서울북부지방법원 2025타경5049. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 621호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(청년주택)이며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 한국주택금융공사가 2025년 11월 임의경매개시결정의 채권자로 등장하고, 관련 근저당권은 이후 주식회사온라이프건설로 이전된 내역이 있습니다. 등기상 담보권과 가압류 등의 구조를 보면 매각으로 소멸할 권리가 중심이지만, 이 물건의 중요한 특징은 민간임대주택 등록과 임대관계 미상이라는 조합입니다.
가격만 보면 감정가에서 47,200,000원 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인은 시장가격 대비 할인과 다릅니다. 에드가쌍문은 253세대 규모이고 2022년 준공된 건물입니다. 동일한 조건의 실거래가격과 최근 거래 흐름을 확인한 후에야 현재 최저가가 적정한지 판단할 수 있습니다. 특히 임차인이 존재한다면 낙찰가에 더해 인수하는 보증금까지 포함한 실질취득비용을 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 621호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물 중 6층 621호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 188,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 143,691,513원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 단지 규모 / 준공 | 253세대 · 2022.05.13 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 및 점유 미상 |
| 민간임대주택 등록 | 2019.05.24 등록 · 2022.08.12 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
핵심 말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 211,582,604원이지만, 2023.07.14 변경등기에서 143,691,513원으로 조정됐습니다. 이후 추가설정 근저당과 온라이프건설의 근저당, 박미숙의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
② 임차관계 — 신고 없음과 인수 없음은 다르다
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 특히 청년주택으로 이용 중이고 민간임대주택 등록도 존재하므로 현재 점유자의 법적 지위와 임대차보증금 관계를 확인할 필요가 있습니다. 특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 확정할 근거가 없으므로, 현재 상태는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 내역 없음 | 실제 임차인의 부재를 의미하지 않음 |
| 실제 점유자 | 미상 | 점유관계 및 명도 가능성 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입 및 대항요건 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·배당요구 확인 필요 |
| 보증금 승계·인수 | 확정 불가 | 실질취득비용 증가 가능 |
실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 해당 보증금과 대항력 자체가 확인되지 않아 구체적인 인수액을 계산하거나 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 80%, 시세 할인은 미확인
최저매각가는 188,800,000원으로 감정가 236,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰됐다는 점은 분명하지만, 현재 가격이 실거래 시장가격보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다. 동일 단지의 거래 중에서도 면적, 층, 호실 상태가 비슷한 사례를 비교해야 하며, 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래가격과 최신 거래 및 가격 추세가 중요합니다.
| 가격 지표 | 금액 / 수준 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 236,000,000원 | 가격 비교 기준 |
| 현재 최저매각가 | 188,800,000원 | 감정가의 80% |
| 감정가 대비 차액 | 47,200,000원 | 실거래 시세 대비 차익 아님 |
| 실질취득비용 | 188,800,000원 + 미확인 인수액 | 인수 위험 확인 전 잠정 |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 | 유찰 이력 참고 |
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 예상 집행비용 3,443,200원을 공제한 185,356,800원이 선순위 근저당권 배당으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산은 최초 채권최고액 기준의 기계적 추정으로, 변경된 담보금액과 실제 권리이전 내역을 반영한 최종 법원 배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 계산 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,443,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 최초 하나은행 명의 | 211,582,604원 | 185,356,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 최초 하나은행 명의 | 143,691,513원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 30,336,706원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 최초 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 배분입니다. 을구 1번의 변경된 채권최고액 143,691,513원과 추정 배당액 185,356,800원 사이에 차이가 있으며, 공동담보·추가설정에 따른 중복계산 가능성도 있습니다. 실제 채권 잔액, 채권양도, 조세채권 및 임차인 우선변제 여부에 따라 배당액은 달라집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험을 함께 보자
| 회차 | 최저매각가 | 추정 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 188,800,000원 | 1,793,694,023원 | 배당안상 0원 · 임대차 미확인 |
| 2회 유찰(64%) | 151,040,000원 | 1,830,925,383원 | 배당안상 0원 · 임대차 미확인 |
| 3회 유찰(51.2%) | 120,832,000원 | 1,860,710,471원 | 배당안상 0원 · 임대차 미확인 |
유찰이 이어진다면 다음 최저가 시나리오는 151,040,000원, 그다음은 120,832,000원입니다. 낮아진 최저가는 초기 입찰자금 부담을 줄이는 요소이지만, 권리 인수 위험까지 자동으로 줄여주지는 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우, 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 감소하지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖추고 있습니다. 감정 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다.
- 단지 특성. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공 건물입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 이 수치만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 및 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등에 해당합니다. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있어 낙찰 취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 위반사항. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 청년주택으로 이용 중인 공동주택이라는 점과 실제 임대관계, 면적별 거래 형성 여부, 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 단지 규모나 준공 시점만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 무인수 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 검토. 2019.05.24 등록에 따른 임대의무기간, 임차인 보호사항과 낙찰 후 의무 존속 여부를 확인하세요.
- 말소기준권리 대조. 2022.08.12 하나은행 근저당을 기준으로 권리의 선후관계를 확인하고, 동일 일자에 등기된 민간임대주택 관련 사항을 별도로 검토하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 211,582,604원에서 143,691,513원으로 변경된 근저당 채권최고액, 을구 2번 추가설정, 공동담보 및 온라이프건설로의 채권이전 내역을 대조하세요.
- 조세채권 확인. 2026.01.27 목포세무서장 관련 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일, 우선배당 및 낙찰자에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 조사하고 가격 추세가 하락하고 있는지도 검토하세요.
- 회차별 실질취득비용 계산. 현재 최저가 188,800,000원과 후속 유찰 시나리오 151,040,000원·120,832,000원을 검토하되, 인수할 보증금이 확인되면 반드시 합산하세요.
- 토지이용 제한 검토. 고도지구, 지구단위계획구역, 민간임대주택 공급촉진지구 및 토지거래허가구역 관련 제한의 실제 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용관리비 체납 가능성, 관리주체, 실제 점유 형태 및 인도 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “80% 최저가보다 중요한 것은 실제 인수액”
에드가쌍문 621호는 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 188,800,000원까지 내려왔습니다. 근저당을 말소기준으로 후순위 등기상 권리들이 소멸할 예정이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 민간임대주택 등록과 임대관계 미상이라는 핵심 확인사항이 남아 있습니다.
배당 추정에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 임차관계까지 확인된 것은 아닙니다. 여기에 변경된 근저당 채권최고액과 배당 추정액의 불일치, 공동담보·채권양도 내역, 실거래 시세 비교의 부재까지 감안하면 현재 최저가만 보고 가격이 매력적이라고 평가하기는 어렵습니다.
종합 판단은 신중 검토(C). 권리 말소 구조는 비교적 명확하지만 임대차에 따른 인수 위험과 실질취득비용이 확정되지 않았습니다. 우선 실제 점유·임대차와 근저당 관계를 확인하고, 그다음 실질취득비용을 최근 거래가격과 비교하는 순서가 적절합니다. 낙찰가가 낮아지는 것보다 인수 위험을 정확히 확인하는 것이 먼저인 물건입니다.
