서울북부지방법원 2025타경4831. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 537호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준은 2022년 8월 12일 설정된 하나은행 근저당권이고, 이 권리는 2025년 7월 1일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당권들과 경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사에는 유운식 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2024년 7월 15일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 점유관계와 명도 조건은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없는 것으로 정리되어 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층537호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 5층 537호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 201,560,450원이 기재되어 있습니다. 이어 같은 날 추가설정된 하나은행 근저당권 201,560,450원, 온라이프건설 근저당권 42,554,220원, 2024년 서정만 근저당권 100,000,000원이 존재합니다. 하나은행 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유운식 | 2024.07.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
유운식의 전입신고는 말소기준권리인 2022.08.12보다 뒤인 2024.07.15이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 명도 협의와 실제 점유관계는 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.01억, 실거래 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 301,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 에드가쌍문의 단지 정보는 253세대, 사용승인일 2022.05.13이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않아 301,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 301,000,000원 | 295,986,000원 | 344,922,015원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 404,279,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 451,764,975원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,014,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 295,986,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 640,908,015원 중 현재 회차 예상 채권 배당액은 295,986,000원, 미배당액은 344,922,015원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 토지로 공동주택(청년주택) 건부지로 이용되고, 서측·북측·동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 유운식의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 현황조사·매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무·임대료 제한 문구가 기재돼 있으므로 매각으로 인한 등기 처리와 현재 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 301,000,000원이 주변 동일·유사 면적의 최근 거래가격과 어떤 관계인지 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 240,800,000원, 2회 유찰 시 192,640,000원이지만, 가격 하락만으로 투자성이 확보된다고 단정하지 마세요.
- 세금·배당. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제와 다르게 반영될 수 있으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 조사된 임차인 유운식은 2024.07.15 전입으로 2022.08.12 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 민간임대주택등기가 존재해 서류 확인은 남아 있습니다. 무엇보다 신건 최저가 301,000,000원을 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로, ‘권리가 단순하다’는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 양호하되, 입찰 결정은 점유·민간임대주택등기·실거래 가격을 확인한 뒤 하는 것이 적절합니다.
