서울북부지방법원 2025타경4954. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 611호, 전유면적 23.1866㎡의 아파트(청년주택)입니다. 감정평가상 원룸식으로 이용 중이며 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권이고, 채권최고액은 최초 240,467,601원으로 등기됐습니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정·압류가 이어졌지만 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 확인하고 끝내기 어렵습니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 존재하고, 내용상 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 기재가 있습니다. 따라서 입찰 전에는 이 등기의 매각 후 효력과 승계 여부를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4954 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 611호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(청년주택) · 전유면적 23.1866㎡ · 원룸식 · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 특수등기는 확인 필요
말소기준권리는 2022.08.12. 하나은행 근저당권입니다. 2025.04.23. 박미숙 가압류, 2025.11.05. 임의경매개시결정, 2026.01.27. 국 압류 등은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 주식회사세정건설의 가압류와 가처분은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준 뒤, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천지훈 | 미상 / 미상 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
천지훈의 전입일은 2025.02.28.로 말소기준권리인 2022.08.12.보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 기준에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 점유자 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 272,000,000원입니다. 에드가쌍문은 253세대, 준공일은 2022.05.13.이고 분석 대상 전유면적은 23.1866㎡입니다. 다만 동일 면적 실거래 매칭은 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 높은지 낮은지를 실거래 기준으로 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 240,467,601원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 26,924,399원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,031,693,939원 중 채권자 예상배당은 267,392,000원, 미배당은 1,764,301,939원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 백운초등학교 북측 인근이며 중·소규모 점포와 근린생활시설, 학교, 대학교, 금융기관, 시장, 관공서, 아파트 및 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 위치합니다.
- 이용상태. 아파트(청년주택)로 원룸식 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층이며 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕, 옥외소화전, 화재탐지기, 승강기, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 정방형·평지이며 서측 약 30미터 도로, 북측·동측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구· 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 효력과 승계 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 점유자 보완 확인. 천지훈의 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 미상입니다. 전입일은 말소기준권리 뒤지만 명도와 배당관계 확인은 필요합니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않았으므로 감정가 272,000,000원이 시세보다 싸다는 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원으로 계산돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 실제 적용 여부와 입찰 후 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 천지훈의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 민간임대주택등기가 존재하고 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 동일 면적 실거래가도 확인되지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰이 2.4회라는 점까지 감안하면, 신건 272,000,000원에서 서둘러 가격 메리트를 인정하기보다 특수등기 효력·점유자·시세를 먼저 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
