춘천지방법원 2025타경30653. 동해시 발한동 599, 통칭 삼우아파트 1층 102호에 관한 강제경매입니다. 이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 매각 대상의 범위입니다. 현재 소유자는 차관형·차무형·차의형이 각각 3분의 1 지분을 가진 공유 형태이고, 경매개시결정은 현대캐피탈이 압류한 차의형 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 12,000,000원은 아파트 전체를 취득하는 가격으로 해석할 수 없습니다.
권리의 골격 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당은 2008.03.04 이미 말소됐고, 현재 매각 기준이 되는 권리는 2025.02.03 현대캐피탈의 차의형 지분 가압류입니다. 이 가압류와 이를 본압류로 이행한 2025.07.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30653 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 발한동 599 1층 102호 · 도로명 강원특별자치도 동해시 수원지2길 12-3 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 102호 |
| 매각 범위 | 차의형 지분 3분의 1 지분매각 · 공유자우선매수권 행사 1회로 제한 |
| 공유자 | 차관형 3분의 1 · 차무형 3분의 1 · 차의형 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 12,000,000원 / 12,000,000원 |
| 청구액 | 10,088,778원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 ‘지분매각’이 핵심
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 계열 근저당은 이미 등기부상 말소되어 이번 경매에서 살아 있는 선순위 근저당으로 작용하지 않습니다. 현재의 말소기준은 2025.02.03 현대캐피탈 주식회사의 차의형 지분 가압류 9,887,349원이며, 뒤이어 2025.07.22 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 32.9%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
삼우아파트 동일 면적 37.08㎡의 최근 12개월 거래는 5건이고 평균은 36,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 38,500,000원이며, 최근 구간은 이전 거래구간 대비 11.1% 높은 흐름입니다. 전체 12건 평균은 34,375,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.08㎡ | 5 | 38,500,000원 |
| 2026.04 | 37.08㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 37.08㎡ | 2 | 24,000,000원 |
| 2026.01 | 37.08㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.08 | 37.08㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 37.08㎡ | 5건 | 36,500,000원 |
표면적으로는 최저가 12,000,000원이 최근 12개월 전체 호수 평균 36,500,000원의 32.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 전체 호수 실거래가와 3분의 1 지분의 경매가격을 나눈 값입니다. 따라서 이를 그대로 “시세의 32.9%에 아파트를 산다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 지분 자체의 환금성, 다른 공유자와의 관계, 공유자우선매수 가능성까지 포함해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,887,349원 | 9,887,349원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,496,651원 |
현재 매각가 12,000,000원 가정에서는 집행비용 616,000원과 현대캐피탈 청구금액 9,887,349원이 배당되고 1,496,651원이 소유자에게 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 12,000,000원 | 9,887,349원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 9,600,000원 | 9,027,200원 | 860,149원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 7,680,000원 | 7,141,760원 | 2,745,589원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 배당 부족분이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 내려가도 낙찰자가 취득하는 것이 3분의 1 지분이라는 사실은 변하지 않습니다. 따라서 회차가 낮아졌다는 이유만으로 전체 아파트 대비 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 102호입니다.
- 내부 상태. 현황조사 당시 내부는 문틀이 없고 화장실이 깨진 상태였으며, 내부 수리가 완료되지 않은 상태로 조사됐습니다.
- 단지. 삼우아파트는 60세대이고 준공일은 1988.05.27입니다.
- 입지. 동해중학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 저층 공동주택과 단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 194,000원/㎡입니다. 토지는 고지의 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 소로를 통해 진출입 가능하며 지상주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상부터 확인. 전체 호수가 아니라 차의형의 3분의 1 지분매각입니다. 전체 아파트를 단독 취득하는 경매로 오인하면 안 됩니다.
- 32.9% 숫자 해석 주의. 최저가 12,000,000원과 최근12개월 평균 36,500,000원의 비교는 지분가격과 전체호수 가격의 비교입니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수권 행사 1회 제한 조건을 반드시 확인하고 입찰 결과가 공유자의 우선매수 행사로 변경될 수 있음을 감안해야 합니다.
- 보증금 20%. 재매각 특별조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부 수리. 문틀이 없고 화장실이 깨진 상태로 내부 수리가 완료되지 않았다는 현황조사 내용을 실제 상태와 대조해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후에도 차관형·차무형의 각 3분의 1 지분이 남는 구조이므로 점유·사용·처분과 향후 공유관계 정리 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세의 32.9%”보다 중요한 것은 ‘무엇을 사는가’
이 사건은 임차인이나 선순위 인수권리 때문에 어려운 경매가 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고 과거 근저당도 이미 말소돼 있습니다. 문제는 매각 범위와 환금성입니다. 최저가 12,000,000원은 최근 12개월 전체 호수 실거래 평균 36,500,000원의 32.9%지만, 낙찰자가 사는 것도 정확히 전체 호수가 아니라 공유지분 3분의 1입니다.
여기에 공유자우선매수권, 재매각 보증금 20%, 내부 수리 미완료가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 “전체 아파트보다 얼마나 싸냐”가 아니라 이 가격에 3분의 1 지분을 취득한 뒤 공유관계와 처분·사용 문제를 감수할 수 있느냐입니다. 권리 인수는 단순하지만, 지분경매 특성상 환금성과 실행 난도는 낮게 볼 수 없습니다.
