서울북부지방법원 2025타경5018. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 618호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로, 방 1개와 거실 겸 주방·욕실·현관을 갖춘 구조입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 2022년 하나은행이 설정한 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

채권관계만 보면 후순위 권리가 매각으로 정리되는 일반적인 담보권 실행 구조입니다. 그러나 민간임대주택 등기와 확인되지 않은 주거 점유관계가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 판단은 단순히 최저매각가가 감정가 대비 얼마나 내려왔는지보다, 임차인의 실제 권리와 임대주택 관련 제한을 얼마나 명확히 확인하느냐에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당

말소기준은 2022.08.12 설정된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 240,467,601원이었으나, 2023.07.14 변경등기에서 163,308,102원으로 변경됐습니다. 2025.07.01에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 근저당권자가 변경되더라도 선순위 담보권이라는 기본적인 순위는 유지됩니다.

2023년 추가 근저당권, 2025년 도안의 가압류, 경매개시결정, 2026년 국가 압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2022년 세정건설 관련 가압류·가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확인되지 않은 점유관계가 핵심

주거 임차·점유 관련 기재는 2건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사항은 없으나, 실제 점유자와 임차계약의 관계는 추가 확인이 필요합니다.

박준용은 2025.07.30 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일 2022.08.12보다 늦기 때문에 이 전입을 기준으로 한 선순위 대항력은 없습니다. 2025.12.30 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 불명확해 실제 배당 가능액은 판단하기 어렵습니다. 배당을 받지 못한 보증금이 발생하더라도 이 전입만으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반면 '부터'로 기재된 주거 관련 사항은 전입일이 확인되지 않고, 임대관계도 명확하지 않습니다. 보증금 금액이 0원으로 기재된 부분이 있으나 이를 곧바로 실제 보증금이 없다는 확정적 근거로 삼기는 어렵습니다. 신원·계약관계·점유 개시일 확인이 선행돼야 하며, 현재로서는 대항력 가능·미상으로 구분하는 것이 적절합니다.

③ 가격 점검 — 감정가의 80%가 시세 할인이라는 뜻은 아니다

이 물건의 감정가는 270,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 216,000,000원입니다. 감정가 대비 80%까지 내려온 상태지만 이 수치 자체는 실제 시장가격에 대한 할인율을 뜻하지 않습니다.

에드가쌍문은 253세대 규모이며 2022.05.13 준공된 건물입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 이번 618호와 동일한 전용면적의 최근 실거래가격 및 거래 추세는 확인되지 않아, 최저가 216,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 시 가격은 시나리오에 따른 금액이며, 실제 매각기일·최저매각가는 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다. 각 회차의 가격 하락을 곧바로 시세 대비 이익으로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

위 배당표는 최초 근저당 채권최고액을 적용한 단순 추정입니다. 을구 1번의 변경 후 채권최고액 163,308,102원, 공동담보 및 근저당권 이전 관계가 반영된 최종 채권계산과 차이가 있을 수 있습니다. 집행비용도 추정액이며 당해세·최우선변제·실제 임차인 배당 등은 별도 확인해야 합니다.

이 추정표에서는 매각대금 216,000,000원 가운데 집행비용 3,824,000원을 제외한 212,176,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 배당은 0원이며, 계산상 채권 미배당액은 1,364,077,939원입니다.

이 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못한 금액의 단순 합계로, 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 특히 공동담보 관계 및 동일 채무의 중복 계산 가능성이 있어 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 솔밭공원역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 618호입니다. 급·배수, 난방, 승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 에드가쌍문은 253세대 규모이고 2022.05.13 준공됐습니다. 건물 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다.
• 도로. 서측 왕복 5차로에 접하고 북측·동측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다. 경매 취득 시 허가 적용·예외 여부와 후속 처분 제한을 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 청년주택이라는 이용 특성과 임대 관련 제한을 고려하면 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 동일 면적 최근 실거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박준용 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 계약기간, 실제 점유, 배당요구 내용과 현재 거주 여부를 확인하세요.
• '부터' 기재 내용 확인. 실제 점유자 성명, 전입일, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 점유 시점을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 임차계약 승계 여부 및 경매 취득 후 적용되는 의무를 확인하세요.
• 근저당 변경·공동담보 확인. 을구 1번 채권최고액 변경, 을구 2번 추가 근저당 및 한국주택금융공사 권리이전 관계를 대조하세요. 배당 추정의 정확도에 직접 영향을 줍니다.
• 미배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당액을 낙찰자 인수액으로 오해하지 마세요. 반대로 대항력 확인이 안 된 임차인의 보증금을 무조건 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
• 실거래 비교. 618호와 면적·이용형태가 유사한 최근 거래를 확인하고 216,000,000원의 경쟁력을 판단하세요. 감정가 대비 80%라는 수치만으로 입찰하지 마세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고 인도명령 가능 여부, 협의 가능성 및 명도비용을 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인하세요.
• 토지거래허가 관련 검토. 지정기간과 경매 취득의 예외 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 매각기일 최종 확인. 2026.10.27 매각 일정과 최저가, 매각조건의 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.

맺으며 — “20% 할인보다 임차 확인이 먼저”

에드가쌍문 618호는 감정가 270,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 216,000,000원까지 내려왔습니다. 선순위 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 정리된다는 점은 긍정적입니다.

하지만 이 물건을 권리가 완전히 깨끗하고 인수액이 확정적으로 0원인 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 박준용은 후순위 전입자로 판단되지만 보증금이 확인되지 않았고, 다른 주거 점유 관련 기재는 전입일과 임차관계 자체가 불분명합니다. 여기에 민간임대주택 등기까지 존재합니다.

또한 동일 면적의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 감정가의 80%라는 숫자는 입찰을 검토할 출발점일 뿐, 가격 메리트의 증거가 아닙니다.

결론은 후순위 등기권리 소멸은 긍정적, 임차인·임대주택 제한은 확인 필요, 가격 매력은 판단 보류입니다. 2026.10.27 입찰을 검토한다면 실질 인수금액과 최근 거래가격을 먼저 확정하는 것이 합리적입니다. 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 할 C등급 물건입니다.