서울북부지방법원 2025타경5049. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 621호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당으로, 당시 채권최고액은 211,582,604원이었습니다.
이 근저당은 이후 2023.07.03. 변경계약으로 채권최고액이 143,691,513원으로 변경된 기록이 있고, 2025.06.30. 한국주택금융공사로 계약양도된 뒤 2025.11.20. 주식회사온라이프건설로 확정채권양도된 이력이 있습니다. 그러나 말소기준 자체는 최초 설정일인 2022.08.12.로 잡혀 있으며, 이후 설정된 근저당·경매개시·가압류·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5049 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 621호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,691,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.08.03. 세정건설의 가압류는 말소기준보다 앞서지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.09.13. 가처분 역시 이후 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2022.08.12. 하나은행 근저당이며, 이후 2023.07.14. 추가 근저당, 2025.11.05. 임의경매개시결정, 2025.11.06. 박미숙 가압류, 2026.01.27. 국 압류는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
이번 자료에는 동일 호형의 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 평균이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 236,000,000원이 실제 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 단지 경매통계에서 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 211,582,604원 | 211,582,604원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,691,513원 | 20,313,396원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,336,706원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,979,050,823원 중 채권자 예상배당은 231,896,000원이고, 미배당은 1,747,154,823원입니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 1,747,154,823원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 1,793,694,023원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 1,830,925,383원 | 0원 |
채권액이 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 어느 시나리오에서도 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액은 더 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 621호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 서측·북측·동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 포함되며, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있고, 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 준공일은 2022.05.13.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 공동주택(청년주택) 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 적용관계와 관련 의무를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준은 2022.08.12. 하나은행 근저당입니다. 이후 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 동일 호형 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 236,000,000원이 시세 대비 유리하다고 가정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 188,800,000원, 2회 유찰 시 151,040,000원이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
- 압류·세금 확인. 2026.01.27. 국 압류가 있으므로 실제 배당 및 조세채권 관계는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임대관계와 가격 검증’이 핵심
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 자가점유 아파트로 단정하기 어렵습니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이고 민간임대주택등기가 존재하며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 236,000,000원의 가격 매력도 역시 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기 말소구조는 양호하나, 임대관계 확인과 시세 검증 전에는 보수적으로 접근하는 것입니다.
