서울북부지방법원 2025타경4923. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 608호가 경매에 나왔습니다. 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용되는 집합건물이며, 전용면적은 23.1866㎡입니다. 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 7층 주상복합 건물에 위치합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다.

이 사건의 말소기준은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 변경 및 이전등기를 거쳐 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 후순위 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.

그러나 이 물건에는 일반적인 아파트 경매와 구별해야 할 사항이 있습니다. 민간임대주택등기가 존재하며 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 특정 임차인의 보증금이나 점유 사실이 확인되지 않았다는 이유만으로 실제 임차관계가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 있다

가장 중요한 등기는 을구 1번 근저당권입니다. 2022.08.12 주식회사하나은행을 근저당권자로 설정되었으며, 당초 채권최고액은 240,467,601원입니다. 이후 2023.07.14 변경등기를 통해 채권최고액이 163,308,102원으로 기재되었고, 2025.07.01에는 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다.

또한 2023.07.14 설정된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 163,308,102원이며, 을구 1번과 공동담보·추가설정 관계가 기재되어 있습니다. 두 등기의 금액을 독립된 채무로 단순 합산하기보다는 공동담보 관계와 실제 피담보채권을 확인해야 합니다.

2022.08.03 세정건설 가압류와 2022.09.13 가처분은 각각 2023.07.19 및 2023.07.17 말소되었습니다. 이후 박미숙 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국의 압류와 관련된 조세채권은 등기 소멸과 실제 배당순위가 별개이므로 당해세 및 법정기일 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 감정가의 80%, 시세의 80%는 아니다

현재 최저매각가는 188,000,000원으로 감정가 235,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 내려왔다는 점은 분명하지만, 감정가 대비 할인율이 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

에드가쌍문의 단지 규모는 253세대이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 1회 유찰 상태는 단지 평균 유찰 횟수보다 낮지만, 이 사실만으로 다음 회차 낙찰 여부를 예측할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

위 표는 주어진 매각대금 배당 시뮬레이션을 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 특히 을구 1번의 변경 전 채권최고액과 하나은행 명칭이 적용되어 있으며, 이후 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사로의 권리이전 내용은 재반영되어야 합니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 우선변제 및 집행비용 확정액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오와 실질취득 부담

회차가 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 다만 미배당 채권액과 매수인이 법적으로 인수해야 할 금액은 다릅니다. 말소되는 후순위 담보권의 미회수 금액이 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

현재 계산상 실질취득 부담은 매각가와 동일하게 볼 수 있지만, 이는 확정된 임차보증금 인수액이 없다는 시뮬레이션상의 가정입니다. 대항력 있는 임차인 및 미배당 보증금이 확인된다면 실질취득액을 다시 계산해야 하며, 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아져도 총 취득 부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주상용건물과 업무용·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장 및 경전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 지하 2층, 지상 7층의 주상복합 건물입니다. 승강기, 급배수·난방설비, 지상 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공동주택(청년주택)으로, 일반 아파트와 동일한 임대·사용 조건이라고 전제해서는 안 됩니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 고도지구 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 취득과 이용에 관련된 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 비교적 최근 사용승인된 건물이지만, 소형 청년주택의 실수요·임대수요 및 개별 호실 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 도면은 건축물대장과 외부 관찰을 기초로 작성되었으므로 실제 구조·상태가 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약서, 보증금 및 배당요구 내역을 확인하세요. 임대관계 미상을 임차인 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 확인. 대항력·우선변제권이 있는 임차인의 존재와 매수인이 인수할 권리·부담이 명시되어 있는지 확인하세요.
• 민간임대주택 등록사항 확인. 임대의무기간, 등록 유지 여부, 관련 의무의 승계 가능성 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
• 근저당권 실제 채권 확인. 을구 1번 변경, 을구 2번 추가설정, 공동담보 관계 및 한국주택금융공사로의 이전 내용을 기준으로 채권액과 배당순위를 다시 대조하세요.
• 조세채권 확인. 목포세무서장의 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래가격 비교. 동일 면적대의 최근 거래와 임대차 조건을 확인해 188,000,000원이라는 최저가가 실제로 유리한 가격인지 판단하세요.
• 건물 내부·관리비 확인. 내부 마감, 설비상태, 실제 이용현황, 체납 관리비 및 인도 관련 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 해당 물건에 적용되는 허가구역 지정과 경매취득 관련 절차를 입찰 전 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “80% 할인보다 임대관계 확인이 먼저”

에드가쌍문 608호는 1회 유찰되어 최저매각가가 188,000,000원으로 낮아졌습니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 근저당권으로 파악되고, 후순위 등기권리의 매각 소멸 구조도 대체로 명확합니다.

그러나 민간임대주택등기, 임대관계 미상, 실제 점유 미확인, 근저당권 변경·이전과 예상배당 내역의 불일치는 반드시 검토해야 합니다. 아울러 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 80%라는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 검토입니다. 등기상 후순위 권리 소멸과 배당 시뮬레이션상의 인수 0원은 긍정적이지만, 임차관계와 관련 등록의무를 확인하고 실제 거래가격을 대조하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 유보하는 것이 합리적입니다.