서울북부지방법원 2025타경5131. 서울 도봉구 쌍문동의 에드가쌍문 제6층 제632호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 건물은 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 감정평가상 용도는 공동주택(청년주택)이며, 등기부에는 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다.

등기부에서 가장 중요한 날짜는 2022.08.12입니다. 이날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정, 압류는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 2022.08.03 설정되었던 선행 가압류는 2023.07.19 이미 말소되었으므로 현재 남아 있는 선순위 가압류로 취급하지 않습니다.

문제는 등기부상 담보권의 순위 자체보다 민간임대주택의 임대차 실태와 복잡한 근저당권 변경·이전 이력입니다. 특히 기존 근저당권의 채권최고액이 변경되고 공동담보 관계도 나타나므로, 단순히 과거 설정액들을 더한 배당예측 결과를 실제 채무액으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸 대상, 임대차는 별도 확인

② 점유·임차관계 — 확인된 임차인과 실제 점유는 다르다

현재 확인되는 임차인 신고 내역에서는 특정된 임차인이 없습니다. 그러나 해당 건물은 청년주택으로 이용 중이며 감정평가서에는 정확한 임대관계가 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 이를 공실, 소유자 직접 점유 또는 임차인 부재가 확정된 상태로 해석해서는 안 됩니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 대항력이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다. 실제 임차인이 확인된다면 점유와 전입 시점, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 말소기준권리와 비교해야 합니다.

③ 가격 점검 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

최초 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 246,400,000원입니다. 감정가의 80%라는 숫자는 분명하지만, 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래 가격과 비교된 결과는 아닙니다.

에드가쌍문은 253세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타납니다. 다만 이 수치만으로 특정 회차의 낙찰 가능성이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

다음은 현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용으로 4,249,600원을 공제하면, 채권자에게 배분될 수 있는 금액은 242,150,400원입니다. 이 배당모형에서는 선순위 근저당권에 금액이 집중되고 후순위 채권자들에게 배당이 이루어지지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 배당표의 하나은행 표기는 최초 근저당 설정권자를 기준으로 한 것이며, 현재 권리이전 이력을 반영한 실제 배당 수령자를 뜻하지 않습니다. 당해세 및 확인되지 않은 임차인 우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 임대차 위험은 남는다

유찰 회차가 늘수록 매각가격은 낮아지고 배당모형상 채권자 미배당액은 증가합니다. 하지만 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 소멸하는 근저당권의 부족액과 인수 대상이 될 수 있는 선순위 임차보증금은 구별해야 합니다.

위 시나리오는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이는 임대차 위험이 해소된 결과가 아니라, 확인된 인수액이 계산에 포함되지 않은 상태입니다. 실제 대항력 임차인이 발견된다면 낙찰가가 내려가더라도 매수인 실질취득금액이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강북구 우이동 소재 우이신설역 솔밭공원역 북동측 인근. 주변은 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물과 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 우이신설역 솔밭공원역이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 토지이용. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구와 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 관련 규제가 존재합니다. 공시지가는 ㎡당 4,865,000원입니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.10.20~2026.12.31 지정기간의 아파트 용도 한정 토지거래계약허가구역이 기재되어 있습니다. 경매 취득에 대한 실제 적용 및 사후 이용 조건은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 253세대 규모의 청년주택으로, 일반 아파트와는 임대 운영조건 및 거래 수요가 다를 수 있습니다. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 점유관계 확인이 최우선. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대확인서, 임대차계약 관련 자료를 대조하여 실제 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 검토. 임차인이 확인된다면 점유·전입·확정일자·보증금·배당요구를 조사하고, 선순위 보증금의 미배당 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록말소 가능 여부, 경매 낙찰에 따른 소유권 취득 후 의무와 임대료 규제, 양도 관련 제한을 관할 유관부서에 확인해야 합니다.
• 근저당권 채권액 재검토. 최초 근저당 채권최고액 변경, 공동담보 설정관계 및 각 채권의 실제 잔액을 확인해야 합니다. 채권최고액을 서로 다른 대출 잔액으로 곧바로 합산하지 않아야 합니다.
• 채권양도·배당수령권 확인. 하나은행에서 한국주택금융공사, 온라이프건설로 이어지는 권리이전 이력과 경매신청 채권자의 지위를 사건기록 및 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 국의 압류 및 세금. 목포세무서장 관련 압류의 원인세금과 법정기일, 조세 우선순위를 확인해야 합니다. 세금 배당이 추정 결과를 변경할 수 있습니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래와 임대조건을 확인하고, 청년주택 운영 제약을 반영한 적정 응찰가격을 별도로 산정해야 합니다.
• 기타 취득비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도비용 및 건물 유지보수 비용을 확인해야 합니다. 배당모형상 인수 0원은 이러한 비용까지 없다는 의미가 아닙니다.

맺으며 — “근저당 소멸”만으로 안전을 확정할 수 없다

에드가쌍문 632호는 현재 1회 유찰되어 246,400,000원이 최저매각가입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다. 이 부분만 보면 권리구조가 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 이 사건은 민간임대주택으로 등기된 청년주택입니다. 정확한 임대관계가 확인되지 않았으며, 말소기준 근저당권의 변경·공동담보·채권양도 이력도 복잡합니다. 배당표상 채권 미배당 402,705,849원은 매수인 인수액을 뜻하지 않지만, 실제 배당금액 자체도 원본 채권관계에 대한 검증이 필요합니다.

최근 실거래 기준의 가격 검증도 아직 이루어지지 않았으므로, 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 임대차·민간임대 의무·근저당권 변경 이력·적정 시세를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매수인이 실제로 어떤 권리와 의무를 넘겨받는지 확인하는 것입니다.