서울북부지방법원 2025타경5100. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 629호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 301,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 210,387,915원입니다.
등기 흐름의 중심은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 309,791,594원이고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 210,387,915원이 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 같은 날 이전된 추가 근저당권도 있으며, 이후 2025.11.07 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 629호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 210,387,915원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 · 제6층 제629호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸 구조
말소기준은 2022.08.12 을구 1번 근저당권입니다. 2023.07.14 설정된 하나은행 추가 근저당권 210,387,915원과 온라이프건설 근저당권 44,417,908원, 2025.11.07 임의경매개시결정, 2026.01.27 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영선 | 629호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 실제 점유자 이영선 1명이 확인됩니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 미상입니다. 따라서 이 점유자를 단순히 대항력 없는 임차인으로 처리할 수 없으며, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 309,791,594원 | 295,986,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,387,915원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 44,417,908원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 564,597,417원 중 예상배당은 295,986,000원이며, 미배당액은 268,611,417원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 신건 301,000,000원의 시세 메리트는 확인 불가
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 표본이 확인되지 않아 301,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지 수치로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 301,000,000원 | 268,611,417원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,800,000원 | 327,968,617원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,640,000원 | 375,454,377원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설경전철 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교·공원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용편의도는 대체로 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 약 8m, 동측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상7층이며 급배수·위생·난방·승강기·소화·주차시설이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영선 전입일 확인. 말소기준 2022.08.12보다 전입이 빠른지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 미배당 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 처리 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 을구 1번·2번 근저당권의 최신 명의와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 비교 없이 신건 감정가 301,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 먼저 볼 것은 임차관계
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준인 2022.08.12 근저당 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에는 실제 점유자 이영선이 있고, 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 결론은 “등기상 인수 0원, 임차인 인수는 미확정”입니다. 특히 대항력 있는 임차관계가 확인될 경우 낙찰가와 별도로 인수 부담이 발생할 수 있어, 단순히 신건 최저가 301,000,000원만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 동일면적 실거래 근거도 부족하고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회인 만큼, 임차관계와 가격을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
