서울북부지방법원 2025타경4930. 서울특별시 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 609호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 2022년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전되었습니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
가장 먼저 살펴볼 부분은 등기상 권리와 실제 점유관계의 차이입니다. 근저당권과 후순위 채권자의 미배당이 크더라도, 그것만으로 매수인이 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 반면 감정평가 과정에서는 폐문 등으로 내부를 정확히 확인하지 못했고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 특히 민간임대주택등기가 있어 권리 소멸과 임대 관련 의무·점유 문제를 분리해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 609호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(청년주택) 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건물 중 6층 609호 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 단지 규모 | 에드가쌍문 · 253세대 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 234,000,000원 |
| 최저매각가 | 187,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임대주택등기를 구별해야 한다
말소기준권리는 2022.08.12 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당초 근저당권자는 주식회사하나은행이었고, 최초 채권최고액은 240,467,601원이었습니다. 이후 2023.07.14 채권최고액이 163,308,102원으로 변경되었으며, 2025.07.01 한국주택금융공사로 근저당권이 이전되었습니다.
을구 2번 근저당권도 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 이는 기존 담보권의 권리자 변경이므로 이전 전후의 채권을 별개로 중복 계산해서는 안 됩니다. 을구 3번 온라이프건설 근저당권, 박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정 및 국의 압류는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 이를 곧바로 실제 임차인이 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 이해관계인 부재와 폐문·시건장치 등의 사유로 정확한 내부 확인도 이루어지지 않았습니다.
| 조사항목 | 확인 상태 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 | 실제 점유자 별도 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 존재 여부 확인 |
| 대항력 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 미상 | 전입·확정일자 확인 필요 |
| 보증금 인수 | 배당산정상 0원 | 확정된 인수액 아님 |
등기부상 금전채권이 소멸하더라도 매각으로 대항할 수 있는 임차권이 별도로 존재한다면 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 현재는 임차인의 전입일, 실제 점유 및 보증금을 확정하지 못했으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 80% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 187,200,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 80% 수준으로 내려왔습니다. 다만 이 할인율은 감정가와 비교한 수치일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 80% | 187,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 149,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 119,808,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 다음 회차 가격을 가정한 것으로 실제 매각 여부나 매각가격을 보장하지 않습니다. 인수 0원은 미확인 임대차 위험을 반영하지 않은 산정값입니다.
④ 예상배당표 (187,200,000원 매각 가정)
현 회차 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 우선 공제한 후 근저당권 및 후순위 채권에 배당하는 구조이며, 실제 배당은 채권액 변경, 조세채권 및 우선변제관계에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 산정상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,420,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정 | 240,467,601원 | 183,779,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 설정 | 163,308,102원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 187,200,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,420,800원 |
| 채권자 예상배당 | 183,779,200원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,847,914,739원 (산정 기준) |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 (산정상) |
채권자 미배당액 1,847,914,739원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 이는 배당표에 적용된 채권액 중 매각대금으로 충족하지 못하는 금액을 나타냅니다. 담보권이 매각으로 소멸하는 것과 매수인의 임대차보증금 인수 여부는 별개입니다. 또한 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 이 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 주상용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경전철역 등이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 다만 내부 확인이 제한되어 실제 내부 구조 및 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 조망가로특화경관지구 등 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 내역이 확인됩니다. 지정기간 이후의 현행 규제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 실제 거래량과 본건 동일 면적의 매매가격 확인 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 확인. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서 및 현황조사서를 대조하여 실제 임차인과 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 기존 임대차계약 및 매각 후 의무 승계 여부를 관할기관과 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경·이전. 하나은행의 최초 채권최고액 변경, 한국주택금융공사로의 이전 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 순위 재검토. 국의 압류와 조세채권, 실제 피담보채무 잔액 및 우선변제채권을 반영하여 배당표를 재검증해야 합니다.
- 실거래 가격. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 동일·유사 면적의 최근 거래가격과 실제 이용제한을 비교해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 제한된 만큼 실내 상태, 설비 및 실제 용도를 재확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 점유자 확인, 인도명령 가능 여부, 명도 비용 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 매각기일·공고. 2026.10.27 매각 여부와 매각조건 변경, 정정공고 및 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인된 가격보다 확인되지 않은 권리가 먼저다”
에드가쌍문 609호는 1회 유찰로 최저매각가가 187,200,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리와 후순위 금전채권의 소멸 구조는 비교적 명료하지만, 민간임대주택등기와 미확인 임대관계 때문에 매수인이 부담할 수 있는 위험을 0으로 확정할 수는 없습니다.
예상배당상 상당한 채권자 미배당이 발생하더라도 그 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 반대로 실제 대항력 임차인이 존재한다면 배당표상 인수 0원과 다른 결과가 나올 수 있습니다. 여기에 동일 면적의 최신 실거래 비교까지 확보되지 않았으므로, 현재의 80% 최저가는 가격 메리트가 검증된 수치가 아닙니다.
종합 판단은 보수적 검토(C등급)입니다. 입찰 전 임대차·점유관계, 민간임대주택 의무, 변경된 담보권과 실제 배당순위, 동일 면적 실거래 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 권리 소멸 가능성은 높지만, 취득비용과 적정 입찰가는 아직 확정하기 어렵습니다.
