서울북부지방법원 2025타경5018. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 618호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 이 물건은 6층에 있습니다. 현재 소유자는 도휘주식회사입니다.
권리의 중심은 2022.08.12. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 온라이프건설 근저당, 도안 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2022.08.12.에는 민간임대주택등기도 존재하므로 그 효력과 경매 후 의무관계는 입찰 전 반드시 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5018 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 618호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 방1·거실겸 주방·욕실·현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 6층 618호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 163,308,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,467,601원이고 2023.07.14. 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 163,308,102원이 기재돼 있습니다. 2025.07.01. 근저당권자는 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 판정 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준용 | 미상 / 미상 | 2025.07.30 | 미상 | 2025.12.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박준용의 전입일 2025.07.30.은 말소기준일 2022.08.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘부터’는 주거 점유로 기재되어 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 매각물건명세서와 전입세대 확인 없이 인수 위험을 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 270,000,000원, 실거래 근거는 부족
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 준공 단지입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 면적 일치 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가 270,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 전체 평균이나 임의의 주변 가격으로 가격 메리트를 가산하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,467,601원 | 240,467,601원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 163,308,102원 | 24,952,399원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 34,478,236원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,576,253,939원 중 265,420,000원이 배당되고, 미배당액은 1,310,833,939원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측 인근에 솔밭공원역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차로, 북측과 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 3,111.0㎡ 정방형 평지이며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경보호구역·조망가로특화경관지구·건축선 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 확인. ‘부터’의 전입일·확정일자·보증금과 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료에서 다시 확인해야 합니다.
- 박준용. 2025.07.30. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.05.24. 등록 사실과 임대의무 관련 등기 내용의 경매 후 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 270,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 직접 실거래 근거가 없으므로 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공동주택(청년주택) 이용상태와 단지 평균 유찰 2.4회를 함께 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 확인 완료”는 다르다
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 정리되고 배당상 인수액도 0원입니다. 박준용 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 그러나 다른 주거 점유자는 전입일·확정일자·보증금이 미상이고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 인수는 0원으로 계산되지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적 접근”입니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 270,000,000원으로 같지만 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없어 신건 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.4회까지 감안하면, 이 사건은 권리 자체보다 미상 점유관계·민간임대주택등기·가격 검증을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다.
