서울북부지방법원 2025타경5100. 이번 물건은 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 629호입니다. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용되고 있으며, 소유자는 도휘주식회사입니다. 2022년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%이지만, 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 주거 점유자의 권리입니다.

특히 이영선의 전입신고일과 임대차보증금이 확인되지 않았습니다. 만약 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 이 경우 최저매각가가 낮아져도 총 취득 부담이 반드시 낮아지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 구분해야 한다

말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 309,791,594원으로 기재되어 있으나, 2023.07.14 변경등기에는 210,387,915원이 나타납니다. 이후 2025.07.01 근저당권 이전을 통해 한국주택금융공사가 권리를 승계했습니다.

후순위인 을구 2번·3번 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 반면 2022.08.03 접수된 세정건설 가압류와 2022.09.13 가처분은 이미 말소된 권리입니다. 이전 가압류가 말소기준보다 빠르게 접수되었다는 사실만으로 현존 인수권리라고 판단할 수는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서·현황조사에 기재된 주거 관련 인원 1명. 확정일자·배당요구 여부 및 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계에 따른 중복신고로 확인된 인원은 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 인수해야 한다면, 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산됩니다. 전액 미배당 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 최저가 240,800,000원만으로 취득 부담을 판단할 수 없습니다. 임차인 인수 가능액과 시장 거래가격을 모두 확인해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 유찰 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 240,800,000원으로 감정가 301,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 또는 유사 면적의 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 할인율이 실제 시장가격 대비 할인율이라는 의미는 아닙니다.

후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 진행이나 후속 기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)

위 표는 기재된 계산 시나리오를 재현한 것으로 실제 법원의 배당표가 아닙니다. 당해세·우선변제 임차인·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미배당 채권총액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주위에는 단독주택과 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용 편의는 대체로 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화·주차시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등의 사항이 있습니다. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있으므로, 경매취득에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,865,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치는 개별 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
• 환금성. 253세대, 2022.05.13 준공 단지입니다. 실거래 비교가격과 거래 추세를 확인할 수 없어 해당 호실의 매도 가능 가격 및 환금성을 확정 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 이영선의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시 시점을 확인하고, 2022.08.12 말소기준권리와 대항요건의 선후를 비교해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간과 매각 이후 관련 법적 지위 및 임대차 승계 문제를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변동 대조. 최초 채권최고액과 변경된 금액, 공동담보 관계, 한국주택금융공사 이전등기를 확인하고 실제 채권액을 재산정해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 목포세무서장 압류와 관련한 체납세액·법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 또는 유사 면적의 최근 거래, 층별 가격 차이, 임대조건 및 거래 추세를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 및 점유 인도. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자의 실제 거주·인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “80% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”

에드가쌍문 629호는 감정가 301,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 240,800,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준과 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 이영선의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질 인수 위험을 해소하지 못했습니다.

민간임대주택 등기와 근저당권 변경·이전 내역도 추가 검토가 필요합니다. 더욱이 동일 또는 유사 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 수도 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 후 가격 판단입니다. 임차인 인수 위험이 해소되고 실제 시장가격에 비해 충분한 여유가 확보되는 경우에만 입찰을 검토하는 것이 적절합니다. 현재 회차의 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.