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 말소기준권리 |
2022.08.12 을구 1번 근저당권 최초 근저당권자: 주식회사하나은행 |
| 조사 임차인 | 최한나 1명 · 전입 2023.11.09 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 소멸 구조는 비교적 명확하다
핵심 기준일은 2022.08.12입니다. 이날 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권 및 경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 말소기준권리보다 앞선 세정건설의 2022.08.03 가압류는 2023.07.19 말소되어 현재 존속하는 선순위 가압류로 볼 수 없습니다. 관련 가처분 역시 2023.07.17 말소된 상태입니다.
권리자도 변동되었습니다. 하나은행 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전등기되었고, 2025.11.20에는 주식회사온라이프건설로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다. 경매개시 당시의 신청채권자는 한국주택금융공사지만, 이후 채권양도에 따른 최종 배당권자와 신청채권의 처리 관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 선순위 대항력은 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
최한나 점유 부분·용도 미상 |
2023.11.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 추정 |
현황조사·매각물건명세서상 조사된 임차인은 최한나 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
특히 본건에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기상 등록 원인일은 2019.05.24이고, 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 표시되어 있으므로 실제 임대차계약 내용, 임대주택 등록 상태, 매각 후 적용되는 의무를 별도로 검토해야 합니다. 임차인의 보증금 인수액이 0원이라는 판단만으로 임대주택 관련 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가격은 269,600,000원으로, 감정가 337,000,000원의 80%입니다. 그러나 감정가는 시세 그 자체가 아닙니다. 에드가쌍문은 253세대 규모이고 준공일은 2022.05.13이지만, 이 물건과 면적·용도가 일치하는 최근 실거래 가격을 기준으로 한 시세 판단은 현재 확정하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 337,000,000원 | 가격 산정 기준 |
| 현재 최저가 | 269,600,000원 | 1회 유찰 · 감정가 80% |
| 매수인 인수액 | 0원 | 확인된 권리관계에 따른 추정 |
| 최저가 기준 실질취득액 | 269,600,000원 | 취득세·명도비·기타 비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 할인 여부 판단 보류 |
이 물건은 보증금 인수로 인해 실질취득액이 별도로 증가하는 구조로 확인되지는 않습니다. 따라서 현재 추정 실질취득액의 출발점은 최저가와 같은 269,600,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 점유자 인도비용, 체납 관리비 중 부담 대상 금액 등이 발생하면 실제 총투입액은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,600,000원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 4,574,400원, 채권자에게 배당되는 금액은 265,025,600원으로 계산됩니다. 이 계산에서는 선순위로 기재된 근저당권에 배당재원이 집중되고 후순위 근저당권은 배당되지 않습니다.
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,574,400원 |
|
1. 을구 1번 근저당 최초 하나은행 |
296,793,345원 | 265,025,600원 |
|
2. 을구 2번 근저당 최초 하나은행 |
201,560,450원 | 0원 |
|
3. 을구 3번 근저당 온라이프건설 |
42,554,220원 | 0원 |
|
4. 을구 4번 근저당 서정만 |
100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 640,908,015원 | 269,600,000원 |
배당 합계에는 집행비용 4,574,400원이 포함됩니다. 채권자 예상배당 합계는 265,025,600원입니다. 채권액은 등기상 채권최고액을 중심으로 산정한 수치이며 실제 채무잔액이나 확정배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
그러므로 총 채권액 640,908,015원과 미배당 375,882,415원은 확정된 실제 채권잔액 또는 확정 손실액이 아닙니다. 채권양도까지 반영한 권리관계와 피담보채권을 검증한 후 배당표를 재산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액과 미배당은 다르다
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 산출 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
269,600,000원 | 265,025,600원 | 375,882,415원 | 0원 |
|
2회 유찰 시 감정가 64% |
215,680,000원 | 211,860,480원 | 429,047,535원 | 0원 |
|
3회 유찰 시 감정가 51.2% |
172,544,000원 | 169,328,384원 | 471,579,631원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 구분은 채권자가 회수하지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 같지 않다는 점입니다. 표에 표시된 미배당액은 채권최고액을 기초로 한 배당 부족 추정치입니다. 원칙적으로 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
따라서 현재 시뮬레이션에서는 회차별 매각가가 하락해도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각가가 하락한다고 해서 자동으로 시세 대비 수익성이 좋아졌다고 판단할 수는 없습니다. 입찰가격의 매력은 동일 용도·면적의 실제 거래가격과 총취득비용을 비교한 후에 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다. 대중교통 이용 가능성이 있는 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다. 에드가쌍문은 253세대 규모이며 준공일은 2022.05.13입니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 평지 형태입니다. 서측·북측·동측으로 도로가 소재합니다. 용도지역은 준주거지역이고, 개별공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 교육환경보호구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트 용도로 지정된 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있어, 경매취득의 적용·예외 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 일반 아파트라는 명칭만으로 통상적인 아파트 매매시장과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 감정평가상 청년주택이고 민간임대주택 등록 이력이 있으므로, 매수 가능한 수요층과 처분·임대 관련 제한을 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현 단계에서는 환금성 평가를 보수적으로 유지합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 최신 등기사항전부증명서의 권리 소멸 여부를 대조하세요.
- 근저당권 채권최고액 변경. 을구 1번의 최초 채권최고액 296,793,345원과 변경 후 201,560,450원을 구분해야 합니다. 을구 2번과의 공동담보·동일 채권 여부도 확인하세요.
- 채권양도 및 신청채권. 한국주택금융공사의 경매개시 후 온라이프건설로 근저당권이 이전된 사실을 고려해 현재 채권자와 배당 관계를 확인하세요.
- 임차인 최한나. 전입 2023.11.09 외에 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 부분 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지·말소 여부, 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매수인의 의무 승계 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 국세 압류·조세채권. 2026.01.27 목포세무서장 처분에 따른 국세 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 압류 소멸과 별개로 당해세 등의 배당 우선순위 및 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 에드가쌍문의 비교 가능한 청년주택·공동주택 실거래를 면적·층·용도별로 대조하세요. 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 현장 조사·관리비. 실제 점유자, 내부 상태, 주차 및 건물관리 현황, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 토지·건축 규제. 준주거지역과 청년주택 관련 규제, 토지거래계약 허가구역 및 경매취득의 적용 여부를 확인하세요.
- 최신 원본 검토. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 낙찰가격”은 별개다
에드가쌍문 530호의 등기상 권리소멸 구조는 비교적 분명합니다. 2022.08.12 근저당권이 말소기준이며, 조사 임차인 최한나의 전입은 그 이후입니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 보증금 인수 추정액은 0원입니다. 후순위 근저당권의 미배당액이 매수인의 부담으로 그대로 이전되는 구조도 아닙니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 안전한 저가 매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다. 민간임대주택등기, 임차보증금 미상, 근저당권 변경 및 공동담보, 채권양도에 따른 배당구조를 확인해야 하고, 무엇보다 최근 실거래에 근거한 가격 비교가 성립하지 않았습니다. 배당 시뮬레이션의 미배당 375,882,415원 역시 확정된 채권 부족액이 아닙니다.
현재 최저가는 269,600,000원. 감정가 대비 20% 내려온 사실은 분명하지만, 해당 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별개의 검증이 필요합니다. 권리 인수는 제한적으로 양호, 배당·임대관계는 추가 확인, 가격 매력은 판단 보류. 이 물건은 낙찰가만 보기보다 먼저 권리관계의 정확성과 주택의 실제 이용·거래 조건을 확인해야 하는 사례입니다.
