서울북부지방법원 2025타경4831. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 5층 537호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 8월 하나은행 앞으로 설정된 근저당을 출발점으로 이후 여러 담보권이 설정됐고, 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.
겉으로는 단순한 담보권 실행 경매처럼 보이지만, 살펴보면 조금 다른 구조가 있습니다. 이 주택에는 민간임대주택 등기가 있고, 유운식이라는 전입자의 주민등록상 전입일도 확인됩니다. 또한 선순위 근저당의 채권최고액이 변경됐고 공동담보가 추가되면서, 배당표에 나타난 채권액을 그대로 서로 다른 채무의 합계로 해석하기 어렵습니다. 등기상 소멸 여부, 임대주택에 따른 의무, 실제 점유관계, 시세를 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 537호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 단지 규모 / 준공 | 253세대 · 2022.05.13 |
| 감정가 | 301,000,000원 |
| 최저매각가 | 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대주택 등기 | 2022.08.12 등기 · 2019.05.24 민간임대주택 등록 |
| 점유 관련 | 유운식 전입 2024.07.15 · 보증금·임대차 내용 미상 |
| 토지 관련 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
핵심은 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사하나은행이고, 최초 채권최고액은 296,793,345원입니다. 이후 2023.07.14 변경등기로 채권최고액이 201,560,450원으로 변경됐고, 2025.07.01에는 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
후순위 근저당권과 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 말소기준보다 앞서 등기됐던 세정건설의 가압류도 2023년 이미 말소됐으므로, 현재 존속하는 선순위 가압류로 취급하지 않습니다. 다만 민간임대주택 등록에 따른 법정 의무는 일반 담보권의 말소와 구분해 검토해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 후순위 전입, 그러나 보증금 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유운식 | 2024.07.15 | 미상 | 없음 말소기준 후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 0원 추정 임대차 내용 확인 필요 |
확인되는 전입자는 유운식 1명입니다. 주민등록 전입일은 2024.07.15로 말소기준권리 설정일인 2022.08.12보다 늦습니다. 이 전입일을 기준으로 판단하면 선순위 대항력이 없으며, 일반적인 후순위 임차권이라면 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되지 않는 구조입니다.
다만 보증금, 차임, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제권의 행사 가능성이나 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 보증금이 미상이라는 사실만으로 선순위 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 임대차계약의 구체적인 내용과 실제 점유상황까지 확인됐다고 볼 수도 없습니다.
③ 가격 분석 — 20% 할인과 시세 할인은 다르다
에드가쌍문의 감정가는 301,000,000원입니다. 한 번 유찰돼 현재 최저가는 240,800,000원으로 낮아졌고, 감정가 대비 80% 수준입니다. 다만 이 비율은 감정가와 최저가의 관계일 뿐, 현재 부동산 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표는 아닙니다.
본건과 면적·층·용도 및 거래조건을 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득액 240,800,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율에 가격 매력 점수를 부여하기는 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 240,800,000원 | 80% | 404,279,215원 |
| 2회 유찰 시 | 192,640,000원 | 64% | 451,764,975원 |
| 3회 유찰 시 | 154,112,000원 | 51.2% | 489,753,583원 |
각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정에 따른 수치입니다. 미배당액은 채권최고액을 단순 합산한 추정치로, 근저당 변경·공동담보 관계를 반영한 확정 배당액이 아닙니다. 3회 유찰 시 감정가 대비 비율은 약 51.2%입니다. 향후 유찰 여부나 실제 낙찰가를 확정하는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,171,200원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 최초 설정 근저당 현재 근저당권자: 한국주택금융공사 |
296,793,345원 | 236,628,800원 |
| 2. 을구 2번 · 하나은행 추가설정 근저당 현재 근저당권자: 한국주택금융공사 |
201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | 640,908,015원 | 240,800,000원 |
채권액 합계와 예상배당은 채권최고액 중심의 단순 추정입니다. 특히 을구 1번 근저당의 채권최고액은 2023.07.14에 201,560,450원으로 변경됐으며, 을구 2번은 공동담보 추가설정 관계가 있어 채권 중복 계상 가능성을 검토해야 합니다. 또한 등기상 현재 근저당권자는 한국주택금융공사이므로, 최초 설정자인 하나은행 명의로 표시된 배당 추정만으로 실제 배당권자를 판단할 수 없습니다. 신청채권액 201,560,450원과 추정 배당표의 대응 관계도 확인이 필요합니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액 및 집행비용 확정액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다.
- 도로. 토지는 대체로 평탄하며 서측·북측·동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역 및 조망가로특화경관지구 등과 관련됩니다. 교육환경보호구역과 대공방어협조구역 등도 확인해야 합니다.
- 임대주택 규제. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에 속하며 민간임대주택 등기가 있습니다. 입찰 전 임대의무기간과 임대차 관련 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제. 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매취득과 향후 일반 매매에 대한 적용 여부를 구분해 관할기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 253세대 규모이며 준공일은 2022.05.13입니다. 다만 청년주택의 임대·이용 관련 조건과 실제 매매 수요에 따라 일반 아파트와 환금성이 다를 수 있습니다. 검증 가능한 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 등록. 등기된 임대의무기간, 등록 상태, 임대료 증액 제한, 경매로 인한 소유권 이전 시 의무 승계 여부 및 등록 말소 가능성을 확인하세요.
- 전입자 유운식. 전입일 2024.07.15를 기준으로 후순위로 판단되지만, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 범위는 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 근저당 변경·공동담보. 을구 1번 최초 채권최고액 296,793,345원과 변경 후 201,560,450원, 을구 2번 추가설정 금액 201,560,450원의 관계를 확인하세요. 배당표에서 동일 채권을 중복 계상하지 않도록 주의해야 합니다.
- 채권자 명의. 2025.07.01 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 권리자, 채권잔액, 공동담보 배당관계, 신청채권액을 최신 등기와 채권계산서로 대조하세요.
- 시세 검증. 에드가쌍문 동일 면적·유사 층·유사 이용조건의 최근 실거래와 실제 매도호가를 확인하고, 청년주택의 이용·매매 제한이 가격에 미치는 영향을 별도로 검토하세요.
- 명도 및 관리비. 후순위 전입자라도 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 미납 내역을 확인하세요.
- 토지이용 제한. 준주거지역, 고도지구, 민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래계약 허가구역의 구체적인 적용 사항을 관할기관에서 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 2026.10.27 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기일변경·취하 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “20% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득 조건
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 301,000,000원에서 240,800,000원으로 내려온 최저가입니다. 일반적인 권리 순위만 놓고 보면 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하고, 전입자의 주민등록도 그보다 늦어 매수인 인수액 0원이라는 판단이 가능합니다.
그러나 권리순위가 비교적 명확하다는 사실과 실제로 안심하고 입찰할 수 있다는 결론은 다릅니다. 민간임대주택 등기가 존재하고, 전입자의 보증금과 계약 내용이 미상이며, 근저당권 변경·공동담보로 인해 예상배당액을 확정하기 어렵습니다. 무엇보다 실제 거래가격을 비교할 근거가 부족하므로 현재 최저가 240,800,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
결론은 권리 인수는 0원 추정, 가격 매력은 미확인, 임대주택 규제와 점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 시세와 임대차 내용, 민간임대주택 의무의 승계 여부, 근저당권 변경 내역까지 확인된 뒤에야 적정 입찰가와 실제 투자 위험을 판단할 수 있습니다. 감정가의 80%라는 할인율 자체가 매수의 근거가 되어서는 안 됩니다.
