서울북부지방법원 2025타경4930. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 609호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 추정되는 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이고 2023.07.03 변경계약에 따라 163,308,102원으로 변경된 내역이 있으며, 이후 근저당권은 2025.06.30 계약양도로 한국주택금융공사에 이전됐습니다.
말소기준 이후의 박미숙 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류와 후순위 근저당권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기상 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4930 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 609호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(청년주택)으로 이용중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 609호 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.08.12 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023.07.14 추가 설정된 하나은행 근저당권과 온라이프건설 근저당권, 2025.04.23 박미숙 가압류, 2025.11.12 임의경매개시결정, 2026.01.27 국세 압류는 모두 그 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문의 단지 정보는 253세대, 사용승인일 2022.05.13로 확인됩니다. 다만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 234,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 수치로 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 229,924,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,031,693,939원, 채권자 예상배당액은 229,924,000원, 미배당액은 1,801,769,939원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금과 우선권 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·주상용건물·업무용 건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 실제 임대사업자 의무·현재 효력을 원문으로 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 234,000,000원이 시장가격 대비 어느 위치인지 별도 검증이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 선순위 근저당. 2022.08.12 근저당권이 말소기준이며, 이후 한국주택금융공사로 권리가 이전된 내역을 등기 원문에서 재확인하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류가 존재하므로 배당순위와 별개로 당해세 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 장점은 명확합니다. 현재 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 주요 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격과 현장 정보는 그렇게 단순하지 않습니다. 실거래 비교값이 없고, 감정평가 단계에서 임대관계와 내부 상태도 확인되지 않았으며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액은 낮지만, 신건 234,000,000원의 가격 적정성과 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형으로 보는 것이 안전합니다.
