서울북부지방법원 2025타경4923. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 608호입니다. 감정평가상 이 물건은 공부상 공동주택(청년주택)이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이었고, 2023.07.14. 변경등기에서 163,308,102원으로 기재됐습니다. 이후 해당 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06. 임의경매를 신청했습니다.
권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 2025.04.23. 박미숙 가압류, 2025.11.07. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 별도로 2022년 세정건설 가압류와 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4923 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층608호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상7층 · 제6층 제608호 · 사용승인일 2022.05.13. |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.12.의 하나은행 근저당권입니다. 2023.07.14.에는 채권최고액 변경과 추가 근저당 설정이 있었고, 같은 날 온라이프건설 근저당권도 설정됐습니다. 2025.07.01. 하나은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 대상 면적은 23.1866㎡로 잡혀 있으나 동일 면적 실거래 매칭은 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세도 제시돼 있지 않으므로 감정가 235,000,000원을 기준으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 230,910,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,031,693,939원 중 예상 배당액은 230,910,000원이고, 미배당액은 1,800,783,939원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 235,000,000원 | 230,910,000원 | 1,800,783,939원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,000,000원 | 184,568,000원 | 1,847,125,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 1,884,199,539원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이것은 가격 메리트와는 별개의 문제입니다. 188,000,000원이나 150,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 동일 조건 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 민간임대주택·이용상태 확인
갑구에는 2022.08.12. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용상 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 이용상태 역시 공부상 공동주택(청년주택)입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주위는 주상용건물, 업무용 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 경전철역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하2층·지상7층 주상복합 건물이며 위생설비, 승강기, 급배수설비, 난방설비, 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 지목은 대, 평지·정방형이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구, 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있고, 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 조건 실거래가 매칭되지 않아 신건 235,000,000원의 가격 수준을 바로 평가할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택등기와 공부상 공동주택(청년주택) 이용상태를 매각물건명세서 등 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전돼 경매가 진행된 흐름을 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 후순위 미배당. 채권 미배당액이 크지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 입찰·취득 단계에서 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유 확인은 보수적으로
이 사건은 말소기준권리 이후 후순위 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 장점입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 동일 조건 실거래 비교자료가 없어 235,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 더구나 민간임대주택등기와 공부상 공동주택(청년주택)이라는 특성이 있으므로, 이 물건의 승부처는 ‘권리 미배당액’이 아니라 실제 점유·임대관계와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
