서울북부지방법원 2025타경5131. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 6층 632호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공동주택(청년주택)이고, 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층 물건입니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 배당 시나리오상 낙찰자가 직접 떠안을 금액은 0원입니다. 둘째, 등기부에는 2019.05.24 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있고 감정평가서도 정확한 임대관계는 미상이라고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수액과 민간임대·점유관계 확인을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5131 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 6층 632호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 2022.05.13 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 7층 건물 내 6층 632호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 203,031,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 298,959,720원이고, 2023.07.14에는 1번 근저당권의 채권최고액을 203,031,695원으로 변경한 등기가 있습니다. 같은 날 추가 근저당권 203,031,695원과 온라이프건설 근저당권 42,864,834원이 설정됐고, 2024.08.19 서정만 근저당권 100,000,000원이 뒤따릅니다.
2025.07.01에는 1번·2번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.05 임의경매를 개시했습니다. 이후 2025.11.20 확정채권양도로 1번·2번 근저당권이 주식회사온라이프건설로 이전된 등기가 존재합니다. 2026.01.27 목포세무서장의 압류도 있으나 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 청년주택·민간임대 — 인수 0원과 별개로 확인할 부분
갑구에는 2022.08.12 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다.
감정평가서 역시 이 물건을 공동주택(청년주택)으로 평가하면서 정확한 임대관계는 미상이라고 기재했습니다. 동시에 경매 진행·참여 시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 관련 사항을 반드시 확인하라고 적고 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 사실만으로 점유·임대 관련 확인 절차까지 끝난 것으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 298,959,720원 | 298,959,720원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 203,031,695원 | 3,928,280원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 42,864,834원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 644,856,249원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 302,888,000원, 미배당은 341,968,249원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 341,968,249원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 402,705,849원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 451,295,929원 | 0원 |
현재 계산에서는 1회 또는 2회 유찰돼도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 증가하는 것이지 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 민간임대·점유관계 확인 문제는 배당 부족액과는 별도의 확인 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 솔밭공원역(우이신설역) 북동측 인근으로 공동주택·아파트·주상복합건물·상업용건물·근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설역 솔밭공원역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 난방·승강기·급배수·위생설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 4,865,000원/㎡, 토지면적 3,111.0㎡이며 지목은 대입니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대, 사용승인일은 2022.05.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대 의무 확인. 임대의무기간 및 양도·임대료 관련 사항을 유관부서에 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서가 정확한 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현장 점유자와 실제 임대차 현황을 확인하세요.
- 근저당 채권계산 확인. 을구 1번 근저당권의 변경등기 금액 203,031,695원과 예상배당의 298,959,720원 사이 차이를 최신 채권계산서로 확인하세요.
- 권리 이전 확인. 한국주택금융공사에서 주식회사온라이프건설로 이어진 근저당권 이전등기와 현재 채권자 지위를 최신 등기부로 대조하세요.
- 압류 확인. 2026.01.27 목포세무서장 압류가 있으므로 조세채권 및 배당 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 308,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 관련 행정기관 확인을 입찰 전에 다시 진행하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 배당 시나리오만 보면 구조는 명확합니다. 신건 308,000,000원에서 매수인 인수액은 0원이고, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 근저당권·경매개시결정·압류도 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
하지만 물건 자체가 청년주택으로 이용 중이고 민간임대주택등기가 있으며, 감정평가서가 실제 임대관계를 미상으로 적었다는 점은 별개의 문제입니다. 여기에 1번 근저당권의 변경등기 금액과 예상배당 산정액 사이 차이도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 민간임대·점유·채권액 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 실거래 비교 근거 없이 신건 308,000,000원의 가격 메리트를 가점할 이유도 없습니다.
