서울북부지방법원 2025타경4862. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제5층 제544호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 2022년 준공된 253세대 규모의 공동주택으로, 소유자는 도휘주식회사입니다.

경매의 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 변경과 이전등기를 거쳤고, 한국주택금융공사가 2025.11.05 임의경매를 신청했습니다. 2025.11.20에는 근저당권이 주식회사온라이프건설로 이전된 기록이 있습니다.

근저당권, 후순위 가압류, 압류 등은 원칙적으로 매각을 통해 정리되는 구조입니다. 그러나 2022.06.24에 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받은 임차인의 존재 때문에, 등기부의 말소 여부만으로 매수인의 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인의 대항력은 미상

말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 239,023,351원으로 설정되었고, 2023.07.14 변경등기에는 162,327,273원이 기재되어 있습니다. 같은 날 을구 2번에 동일 금액의 추가 근저당권도 설정되었으며 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.

이후 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전되었습니다. 근저당권의 이전은 별개의 채권이 새로 생겼다는 의미가 아니므로, 동일 채권의 변경·공동담보·이전을 중복 합산하지 않는 것이 중요합니다. 실제 배당채권액 및 최종 배당수령권자는 별도 대조가 필요합니다.

2022.08.03 설정되었던 주식회사세정건설의 가압류와 2022.09.13 가처분은 이미 말소된 상태입니다. 반면 2025년 이후 설정된 주식회사 도안·서울주택도시개발공사의 가압류, 국가 압류 및 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 미반환 보증금 42,680,000원의 향방

등기부에 주택임차권이 설정된 실제 임차인은 김현주 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 중복된 구조는 아닙니다. 임차권등기상 최초 임차보증금은 52,680,000원이고 그중 반환받지 못한 금액은 42,680,000원으로 기재되어 있습니다.

③ 실질취득액 — 1.84억과 2.2668억의 차이

현 최저매각가는 184,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 하지만 같은 단지의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 현재 시세보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금 인수가 발생하면 낙찰가만으로 취득원가를 비교해서는 안 됩니다.

실질취득액은 낙찰가와 실제 인수하게 되는 미배당 보증금의 합계입니다. 위 전액 인수 시나리오는 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 충당되지 않는 경우를 가정한 위험 분석이며, 확정 인수액을 의미하지 않습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

2022년 준공·253세대라는 단지 특성만으로도 거래 환금성을 확정할 수 없습니다. 현재 확인되는 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 인하만을 근거로 가격 메리트 점수를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 등기상 근저당권의 변경·이전과 공동담보 관계를 최종 반영한 확정배당이 아니며, 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제 및 실제 채권잔액에 따라 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 승계액도 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 확대

이 시나리오에서는 어느 회차에서도 소유자에게 잔여 매각대금이 돌아가지 않습니다. 또한 경매신청채권자의 청구금액 162,327,273원에 대한 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 근저당권의 이전, 배당순위, 담보채권의 중복 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

한편 임차인의 대항력이 확인되고 배당 부족분을 인수해야 한다면, 유찰에 따른 낙찰가 감소와 별개로 미배당 임차보증금이 매수인의 실질 부담에 더해질 수 있습니다. 각 회차의 명목상 최저가만 비교하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 쌍문동 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 규모의 에드가쌍문입니다. 철근콘크리트조 7층 건물 중 5층으로, 위생·급배수·난방·승강기 및 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중입니다. 일반 아파트 거래와 동일한 수요층을 전제하지 말고 실제 임대·매매 수요 및 처분 조건을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택. 등기부에는 2019.05.24 민간임대주택 등록 및 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 매각 후 임대사업 관련 의무나 제한이 어떻게 적용되는지 확인이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 준주거지역의 대체로 평탄한 정방형 토지로, 서측 약 25m 도로와 북측·동측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 교육환경보호구역 등과 관련됩니다. 아파트 용도 한정 토지거래허가구역 지정기간으로 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있어 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 청년주택 및 민간임대 관련 특성과 거래사례 확인의 어려움을 감안해 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이나 이 수치만으로 적정 낙찰가를 정할 수는 없습니다.
• 현황. 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고 내부구조는 집합건축물대장 현황도를 참고했습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 전입·점유 사실. 김현주가 말소기준권리 설정 전에 주택을 인도받고 주민등록 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 임차권등기 이전의 대항력 성립·유지 여부가 최우선입니다.
• 보증금 반환 이력. 최초 52,680,000원 중 미반환액 42,680,000원이 기재되어 있습니다. 추가 반환, 배당, 공탁 등의 사유로 실제 잔액이 달라졌는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 배당순위. 임차권등기 및 배당요구 관련 기록을 매각물건명세서·배당요구 종기와 대조하고, 임차인의 우선변제 가능성 및 미배당 인수액을 재산정해야 합니다.
• 근저당권의 변경·양도. 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 공동담보 관련 설정 및 한국주택금융공사·온라이프건설로 이어진 이전등기를 확인해야 합니다. 중복 배당이나 실제 채권자 오인을 방지해야 합니다.
• 국가 압류와 조세채권. 2026.01.27 목포세무서장 명의 국가 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 등 우선배당 세액은 배당표에 변동을 가져올 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 민간임대 관련 제한. 청년주택의 실제 사용현황, 민간임대주택 등록 상태, 임대의무기간 및 임대료 규제와 매각 후의 관계를 관련 기관과 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 에드가쌍문의 동일 용도·면적·층별 최근 거래 및 임대 사례를 확보해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 수치만으로 할인 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 감정 당시 거주인 부재로 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의와 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설. 공용부분 체납 관리비, 주택 내부 상태, 설비 및 수선비를 확인하고 실질취득액 계산에 반영해야 합니다.
• 입찰 전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당 관련 서류 및 토지이용계획을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 낙찰가보다 인수금액부터”

에드가쌍문 544호는 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰되어 184,000,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 각종 압류·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건을 권리상 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

임차인 김현주의 확정일자는 말소기준권리보다 빠르고, 미반환 보증금은 42,680,000원입니다. 전입·점유 요건과 실제 배당액이 확정되지 않았기 때문에, 매수인의 실질취득원가도 아직 확정되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 미반환 보증금을 전액 인수한다면 현 최저가 기준 취득원가는 226,680,000원으로 증가합니다.

비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 이 금액이 시장에서 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 공동주택(청년주택)과 민간임대주택 관련 제한, 근저당권의 변경·이전, 배당 불확실성도 함께 검토해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 대항력과 보증금 인수 여부를 확정하고, 이후 실질취득원가를 기준으로 동일 조건의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리 상태의 주택을 취득하는가에 있습니다.