의정부지방법원 2024타경85478. 의정부시 가능동 ‘의정부 에스케이-뷰’ 101동 1층 104호 아파트입니다. 시세 자료상 비교 면적은 전용 114.96㎡이고, 같은 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 권리분석의 기준점은 2009.03.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리는 말소기준권리로 분류되어 있고, 이후 가압류와 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차보증금 승계가 아니라 신건 459,000,000원이 실제 거래 가격과 비교해 충분히 매력적인가에 있습니다. 최근 12개월 평균은 474,166,666원이지만, 가장 최신 거래는 460,000,000원입니다. 최신 거래를 우선해서 보면 현재 최저가는 시장 가격과 매우 가까운 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85478 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신촌로 18-7, 101동 1층 104호 (가능동,의정부 에스케이-뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.96㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 104호 |
| 현재 소유자 | 김문례 · 김문숙 · 김문화 · 김성한 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 459,000,000원 / 459,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 피제이2407유동화전문유한회사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 정리되는 구조
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 이 사건의 핵심 위험이 아닙니다. 말소기준은 2009.03.20 중소기업은행 근저당권이고, 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류 6,249,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 104,781,600원, 2024.08.30 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
등기 이력에는 여러 차례 근저당 설정·변경·이전·말소가 존재합니다. 현재 분석에서 중요한 것은 과거 담보권의 개수 자체가 아니라 어느 권리가 말소기준이고, 매수인에게 무엇이 남는지입니다. 이 사건은 제공 자료 기준으로 후순위 권리의 인수 위험보다 가격 판단의 비중이 훨씬 큽니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같다
SKVIEW 동일 면적 114.96㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 거래가는 466,083,333원, 최근 12개월 평균은 474,166,666원이며, 최신 거래는 2026.06 · 460,000,000원입니다. 최근 시세와 이전 시세의 추세는 +3.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 114.96㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 114.96㎡ | 13 | 460,000,000원 |
| 2025.10 | 114.96㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.09 | 114.96㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2025.09 | 114.96㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 114.96㎡ | 18 | 465,000,000원 |
| 2025.06 | 114.96㎡ | 15 | 475,000,000원 |
| 2025.03 | 114.96㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2025.03 | 114.96㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 114.96㎡ | 19 | 473,000,000원 |
| 2025.01 | 114.96㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2024.04 | 114.96㎡ | 18 | 475,000,000원 |
| 전체 평균 | 114.96㎡ | 12건 | 466,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.96㎡ | 6건 | 474,166,666원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 중요합니다. 최저가 459,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%로 평균보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 460,000,000원이므로 현재 신건 가격은 최신 체결 가격과 사실상 같은 구간입니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다”는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,990,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,249,000원 | 6,249,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 104,781,600원 | 104,781,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,979,400원 |
459,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 399,030,600원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 52,979,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 459,000,000원 | 399,030,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 367,200,000원 | 361,259,200원 | 37,771,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 293,760,000원 | 288,847,360원 | 110,183,240원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 핵심은 권리 인수 구조가 아니라 매수가격입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부여자고등학교 서측 인근으로, 주위에 아파트단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 가능역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. SKVIEW는 1,019세대이며 준공일은 2007-06-29입니다. 동일 면적 114.96㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 감정자료상 평탄한 토지, 단지 내외 포장도로가 개설되어 있습니다. 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 우선 비교. 전체 평균 466,083,333원보다 최근 12개월 평균 474,166,666원과 최신 거래 460,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 가격 확인. 본건은 1층이고 제공 실거래 표본은 6층 이상 거래가 중심입니다. 본건과 같은 층 조건의 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2009.03.20 중소기업은행 근저당권이 말소기준인지, 이후 권리의 소멸 관계가 매각물건명세서와 등기 원본에서도 동일한지 최종 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 과정에 영향을 주는 현재 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 제시된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 ‘최신 거래와 거의 동일’
이 사건은 권리보다 가격이 더 중요한 유형입니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2009.03.20 중소기업은행 근저당권을 기준으로 한 후순위 권리 소멸 구조는 명확합니다. 반면 현재 최저가 459,000,000원은 최근 12개월 평균 474,166,666원의 96.8%이지만, 최신 거래 460,000,000원과는 거의 같은 수준입니다.
최근 시세 추세가 +3.5%인 점은 부정적이지 않지만, 신건 단계에서 이미 시장 거래가와 가까운 만큼 “경매니까 싸다”는 결론은 맞지 않습니다. 특히 1층이라는 개별 조건까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 권리 해소가 아니라 실제 1층 가치 대비 얼마에 받을 것인가입니다. 권리는 비교적 안전하지만 가격 메리트는 제한적이라는 판단이 적절합니다.
