서울북부지방법원 2025타경4862. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 5층 544호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택), 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이며 본건은 5층입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권으로, 최초 채권최고액은 239,023,351원이었고 2023.07.14 변경등기로 채권최고액 162,327,273원이 확인됩니다.
등기 연혁상 해당 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 계약양도되었고, 경매개시결정은 2025.11.05 한국주택금융공사 명의로 이루어졌습니다. 이어 2025.11.20 확정채권양도로 주식회사온라이프건설에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 말소기준 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류와 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층 544호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,327,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 2023.07.14 추가 설정된 하나은행 근저당권과 온라이프건설 근저당권, 2024.11.19 김현주의 주택임차권, 2025.06.12 도안 가압류, 2026.01.13 서울주택도시개발공사 가압류, 2026.01.27 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 | 확정일자 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 실제 임차인 | 42,680,000원 | 2022.06.24 | 전입신고일 미상 점유개시일 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2024.11.19 | 중복신고 아님 |
김현주의 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.24로 말소기준일인 2022.08.12보다 앞섭니다. 다만 등기 내용에는 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
주택임차권등기는 2024.11.19 이루어졌고, 등기된 임차보증금은 원래 보증금 52,680,000원 중 반환받지 못한 42,680,000원입니다. 등기 내용상 월 차임은 360,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 별도 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원입니다. 그러나 에드가쌍문의 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 평균과 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 239,023,351원 | 225,980,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 162,327,273원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,271,160원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
230,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,526,578,394원입니다. 김현주의 우선변제순위는 확정되지 않아 별도 배당액이 잡혀 있지 않습니다. 또한 권리 연혁상 을구 1·2번 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사를 거쳐 2025.11.20 주식회사온라이프건설로 이전등기되어 있으므로 실제 배당계산서에서는 권리자 명의와 채권양도 반영 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구 28m 이하, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계되어 있어 신건 가격에서의 즉시 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현주 전입·점유일 확인. 확정일자 2022.06.24만으로 대항력을 확정하지 말고, 말소기준일 2022.08.12 이전 대항요건 구비 여부를 반드시 확인하세요.
- 보증금 42,680,000원 처리 확인. 주택임차권등기와 배당요구 2024.11.19이 확인되지만 우선변제순위와 미배당 시 처리까지 원문으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 이후 효력과 관련 의무를 확인하세요.
- 근저당권 이전 연혁 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사, 다시 온라이프건설로 이어진 권리 이전과 실제 배당권자 명의를 확인하세요.
- 가격을 시세로 착각하지 않기. 신건 최저가 230,000,000원과 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 ‘감정가 대비 할인’만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원이지만, 실거래 시세 확인 전에는 어느 가격도 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 현황 재확인. 현장조사 당시 거주인이 부재하여 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 내부 이용 상태를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.08.12이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류와 2024.11.19 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김현주의 임대차 확정일자는 2022.06.24로 더 빠르고, 정작 전입·점유일은 확인되지 않습니다. 그래서 이 임차인의 보증금 42,680,000원은 현재 단계에서 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 맞습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 230,000,000원과 비교할 최신 실거래·최근 12개월 평균이 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점까지 감안하면, 이 물건은 “권리 확인이 먼저, 가격 평가는 그 다음”인 사건입니다. 임차인의 선순위 대항요건이 없다는 점이 확인돼야 비로소 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 실질적인 안전성으로 연결할 수 있습니다.
