서울북부지방법원 2025타경4954. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 에드가쌍문 6층 611호입니다. 전유면적 23.1866㎡의 원룸식 소형 아파트로, 감정평가상 아파트(청년주택)로 이용되고 있습니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 등기부에는 하나은행이 설정한 근저당과 이후의 권리이전, 추가 근저당, 가압류, 압류 및 경매개시결정이 나타납니다.

이 물건에서 먼저 봐야 할 것은 가격 할인 자체가 아니라 권리의 선후관계입니다. 2022년 8월 설정된 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 천지훈의 전입일은 2025년 2월 28일입니다. 전입일만 기준으로 보면 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 내용이 확인되지 않았으므로, 임차 관련 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후에도 확인할 사항은 있다

말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이었고, 2023.07.14 변경등기에는 163,308,102원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 이력이 있습니다.

2023년에 설정된 추가 근저당권과 2025년 박미숙의 가압류, 2025년 경매개시결정 및 2026년 국세 압류는 말소기준 이후의 권리입니다. 통상적인 매각절차에서는 소멸 대상이지만, 등기상 담보권의 권리자·채권최고액 변경과 실제 배당채권의 일치 여부는 별도로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에는 천지훈이 확인됩니다. 실제 임차인 또는 점유관계 조사 대상은 1명이며, 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 대상은 아닙니다.

전입일은 확인되지만 점유 부분·용도·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력 판단은 제공된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다.

천지훈의 전입신고일은 2025.02.28로 말소기준일인 2022.08.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 전입 이외의 점유·임대차 관계가 명확하지 않아 권리 판단의 기초 사실은 추가 검증이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 80%는 시세 80%가 아니다

현재 최저매각가는 217,600,000원으로 감정가 272,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 이 할인율은 감정가에 대한 비율이며 실제 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.

에드가쌍문의 단지 규모는 253세대이고, 본건의 전유면적은 23.1866㎡입니다. 이 면적과 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 특히 동일 면적 거래의 직접적인 비교가 확보되지 않아 실거래 대비 할인율을 산출할 수 없습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 이미 한 차례 유찰된 상태이지만, 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 적정 응찰가를 예측할 수는 없습니다. 유찰 이후의 가격 변화는 검토할 수 있으나, 시세 검증이 선행되어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 제시된 배당 시뮬레이션상 집행비용은 3,846,400원, 채권자 배당은 213,753,600원, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 아래 배당표는 등기상 근저당 변경·이전 내용을 최종 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

위 금액은 매각대금 배분 시뮬레이션이며, 실제 채권계산서·배당요구·조세채권·채권최고액 변경·공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 낙찰자의 인수채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 174,080,000원, 이후에는 139,264,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이때 채권자에게 돌아가는 배당금은 감소하고, 계산상 미배당 채권액은 증가합니다.

하지만 매각으로 소멸하는 일반 담보권·가압류의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 가정하고 있습니다. 다만 이것은 임대차 및 기타 인수사항을 확인하기 전의 계산 결과이므로 낙찰자의 최종 법률상 부담을 확정하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 백운초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 대학교, 금융기관, 시장, 관공서 및 공동주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스와 마을버스 정류장이 있습니다. 우이신설선 솔밭공원역도 인근에 위치하여 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.05.13 준공된 253세대 단지입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층에 위치하며, 도시가스보일러 난방, 위생 급배수 및 급탕시설, 소방설비, 승강기와 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 용도. 공부 및 감정평가상 아파트이며, 실제 이용상태는 원룸식 청년주택입니다. 일반 가족형 아파트와 면적·수요층·임대운영 특성이 다르므로 동일 조건의 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
• 도로. 서측으로 약 30미터 폭의 삼양로, 북측 및 동측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역, 고도지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 여러 토지이용 제한이 적용됩니다. 공시지가 자료상 금액은 4,865,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 아파트 용도를 대상으로 하는 2025.10.20~2026.12.31 지정기간의 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있습니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 취득 후 이용·처분 제한은 관련 법령 및 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 소형 원룸형 청년주택이라는 특성상 일반 아파트와 매수·임차 수요층이 다를 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 임대수익 관련 자료가 확인되지 않아 환금성에 대한 확정적인 평가는 유보해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 천지훈의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 관련 자료로 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 임차관계가 모두 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.08.12 하나은행 근저당이 말소기준임을 확인하고, 근저당 채권최고액 변경 및 이후 권리이전등기의 현재 효력을 대조해야 합니다.
• 채권자 변경·배당 확인. 한국주택금융공사의 경매신청 이후 온라이프건설로의 근저당권 이전등기가 존재합니다. 실제 배당받을 권리자와 채권계산서, 공동담보관계 및 등기상 채권최고액을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액 제한, 경매 취득 시 적용되는 임대사업 관련 의무, 등록 및 말소 가능 여부를 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 국세 압류·조세채권. 2026.01.27 목포세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 실제 조세채권의 발생 시점과 우선순위를 확인해 배당 순위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 에드가쌍문의 동일 면적·동일 용도 실거래를 우선 확보하고, 거래 시점, 층수, 주택 상태 및 임대운영 조건을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 정하지 마세요.
• 점유·명도. 조사된 점유자가 있으므로 낙찰 후 실제 인도 가능 여부, 점유자의 법률상 지위 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인 부담이 문제 될 수 있는 부분과 공과금 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 준주거지역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 토지거래허가구역 등의 규제가 실제 취득 및 향후 처분에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 80%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

에드가쌍문 611호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 217,600,000원으로 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 일반적인 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 점유자의 전입일도 말소기준일보다 늦다는 점은 권리 측면에서 유리합니다.

그러나 보증금 미상 점유자 1명이 존재하며, 민간임대주택등기, 근저당권의 변경·이전 관계, 국세 압류와 배당모형의 불일치까지 확인해야 합니다. 특히 변경된 근저당 채권최고액과 예상배당액이 서로 맞지 않아 제시된 배당 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 최저가가 감정가의 80%라는 사실은 확인되지만, 동일 면적 실거래가격을 검증하지 못했으므로 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.5회라는 점 역시 현재 가격의 적정성을 보장하지 않습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 임차관계와 민간임대주택 관련 사항을 확인하고, 근저당 변경·이전 관계와 실제 배당채권을 검증한 다음, 동일 조건의 실거래를 통해 가격을 판단해야 합니다. 지금은 낙찰가를 정하기보다 권리·임대차·시세를 확정하는 일이 우선입니다.